编者按：
最近房地产市场传闻很多，热闹得很。各个开发企业为了卖掉房子想尽一切办法，但效果均不大好。于是“救市”成为网络上热门搜索词汇。但令人奇怪的是，尽管相关部门已经出台政策让“救市”无望，但关于“救市”仍然充满着各种迷局。
迷局一、不愿房价下降 化解危机
由于房地产业与地方政府利益攸关，地方政府不愿意看到房价下跌。中央房地产调控政策刚刚导致部分城市的房价步入调整，一些地方政府就开始采取措施予以化解。
据报道，今年一季度，沈阳市房地产景气指数下降了52个点，为历史之最，而石家庄市房价虽然涨幅很大，但是交易量却急剧萎缩。在此背景下，两城市政府开始出手减税。规定，“普通住宅”可享受1.5%的优惠契税税率，而非普通住宅则根据其所处地段、价格累加，税率达4%。这项政策对楼市需求的刺激作用，不言而喻。
与此同时，5月6日，河北省建设厅宣布，河北省将建立住房公积金中心与房地产开发企业合作的贷款合作机制；将住房公积金贷款上限从30万元提高到40万元；开拓住房公积金个人贷款异地买房业务。此举不但会刺激当地购房需求，在信贷收紧的情况下，开发商还可以转向住房公积金处获得一定的资金支持。
众所 ，开发商捂盘惜售或囤积房源的底气主要源于两点：一是资金支持，二是房价上涨预期对购房者的吸引力。地方政府部门出台的诸如减税这样的措施，轻而易举地就解除了开发商的部分后顾之忧，给房价建立了一个强大支撑。
以深圳市为例，尽管其房价已经开始调整，且调整幅度居首，但是，仅2007年上半年，深圳市的房价涨幅就超过了50%，目前的调整远未到位。而这一观点基本上是现在业内的共识。就国内现状而言，发起这次调整的是大型开发商，他们出于对行业的警觉自发降价，以求加速现金回流，应对可能出现的风险，并由此引发中小开发商的跟风。而目前，一些地方的大型开发商也仅仅是刚刚采取降价措施，地方政府就草草出台支持性措施，帮助开发商解决资金问题，强化房价下跌空间有限的预期，就可能提前终止房价的调整。
作为房地产市场中的利益主体之一和受益者之一，地方政府不希望房价下跌，以确保财政收入的态度是众所 的。尤其是在换届工作刚完成不久，新官上任的政绩冲动最强烈的时候，地方政府无不希望房地产市场能保持足够的繁荣，使“土地财政”得以维持。问题在于，房价有其自身的运行规律，行政干预只能延缓调整的时间却不能消除调整。事实上，也正是由于认识到了房价有内在的调整需求，去年的房贷新政才起了立竿见影的效果。这正是行政调控与市场自身运行规律合二为一的结果。
政策干预应顺势而为。此次房地产调整，中央再三强调建立问责机制，对那些拒不执行宏观调控政策的官员将予以严厉问责。
阅读延伸：
迷局二、不可能救市5大理由
一、对房产商的扶持令政府陷入了尴尬的被动局面。房改以来，中国政府对房产市场进行了一系列大力扶持，商品房预售、土地使用金分期甚至延期支付、房产开发各个环节的贷款支持、商品房个贷等扶持政策令房产商得以驶入发展快车道。政府出台这些举措的初衷是欲令房地产业健康有序的发展，可尴尬的是这些举措令房产商得以顺利地以小博大、资金充足状态下大肆囤地捂盘、屡抬房价。其结果是助推了房价疯涨，房地产业出现非理性发展局面，也令政府陷入了被动局面。
二、政府已逐步减少对房产市场及房产商的扶持。对于房产十年发展状况，中国高层看在眼里，更是痛在心里，在接连出台宏观调控政策屡次难以奏效的情况下，终于明白中国房价疯涨、房产市场疯狂的症结所在，即政府对房产商及房产市场的大力扶持导致了今天的局面。于是乎，政府开始减少对房产商的扶持：数度提高金融存款储备金率、土地使用金足额支付、严格控制房产开发阶段的贷款投放、提高个贷首付等等。政府已然出台减少对房产商扶持的政策，就绝不可能在目前的市场状况下出台救市政策。
三、通过十多年的发展，房产商已经具备相当的规模，已无需政府扶持。2007福布斯中国富豪榜名是广东碧桂园房地产公司的杨惠妍，个人净资产高达162亿美元，第二名是香港世茂集团的许荣茂，个人净资产73亿美元，第三名是上海复星国际集团的郭广昌，个人净资产48.5亿美元。
2007年福布斯中国富豪榜的特点就是来自房地产行业的富豪增加了不少，在前10名的富豪就有6名出自房地产行业。从房产商个人资产的快速累积，可以看出房产商已具备相当的规模，已无需政府再出台扶持政策。
四、在目前中国经济形势下，紧缩银根、控制内需是必然选择。受国际经济形势、国内经济形势及地震灾害的影响，政府采取紧缩银根、控制内需的举措是必然选择，唯有如此，才能给过热的经济降温，才能令市场回归理性。在这样的大环境下，政府绝不可能出台救市政策。
五、在目前的态势下，中国房产市场远未达到需要政府救市的时候。目前的中国房市正在做理性的回调，各低房价也在不同程度的下降。可由于房产商在死扛房价、部分消费（投资）者在缺乏理性思考得情况下接盘、房产市场大多处在有价无市的状态等原因，中国房价并未出现大幅下跌。在目前的市场态势下，房价下跌还没有对中国社会、经济、金融体系带来不良影响，中国房产市场远未达到需要政府救市的时候。因此，政府绝不会在目前的市场状况下出台救市政策。
