[摘要] 前言宏观调控下的房地产市场在经历过投资过热、投机炒作严重、房价快速飚升的诸多非理性“疯狂”之后终于在2005年6月驶入拐点，房地产消费市场最终归于平稳、趋于理性。2006年房地产市场的各方利益博弈将更
前 言
宏观调控下的房地产市场在经历过投资过热、投机炒作严重、房价快速飚升的诸多非理性“疯狂”之后终于在2005年6月驶入拐点，房地产消费市场最终归于平稳、趋于理性。
2006年房地产市场的各方利益博弈将更为激烈，谁胜谁负在短期内将无法确定的。但伴随着买方市场的最终形成，购房消费者在一定时期内应该是房地产消费市场的真正主宰者，关键是看消费者如何观察与分析市场变化了的形势，从而做出哪些影响房地产市场走向的购买决策，此外，中央政府对房地产市场的发展态势做何理解也甚为重要。实践已然证明，中央政府宏观政策的导向对房地产市场的发展方向起着至关重要的“指挥棒”作用。
所以，我们对2006年房地产市场的观点主要是从角色定位出发，从政府、银行、消费者、开发商等四个不同的角色或利益主体的角度进行思考和论证，抛出一些我们大泽的观点，希望能够籍此抛砖引玉，引发大家的讨论，共同思考，寻求共识，共谋发展。
2006年房地产全行业回归理性
政府篇
一、 中央政府及其政策导向
1、关注困难群众，缩小贫富差距，构建和谐社会是当前政策制定的出发点。
2006年宏现调控政策紧扣“中低收入、中小户型、中低价位”等12个字。
据发改委在网上发了一篇题为《城市居民贫富差距已达警戒线》的文章显示：占总人口数达20%（1/5）城市收入居民人群只拥有全部收入的2.75%（1/36），仅为占总人口数同样比例和数量的高收入人群的4.6%（1/22）。
2005年底前后的一次关于中国全民储蓄的调查报告也显示，总计14万亿的居民储蓄中，80%的居民只拥有约20%的全民储蓄，大众消费力严重不足。
决策者们也已经充分认识到提高大众居民收入水平对扩大内需的重要性，并明确将努力提高城乡居民收入水平列为了2006年的重点工作当中。以此推测，2006年国家在房产新政措施执行的基础上，将会继续出台调整房地产供应结构的指导政策，鼓励生产中低档商品房。
中国社科院金融研究所发展办公室主任易宪容也在2005年岁末说：“2006年房价涨跌完全在于政府对房地产的理解，为了保护民众利益，政府应该力求房地产市场能生产出民众有支付能力的住房，这应该是2006年政府制定房地产政策的宗旨”。
所以归纳起来，2006年的房地产会紧扣住12个关键字眼“中低收入、中小户型、中低价位”。
2、抑制投机转向鼓励消费——2006年将是鼓励（自住型、普通型）住房消费年，但这里的住房消费是指普通商品房消费尤其是自住型的商品房消费。
“十一五”规划出台以后，中央政府把启动内需列为2006年中国经济工作的重中之重。反映到楼市中，2006年宏观调控与2005年宏观调控就会有明显不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费-鼓励自住性商品房消费、普通商品房消费。启动内需就要活跃楼市，活跃楼市就会反映出政策的松紧，如此看来，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调和，将成为影响2006年楼市走势的因素。
这里强调指出“自住型商品房消费”和“普通商品房消费”值得注意的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房，当然，政府也必将会考虑此类购房消费的有关税费优惠政策问题。
3、2006年，“稳房”是关键，在鼓励自住型普通商品房消费的同时，为防止房地产市场投资反弹，政府仍将继续严把土地和信贷两个闸门。
据了解，未来房地产政策导向在五中全会建议中已有明确表露，即“稳房”。中央两次出台政策都不是为了降低房价，而是改变房价增幅过快状况，以引导市场稳定、理性的成长。
2006年，尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的房地产政策仍会被执行、深化，但目前政府宏观调控已发挥作用，因此业内预测今年宏观调控不会出台大的新政策，也不会有重击房价的大动作。
