[摘要] 王石重申，万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。他表示，万科将依托住宅产业化、绿色建筑等方面的先发优势继续领跑行业，这才是万科未来的竞争力来源；至于土地资源，够用就可以了。
2010年3月23日上午，万科在位于深圳大梅沙的新总部召开了2009年年度股东大会。共260名万科股东及股东授权代表到场参会，对应股权2,527,231,755股，对应股权占目前万科股权的22.98%。按对应股权计，各项议案均获得了96%以上的赞成票而顺利通过。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，独立董事李家晖、徐林倩丽，监事会主席丁福源，新一届员工代表监事周清平，以及董事、公司执行副总裁肖莉，公司执行副总裁、财务负责人王文金，董事会秘书谭华杰等高级管理人员出席，向股东汇报各项议程，并与投资者进行了广泛的交流。王石表示，万科已经回到持续增长的轨道，并将依托住宅产业化、绿色建筑等方面的先发优势继续领跑行业。他也重申，两到三年的土地资源足以支撑万科的持续发展，公司将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。
根据万科在3月2日公布的年度报告，公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售。
除审议有关公司经营的各项议案外，本次股东大会还提交了《万科参与汶川地震震后救援与无偿捐建专项报告》。2008年6月5日万科临时股东大会授权公司在人民币1亿元额度以内参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作。至2009年年末，上述金额已全部用于指定方向，万科独立捐建的所有项目均已完成并交付使用。
本次会议完成了万科监事会换届选举，推选丁福源、吴丁为万科第七届监事会股东代表监事。
回归增长轨道
2009年市场走出调整低谷，万科业绩也重新回到了上市以来的持续增长轨道。报告期内万科实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，不仅较2008年大幅上升，比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。
万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%，同比下降约6个百分点。
万科总裁郁亮表示，房地产行业结算存在滞后性，2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品，结算毛利率的下降主要受此影响，由于2009年市场形势好转，2010结算毛利率将有较为明显的回升。
在毛利率下降的同时，万科2009年结算净利率为12.25%，同比有所提升。郁亮表示，这主要反映了公司在费用控制方面的努力成效。
郁亮介绍，通过简化管理动作，实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，在销售规模、结算规模增长的同时，2009年万科管理费用量同比降低5.8%，销售费用量同比降低18.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低26.9%，超额完成管理费用、销售费用占营业收入的比例同比降低20%的目标。
“三不政策”：不囤地、不捂盘、不当地王
作为住宅销售的世界，万科在2009末国内房地产企业土地储备排行榜中却没有进入前十名。万科的标杆企业美国帕尔迪公司的土地储备年限，一般为6到8年，也超过万科一倍以上。土地储备不足会否成为万科发展的瓶颈？一直是投资者较为关注的问题。
对此万科董事会主席王石表示，土地资源持有量较少是万科的特色，但并非缺陷。王石认为，土地对于万科来说只是房屋开发必不可少的原材料；持有一定规模的土地资源，只是为了保持公司经营和发展的持续性，
万科不会将等待土地作为公司的盈利模式。
万科总裁郁亮表示，目前万科持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要，符合公司一贯经营策略，足以支撑公司的持续发展。
2009年万科在项目发展方面更趋稳健，主动规避了部分争夺过于激烈的土地市场，转而发挥战略纵深优势，获取价格更为合理的项目资源。资料显示，2009年土地市场总价的20块土地和单价的20块土地，没有一块是万科取得。郁亮表示，公司09年获取的土地多位于二三线城市，价格更为合理，部分项目具备区位优势，未来空间较好。
王石重申，万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。他表示，万科将依托住宅产业化、绿色建筑等方面的先发优势继续领跑行业，这才是万科未来的竞争力来源；至于土地资源，够用就可以了。
震区捐建专项报告发布
万科在本次股东大会上提交了《万科参与汶川地震震后救援与无偿捐建专项报告》。该报告对万科参与四川地震灾区的救援和震后重建工作中项目资金运用情况、救援与无偿捐建工作的程序规范性、专业技术的运用情况进行了详尽的介绍。
据该报告，自2008年5月13日始，至2009年12月完成所有捐建项目并交付使用，万科集团、万科公益基金会、万科分支机构、万科员工及万科合作伙伴共捐资1.2亿元，其中公司在股东大会授权范围内出资1亿元。万科捐建项目6个，总建筑面积达到27900平方米，受益人群约35000人。所有捐建项目主体建筑均达到国家抗震标准——9度抗震设防，其中2008年12月31日交付的遵道**（一期）、遵道卫生院，是整个灾区交付、抗震设防等级的性建筑。38名万科员工直接参与捐建工作，约300名员工参与志愿服务。
汶川地震发生的第二天，万科便火速调集了一批工程设备奔赴灾区救灾，参与了绵竹市遵道镇、土门镇、九龙镇、汉旺镇、都江堰向峨乡等五个极重灾区乡镇的应急物资筹措与发放、临时安置点建设和抢险施工。
2008年6月之后，万科明确了把工作重心由物资筹措和发放转向为技术应用和专业能力发挥。万科集团总裁郁亮表示：“比起善款的募集、物资的筹措和单纯的硬件建设来说，当地在技术和专业能力方面的匮乏更不容易在短期内得以弥补。”
6月5号，万科2008年次临时股东大会召开，以99.8%的赞成率通过了投入一亿元参与四川地震灾区的救援和震后重建工作的方案。万科在公告中表示，“上述费用将在未来3 到5 年内，根据实际需要逐年支出”。
这一方案迅速得到实施。2008年7月初，遵道**、卫生院便正式奠基开工；2008年12月31日，遵道**的主教学楼及遵道卫生院项目就即建成交付使用，成为震后首批企业捐建批投入使用的性公共建筑，从开工到建成交付仅179天；2009年6月，万科员工捐资修建的遵道幼儿园和向峨政务中心正式交付使用；8月，遵道政务中心竣工交付使用；2009年12月31日，万科援的最后一个项目遵道镇梨花广场竣工交付。同时万科捐建的所有项目，均由万科和当地政府共同确认的第三方单位进行造价审核和财务审计，确保了款项完全用于项目建设本身。
在捐建项目的建设过程中，万科在建筑技术方面的专业优势也得到了充分发挥。万科在捐建项目中综合应用了17项防震减灾技术措施，提高了建筑物的结构安全性之外，对减灾、备灾、避难等理念的实践也成为震区重建工作提供了样本。按照九度设防的遵道**，从建设开始到交付使用期间，已有逾百批次的参观和考察团队来访。包括位于震中的映秀**等若干灾后重建的公共项目，也参照了遵道**防震减灾的系统技术解决方案。
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