迷局三、 “救市”只会埋下更大隐患？
进入2008年后，国内房地产市场成交量急剧萎缩，许多房地产企业开始面对岌岌可危的资金链。一批学者认为：“在CPI周期上行、经济周期下行的背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动，因为它关乎消费，关乎经济全局。”“救市论”专家建议，需要实施局部的政策微调，来挽回楼市的颓势，避免更大的损失。
中国房地产需要救市吗？
从全球房地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都存在着一个波动周期。一般而言，越是房地产市场成熟的国家，每一个周期的时间越长，周期内价格波动越平缓。越是新兴的房地产市场国家，其房价波动周期时间越短，价格波动越剧烈。
房地产市场成熟的国家，以美国的例子。从美国房价自1818年至今190年的价格波动周期来看，其楼市价格的涨跌周期平均在18年左右。上涨周期和下跌周期一般都要延续18年左右。但在这一过程中，价格波动并不大。从美国房价走势的历史数据来看，它在完成一个长达18年的上涨周期后，其房价涨幅有的仅15%，而这一涨幅在中国可能一个月就完成了。新兴的房地产市场国家，看看越南这个例子。越南在短短的3年中，房价的持续上涨就已经令这个国家难以承受。胡志明市商业中心滨城市场的商铺价格三年来上涨了40%，其租金两倍于泰国曼谷工业园的租金价格。而这种偏离民众实际购买力的上涨是没有根基的，它由市场的内在力量所决定。一旦一个周期完成，就会自然过渡到另一个周期之内。
这些国家的房地产周期一般也为10年。中国与这些国家的情况大致接近，那么，在房价已经连续10年保持上涨态势的情况下，从来没有经过像样调整的中国房价改变原有运行轨迹并不值得大惊小怪，因为这是市场自我调整的过程，同时也是挤压泡沫的过程。如前所述，由于新兴房地产市场国家的价格波动周期较之成熟房地产市场国家一般都比较短，在一个周期即将结束逐渐步入另一个周期的时候，通过人为干预中断楼市的自然调整，只会使泡沫进一步累积，其结果必然是引发更剧烈的波动。
许多人知道，美国次债危机的直接原因是房价的快速、深幅下跌，那么，又是什么导致房价的大跌呢？原因就是，在住房市场成交量陷入低迷状态的情况下（这说明房地产市场开始步入自然调整状态），格林斯潘主政的美联储却采取宽松的货币政策进行干预，以激活房地产市场，维持房地产市场的繁荣。于是，许多金融机构纷纷降低门槛，向收入低且不稳定，信用等级在一般以下或没有信用记录的人发放按揭贷款。这一政策不仅中断了美国房地产市场的自然调整，也推高了房价，当房价快速上涨之时，美国100多年来形成的楼市周期遭到破坏。但是，人们只能推延而不能消除房地产市场的内在调整动能，人为拖延只会加剧能量的集中，使房价以更极端的方式表现出来。因此，此后美国房价持续下跌，并引发了严重的次级债危机。
除此，美国对房地产调整的人为阻止还有更直接的教训可以汲取。在房价开始步入调整阶段时，美国国内由于担心房价下跌对美国经济的冲击，采取了一些救市措施。对于救市结果，美国卡耐基梅隆大学著名经济学家Allan Meltzer的评论是：美国国会采取的一些救市措施使问题更严重，因为房产所有者会认为国会将拯救他们，觉得没有必要将房屋降价出售，导致问题继续累积，并最终剧烈暴发，以至于发展到今天难以收拾的地步。如果我们在房价还没有真正经过像样调整，仅仅是成交量低迷的情况下就予以干预，开发商还愿意降低房价吗？而降价正是挤压泡沫的一个捷径。任志强已经说得很清楚了：“由于销售急速下降，很多开发商觉得钱不够了。钱不够的原因可能在于去年太猖狂，囤积的土地可能太多了。尽管资金紧张，但开发商都想挣更多的钱，谁也不愿意降价。”开发商不愿意降价正是由于对地方政府托市的预期。
中国的房地产市场不需要救市，因为中国房地产市场具有比美国更严重的泡沫。上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生最近撰文指出：中国的房产价格不但相对较高，而且价格也不低。2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为8000元/平方米。2007年中国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米，加上400元/平方米的装修费用，单价大约在4055元/平方米左右。也就是说，目前中国住宅的平均价格大约相当于美国的51%。如果未来2-3年人民币15%-20%，中国住宅价格再上涨20%，美国房价再下跌10%左右，那么2年—3年之后，中国住宅的价格将和美国全面接轨。而2007年，美国人均GDP是中国的18.6倍。另外，美国的住房一般为独立的带车库的拥有土地产权的住房（国内一般称之为别墅），中国的住房一般为拥有70年产权的公寓房。如果用中国同样的住房和美国比较，会发现中国的住房价格和美国的住房价格差距更小。