民革中央委员、北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师董藩在2006年初进行预测：2006年不会有“排山倒海”的政策出台，但会有一些体现节能、省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台。如控制套型面积、控制高档商品住房开发、鼓励中低价位、中小套型住房开发、推行实名制购房制度、限制内部认购等。
顾云昌曾经预言：“房地产的明天，关键在土地，冷热在金融”。长期以来，房地产业存在着两个症结：一是住房结构不合理症结，二是房地产金融风险症结。所以本轮宏观调控的一大鲜明特色就是“信贷投放”和“土地供给”两道闸门一起管。
在土地市场方面，针对目前存在的住房结构不合理症结，2006年的土地市场，将倾向于中低价位商品房、经济适用房和廉租房、配套商品房的土地供给。继续停止别墅类用地供给，限制低密度住宅的土地供给。在供地方式上也会做出大的修改完善。“价高者得”的“招拍挂”出让供地模式在2006年将会打破，而出现“划拨”（主要是满足廉租房、经济适用房、配套商品房的土地供给）、“限价招标”（主要是满足中低档商品房的土地供给）、“价高者得的招拍挂”等多种供地方式并存的供地模式。
金融市场方面，融资方式2006年将会走风险分摊之路，可能会用公开发行凭证的方式设立房地产投资信托基金；对个人住房贷款将会从对抵押品的关注转到对贷款人的关注上来，着重贷款人的选择，注重对贷款人还款来源的审查；对于企图逃债者，将会利用法院刚出台的司法解释《设定抵押的房屋可查封拍卖》。
4、宏观调控转向调整，因地制宜，不搞一刀切政策。
中国房地产价格从1998年以来持续7年以百分比两位数的速度增长，这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性的因素，比如炒作、投机等，人为地攀高了房价。世界经济表明，房地产的非理性繁荣成份过大，就易形成泡沫。在世界范围内，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响的是日本。1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济15年来一蹶不振。中国房地产是否存在泡沫是众说纷纭。
面对社会上对房地产泡沫的各种议论，建设部也不止一次的出面澄清，想用真实需求击破泡沫论。 然而，中央政府也清楚看到了我国房地产市场目前存在的一些问题，在个别城市也确实存在一定程度上的“价格泡沫”问题，若不加以协调，以后有可能会酿成大祸。新政的出台就很明显的表明了中央政府的态度，要切实稳定房价，调整住房供应的结构，进一步规范我国的房地产市场，真正为普通老百姓谋福利。所以就有了2004年的“831”土地大限，但831土地大限不但没有抑制住房价，反而促成了2004年下半年房价的狂飙，于是在2005年从政府管理部门到金融机构、税务机关，各种政策频频出台亮相。调控政策出台以后，投机性和投资性购房得到有效的抑制，多数城市房地产涨幅回落，效果较为显著。
但2005年的国家调控政策未考虑房地产的地域性因素，不分地方市场的具体情况，一律对待，显然是“胡子眉毛一把抓”的应急“刹车”。但2006年，在宏观调控初见成效，各种调控政策经历过一段时间的实践检验，加之市场本身也在变化之中，调控政策也就需要进行必要的调整及进一步深化、落实和完善。所以，2006年的房地产宏观调控政策应该不会再搞一刀切，而是会根据各个地方不同的情况进行分别对待，因地制宜。
建设部政策研究中心主任陈淮去年12月份在参加黑龙江省房地产高峰论坛上说：“2006年的房地产宏观调控将从四个方面进行完善”。一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。2005年的宏观调控有打乱仗的地方。2006年，在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用。二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下子解决的，比如说困难群体特别是特困人群的住房问题，这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素，是个比较长远的问题。要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决。