最近看见网络上很多朋友对重庆房价问题争论不休，对重庆房价各有所见，荒唐派代表人物“灰小猫”的尽大胆宣称重庆房价合理房价为1800元。并给出了一个“体验式”的计算方法，方法如下：
“根据我在工地上看到的，房子建筑成本600元，加上土地和300元，税费150元，开发商的管理费用150元。其他我算漏了的再算300元。合计1500元，再给开发商300元利润。正好1800元，还嫌利润不够高么？”
对“灰小猫”的喜剧性计算方式不加多评，只对他的所在地有所怀疑，不知道到是哪个郊县：）……并梦寐“不买房运动”寻求抵制高房价的出路，转战租房市场，首先申明这是毫无可行性，只不过再次将租赁市场推向隔热化，提高房屋租赁价格，最终一租赁价格高于月供价格回归买卖市场。道理就这样简单。
呵呵，今天我也按捺不住，以我非专业的方式拔掉重庆房地产开发成本的内裤，所以这个话题是广大购房者一直想弄明白的问题，也是所有开发商忌讳的问题。但是我觉得公布成本未尚不可，因为目前重庆房价没有想很多人认为的那样着糕，没有疯狂，相反他正处于一个合理的发展过程中。所以开发商也无须忌讳，痛快的仍掉成本这块遮羞布。
方法从简，let''s go!（但是不可能像会小猫那么简单）。
举个例子，政府要拍卖一宗100亩的江景住宅用地，规划许可容积率为3.5（目前政府说按地上建筑面积算容积，开发商当然高兴，呵呵可以多造房屋销售是好事啊），那么地上建筑面积为23.31万方（PS：建筑面积=容积率*规划占地面积），地下车库与人防车库你不得不建吧，所以为了战时的安全，再加4万，那么合计总建筑面积为27.31万方。
[Kevin博客文章]：
土地成本：假设一家开发商以200万元/亩的价格取得土地使用权（PS：包含拆迁非，避免计算更加麻烦，这个是目前较便宜的江景地地价，以前当然不排除其他手段获得更便宜的土地），所以那么土地成本20000万，那么分摊到总建筑面积27.31万方上，土地成为732元每平米。
建安成本：按重庆目前一般高层框架结构的造价1280元/平米计算（具体内容我就不细分了，如果按“灰小猫”的600元建安成本，我想居住安全有严重威胁，随时面临房屋倒塌危险，或者就是乡村洋房的造价）。那么建安总投资为34956.8万元。据消息华宇与金科的高层建筑成本都在1280-1300元/平米左右。
区内配套费：包括社区内的管网、园林景观费等，为了保证基本生活功能，管网不得不安装吧。景观也别追求奢侈了，按一般大众型景观打造。那么区内配套费按250元/平米。那么区内配套费用投资为6827.5万元。
各类公摊费用：我个人将以下内容纳入公摊费；为了建房你得向政府买通行证啊，所以报批报建费不得少；为保证能达到施工条件，开发前期准备没有无法建房；为了保证施工的顺畅、施工的质量以及money的支持所以开发间接费得跟上；公司要运转，员工要工资，要销售得做广告那么期间费用不可能少。等等……，我按500元/平米计算，那么各类公摊投资为13805万元。
合计总投资=土地成本+建安成本+区内配套费+各类公摊费用=75589万元。
综合建筑单位成=总投资/总建筑面积=2768元/平米。（呵呵这还是比较保守的估算，建筑单位成本就是2700元，1800元可能吗？不知道“小灰猫”是否搞懂建筑面积与套内面积没有，所以也不知道他说的理想房价1800说的是建面价格还是套内价格）
费用基本上算完了，我们现在按0利润计算他的销售价格：
（1）车位：按本小区800个可售，还有人防车位是不能销售收入的。（其实车位开发商按目前市价6、7万元/个销售，是无利润可图的）那么车位单价按6万元/个计算，其车位销售收入4800万元。那么剩余投资为=总投资-车位销售收入=75589-4800=70789万元。
（2）住宅：虽然大家看到地上面积为23.31平米，但是面积不完全是可销售的面积，要除去公建配套面积，例如物管用房、架空层、设备用房等等。
[Kevin博客文章]：
那么我们按住宅可售为23万方积计算可售面；那么住宅的0利润销售建筑面积单价=70789/23=3078元/平米，按住宅得房率84%计算（重庆目前按套内面积销售，对广大购房者无疑一是件好事，所以公摊面积大小也是关键，直接影响开发商的成本），那么住宅套内0利润销售套内单价=3078/0.84=3664元/平米。（此外还未包含5.5%的销售税金及附加费用，如果算销售税金的话，在加200元/平米，就是3884元/平米）
大家看到3884元/平米的住宅0利润销售价格肯定又纳闷了？目前重庆房价不是建面价格在3000元/平米（07年房交会的价格），按84%得房率计算，折合套内价格也才3571平米。肯定大家会取笑重庆开发商发哈？
这种说也不对，因为这完全取决于开发商的地价成本，这要看开发商什么时候拿的土地，因为重庆目前大多数在售楼盘就是很早以前囤积的土地，例如北部新区以前的地价40-50万元/亩，商圈附近以及江景地价也不过100万/亩。
所以如果开发商是最近拿的土地，为了保证利润，他们的价格肯定会上4000元/平米，也就是目前大家看到的江景房价格与靠近商圈的房价（呵呵不排除他是以前的土地价格，卖目前4000多的价格），如果他的地价更高，为了追求利润，销售价格也就更高。因为最后还得要让开发商上33%左右的所得税。
如果开发商是以前拿的土地，他们利润可以放大点，不过都是在土地差价上吃点甜品而已。
例如把这100亩地放在北部新区，按早些年土地价格50万/亩成本计算，他的楼面地价为183元/平米，比200万/亩的土地，成本少了549元。相应他的0利润销售价格减少600元左右，那么他的0利润建面销售价格为2500元/平米左右，0利润套内价格3000元，加上销售税金3200元左右。这样也就出现了市场大多数3400-3600的高层房价。
所以通过我这样的计算下来，目前重庆开发商的净利润在10%左右，大多数开发商利润甚至低于10%。
这是我这个非成本专业人士对重庆房地产开发成本与价格做的一个估算，不是很准确，可供大家参考、交流。所以我排除个人感情因素认为目前重庆房价是比较合理的。
因为从目前趋势看，重庆房价处于一个良好的拉升通道，国家调空房价把脉下药一错再错，缩进地根，增加土地成本；加利加大融资难度，提高利息增加成本。重庆房价增长较为理性。
庆幸的是重庆组团式城市的地理条件因素，目前供应量一直大于需求量，未造成价格疯涨局面。所以建议购房操作方式：逢低进入，呵呵。
[Kevin博客文章]：
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