因此，中国房地产市场如果保持健康可持续发展，必须挤压出累积的泡沫。人为中断调整只会埋下更大的隐患。中国的房地产市场目前成交量低迷，正是市场步入自然调整状态的信号。这不仅不值得担忧，反而应该让我们欣慰，这说明市场的力量在悄然发挥作用，而自然调整所带来的负面影响永远是的。夸大调整的危害，鼓吹房地产救市是非常危险的，这种为了眼前利益而牺牲长远发展空间和危害民生的主张值得警惕。
在经历长达十年的上涨周期后，中国房地产市场需要一个漫长的调整过程，但可以肯定的是，经过调整的楼市一定会更加健康。
迷局四、楼市不买账救市
中秋未至，房地产市场却似乎已提前进入严冬。面对持续低迷的楼市，一边"救市派"与"反救市派"口水战激战正酣，另一边一些地区已经陆续出台了一系列促进当地房地产发展的政策和措施，一场从下到上的"救市"潮暗流涌动。但分析机构和专家认为，如果没有中央全局性的政策指引和开发商的降价配合，市场低迷仍将持续。
多个省市政府同时出手"救市"
最近，不少地区纷纷推出有利于供应方与需求方的地方楼市政策。
上周，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。《意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额分等级给予补贴。其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，可享受购房款总额1.5%的补贴；购买90~144平方米商品住房的，可享受购房款总额1%的补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，可享受购房款总额0.5%的补贴。
事实上，西安的措施并非个案，"救市"政策早已在暗流涌动。在此之前，至少已有长沙、成都、北京、厦门等相继出台了促进当地房地产发展或加大对保障性住房和政策性住房支持力度的政策。
9月2日，河南省政府也发布了类似政策。一是购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付额度由目前的30%调减为20%，贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长至20~30年；二是从2008年9月1日起到2009年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率；三是凡购买经济适用房的免除房地产交易税，购买普通商品房的可按一定比例减免房地产交易契税。
市场观望情绪仍浓
"和中央政府及大城市的小心翼翼相比，西安市政府救市的措施来得更快更实惠"。中原地产华北区域总经理李文杰说，作为明确出台所谓"救市"措施的城市，西安市推出的一系列措施，在他理解来就是"类似相当于免除一半契税额度的优惠措施，鼓励购房人购买住房"。
那么，此次救市是否能让地方政府和开发商见到成效？
统计数据显示，9月7日，西安市政府出台房地产"救市"政策第三天，楼市即出现9月以来成交量的点，普通住宅成交均价较前一日下跌20.51%，销售面积则较前一日减少达4000平方米。9月8日是颁布政策后的个工作日，成交量略有回升，当日西安市普通住宅成交情况为总销售套数172套，较前一日上升60套；销售面积17625平方米，较前一日上升5873平方米西安市房地产信息网数据研究中心在楼市行情报告中表示，目前购房者的观望情绪较浓。
中原地产李文杰认为，当前的楼市其实就像股市一样，面临的是"信心崩盘"，而非购买力完全受到影响，"因此按照以往刺激措施来看加减税费类似的调控措施效果不大。他预计，西安政府的救市措施更多的是象征意义，是政府对于挽救房地产作为支柱行业的姿态。
全局性政策出台前仍将低迷
地方政府纷纷出手，而中央政府的调控政策会否因此松动？
中原地产李文杰提出，这次西安的救市在毕竟首开先河，个中含义似乎有些预兆，"或许这是政府"救市"的试水，因此后续跟进值得我们近期关注。"但他也强调，中央政府看来无意采取"救市"措施，因此估计各地方政府可能会自行提前出台地方措施，来挽救频频下跌的楼市及地价。
北京大学房地产研究所所长陈国强则认为房产有其区域性特点，中央若采取上下铁板一块的做法，有失简单化，"不如给地方留出政策的灵活空间"。
天相投顾发布分析报告指出，虽然地方政府悄悄"暖市"，但近期中央政府对楼市的调控暂无放松迹象，地方政府的救市政策是否会得到默许并进一步演变成性政策，还有待进一步观察。报告认为，地方政府出手救市主要因为地方政府的财政收入与当地的楼市密切相关，当前楼市表现低迷，销量下滑厉害，地方政府欲通过相关措施提振销量，促进地产业的发展。但楼市成交不振主要是房价过高和购房者的预期转变，因此若没有价格下降和政策共同作用，成交量放大的可能性不大。"所以，地方政府的救市措施对当地房地产市场的回暖将起到一定作用，但如果没有中央全局性的政策指引和开发商的降价配合，市场低迷仍将持续。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