三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把类似上海退房事件等局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果，增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待。四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开。从陈主任这番话可以看出，在2006年的宏观调控构想上面，政府也已经是相当理性了。
5、、政府在2006年对商业地产调控重点会着手在商业用地的审批上面和商用物业的规划及税收方面进行控制。
从近几年来看，开发商盲目修建了一些商用物业，致使各地不同城市犯上了不同程度的商业地产“肥胖症”，重庆的商业空置率也节节攀升，居高不下。
政府也应该看到了商业地产“局部过热”及“空置率高”的现实情况，但商业地产还不是房地产市场调控的主要问题。并且从现在来看，商业地产已有自发调节的迹象，所以2006年在商业地产方面进行宏观调控仍然不会太大。但会在商业用地的审批上面和商用物业的规划及税收方面进行一定的控制。
综观2005年的宏观调控，几乎没有影响到商业地产，从某种程度上讲，商业地产更加活跃。在住房投资受到限制的时候，民间资本转而在商业地产投资方面寻找出路，所以在一定时期内，那些质素好的商业物业仍然会受到民间资本的追捧和青睐。
二、地方政府及其行为导向
1、地方政府将会在保持中央要求的“房地产稳中有升”的大基调下，根据中央政府明确的“因地制宜”的指导思想，谨慎把握贯彻中央相关宏观调控政策的分寸及执行力度。
“目前房地产调控的困难来自于地方政府由于自身的利益而消极执行中央的政策”，国土资源部副部长鹿心社前不久在一次会议中如是说。
就目前情况来看，不少地方在竭力通过政府的行政方式或政策把房地产的利润维持在一个过高的水平上，以此来制造当地经济的短期繁荣，以此为政府权力创造更多的寻租机会，房地产成了各地方政府主要的财政来源及业绩表现的主要依据。因为在不少地方，大量的土地出售一下子就改变了不少地方政府的财务状况，各地方大量城市的财力支持基本上就是这种土地出售的收入。目前，国内有些城市，房地产占GDP比重早已超过了1/3。房地产销售增长自然也拉动了房地产税收及财政收入等方面的增长，这也是地方政府乐意见到的事情。这种经济上对房地产的倚重和依赖,决定了地方政府与房地产开发之间有着剪不断理还乱的关系。从自身的利益出发,地方政府有可能会消极执行中央的政策。
但另一方面，在新政出台的时候，中央政府就明确的规定各地方实行“地方长官首问负责制”。地方政府执行中央政策不力或者当地房地产出现投机、投资反弹、房价大起大落等问题时，唯主管房地产的地方行政长官是问。这个政策的出台不能不让地方政府在“利益寻租”上面有所节制，不能不谨慎把握贯彻中央相关宏观调控政策的分寸及执行力度。
另外，一个亲民的政府也不能不关注民意，现在一些地方政府已经开始积极兴建经济适用房，并加强对中介市场的管理、出台专项基金管理办法等。也有一些政府开始收购廉租房，或者开始探索货币化补助问题等。
2、2006年重庆房地产将会在继续贯彻宏观调控的基础上，着力推进有利于健康、持续的房地产市场的相关政策。
重庆市国土房管局明确表示，2006年的重点是“巩固调控成果”。在土地市场，将严格控制低密度房地产开发项目，使普通商品住房供地保持在80%以上，鼓励低价位、中小户型商品住宅建设。同时，规范房产市场，加大对内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为的查处。
重庆市国土房管局人士还表示，2006年廉租住房保障将扩大到20个区县，解决5136户“双困家庭”的住房问题。同时，还会合理引导住房消费，鼓励居民通过承租等方式解决住房问题。
黄奇帆副市长也在2月18日召开的全市国土资源和房屋管理工作会上明确表示：房地产业对其上下游行业具有巨大的带动作用，其支柱地位不能动摇。今年我市将继续“四个保持”“四个加强”的要求，加强对房地产市场的管理。
“四个保持”：保持适度的投资比重、增长幅度；保持适当开发总量、建设规模；保持合理的消费结构、消费价格；保持适度的金融、财税支持力度。
黄奇帆指出，特别是对普通商品住房和经济适用房，财政税收方面要加大支持力度，保障普通百姓用房需求。
“四个加强”：加强对房地产土地供应总量和开发投资量的调控；加强对商品房供应结构和价格的调控；加强廉租住房、经济适用房等低收入人群房屋的建设强度；加强对房地产市场中不规范行为的管理。
3、2006年，重庆市政府在商业地产方面会有一些护市行为，将严格地对商业地产建设进行审批和土地供给，将会有一些商业物业的规划政策出台。
重庆的商业空置率高也引起了政府的重视。去年12月8日市政府办公厅转发了市国土房管局和市建委通知“2006年全市普通商品房的用地不得低于全年房地产开发用地的80%”，换句话说，剩下的20%包含了别墅、商业、办公楼在内的全部土地供给。商业地产从用地上面就已经被箍紧在了20%的红线之内。
今年上半年，重庆市商委表示将完成三个规划：商业结构调整规划、商业网点布局规划和加油站布局定点规划。有了商业规划，开发商就必须依据规划先行，避免商业地产满天飞，破坏重庆商业的布局。同时，重庆还要建立大型商场市场听证会制度。
金融篇
一、宏观调控中商业银行的角色
在政府对房地产市场的宏观调控中，银行扮演了双重角色：
1、政府的金融调控工具
2、独立的利益主体
二、从角色看调控目的
由于房地产行业是国民经济支柱产业，存在着资金大、成本高、周期长、群体多等诸多融资特点。其对商业银行的依赖性非常强，据统计，开发商对银行的信贷依赖水平在70%左右。而在总贷款中，超过一半的贷款都是以房产做抵押的。由此可看出，房地产价值的风吹草动都会影响到整个金融体系。所以，当2004年以来房地产行业投资过热，房价疯狂飚升时，央行出台了“121文件”，“两次加息”等政策。银行是政府用于调控房地产行业，保持整个国民经济的健康稳定发展的金融工具。
而政府在通过银行进行宏观调控的同时，又必须考虑银行是独立的利益主体的现实。作为独立的利益主体，银行必须考虑两大难题，一是自身的利益如何实现，二是自身的风险如何规避。而有着巨额开发贷款、抵押贷款以及个人房贷业务等巨大需求的房地产行业，对银行来讲既是一块流油的肥肉，又是一块难啃的骨头。如果调控使得市场信心受到较大程度打击，在成交率极度萎缩的情况下，不但银行的利益难于得到保障，而且提供了大量开发贷款的银行必将陷入资金的流动风险中（想收的收不回来，必须贷款任务又完不成）。所以，在一系列的宏观调控中，出现了开发贷款门槛的提高、利率的区间浮动等政策。
三、目前市场状况
央行调高房贷利率后，对利用信贷资金做短炒的投资者影响。这部分投资者，用少部分首付，套取银行一、二十年的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”。利率调高后，此类炒房人的供房成本增加，投资风险加大，投机炒房或短期投资行为受到有效抑制。
针对近期的房价走势，说明国家的政策已经取得了一定的效果，像2004年底到2005年初那种疯狂的房价爆涨态势，已经不复存在。但房地产行业本身具有的投资特性决定了其对市场中的投机、投资行为的吸引力仍然是非常大的。所以，目前市场只是处于一种短暂的僵持阶段，而一旦后续没有更加完善的政策出台，此部分势力（一有机会）仍将继续抬头。
四、2006年金融政策预期
1、2006年，固定利率房贷将成为市场的热点，但在短期内不能成为房贷的主流。
◆目前市场处于短暂的僵持阶段，为了进一步控制投机及投资势力的抬头，保持房价的稳定增长，未来5—10年政府仍将出台利率政策。
◆在利率调控下，对商业银行而言，遭遇了新增房贷增速下降和提前还贷持续上升的“双重夹击”。而且提前还贷在减少利息收入的同时，加大了经营成本和经营风险。正是看到利率制度所暴露出的风险在积聚，央行在《2004年中国房地产金融报告》中首次明确提出，提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要，并考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。
◆04、05年央行两次调高利率后，房贷利率上涨21%。持续升息的压力和预期，带来的是国内房贷市场持续17个月的增速放缓，以及提前还贷数量的激增。央行公布的《2005年第三季度中国货币政策执行报告》的统计数据显示，去年前三季度，个人住房贷款增加1869亿元，同比少增1152亿元。数据表明，个人房贷信心遭受打击，消费者风险意识增强。（昨天的晨报又出现了银行降低贷款门槛的消息，鼓励贷款）
◆一直以来，国内银行实行浮动利率制度实际上是把利率风险转嫁给了借款人，固定利率房贷的推出，意味着利率波动的风险由购房者承担转变为由银行和购房者双方共同承担。它的推出，促使银行提高利率风险管理能力和定价水平，促使购房者风险意识进一步加强，因此，从长远来说，固定利率的推出，对双方而言，是双赢的选择。
◆固定利率房贷考验的是银行的风险定价水平、对资产负债进行重组安排的能力。在利率下跌过程中，大量借款人提前还款会给银行造成巨大压力，影响其对风险的判断和控制。因此固定利率房贷的推出，一定要有一个规避风险的对冲工具，但在国内，这样的风险对冲工具尚不存在。正因为这一原因，并非所有商业银行都对固定利率房贷趋之若鹜。到去年10月中旬，仅有上海浦发、光大、建行三家固定利率房贷的申请获央行批准，进入银监会报批阶段，而更多的国内商业银行选择观望，短期内固定利率房贷不能成为主流。
2、2006年外资银行准入制度完全放开，国内商业银行将面临严峻的竞争，金融创新产品将不断涌现，消费者投资渠道逐步拓宽。
◆2006年我国将给予外资银行在人民币业务方面的市场准入，其国内的金融机构将逐渐失去原有的政策保护，相反外资金融机构将逐渐享有国民待遇，这将加速金融市场中的全面竞争趋势。
◆银行业原有的市场准入壁垒将逐步取消，包括四大国有商业银行在内的所有中资银行将和外资银行在同样的条件下竞争，这将是对拥有较高不良资产的国有商业银行的严峻考验。外资银行将凭借其服务、技术、市场经验等方面的优势与国内银行相互竞争。
◆WTO对中国金融业影响的将不是外国的金融资本，而是先进的金融服务内容和手段，即中国加入WTO之后，外资银行进入中国金融服务市场会更多地选择它们具有技术和管理优势的领域，特别是网上银行或个性化的理财服务等领域与中国本地银行相竞争。
◆但对于外资银行的进入，有个本土化的过程，其会利用自身在金融技术及服务上的优势选择与本土商业银行进行合作，加速其本土化的过程，同时，对于国内商业银行而言也是一个学习和创造的过程。
3、2006年商业银行房地产信款业务两个倾向：一是具有品牌实力的开发商；二是中高档开发项目。购房消费者最终将成为商业银行放贷的客户群。
◆随着房地产开发信贷门槛的提高，2006年，房地产开发行业将面临整合，一部分中小开发商受自身资金实力及审核制度的限制将不得不退出历史的舞台，商业银行为了保证自身的放贷业务量及规避风险，对具有品牌实力的开发商依赖性将逐步增强。而且，为了便于进行资金监控及降低风险，银行将希望提供贷款业务。
◆对于中高档商品房特别是高档商品房的开发，虽然国家利用一系列的限制供给和征收重税等政策进行了调控，但从另一个角度来看，实际上让高档房变得更加稀缺，而其客户群的购买力其实是最有效，最强劲的，还款能力也高，所以对银行来说，风险相对较低。
◆作为独立的利益主体，商业银行表现出以下三个特征：一是利益的驱动性特征；二是自身风险控制性的特征；三是业务发展规模化的特征。从长远来看，商业银行通过个人房贷业务的不断发展，不但能使自身的放贷规模化，满足自身的经济利益，而且可以将风险分散到每个消费者，减少风险关联性，达到风险化。所以，消费者个人房贷业务量的发展将是商业银行最终的目标。（现阶段此种业务对个人来说手续显得复杂，需要专业中介公司的代办进行支持，这类业务也是大泽2006年的业务重点之一。
4、受房地产开发贷款相对紧缩等宏观调控政策的影响，未来几年开发商将被迫拓展融资渠道，房地产金融的发展将最终走向房地产债券化。
◆2004年以来，国家采取的抑制房地产投资过热的宏观调控措施已是初见成效，房地产投资增长和房地产贷款增幅减缓，但房屋价格与土地价格持续上涨。由于我国房地产业各个环节所需资金有相当部分来自银行，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等，房地产的市场风险极易转变为银行的信贷风险，所以，为了规避商业银行的风险，政府将不得不紧缩房地产行业的开发贷款。
◆央行规定：商业银行对成立不满三年且开发项目较少的专业性、集团性房地产开发企业的贷款应审慎发放，因此商业银行发放的贷款曾一度集中到房地产大鳄身上，但随着紧缩银根政策的持续，不仅使中小型开发商难以拿到贷款，大的房地产企业如交通、城建等大户也一样遭到一些银行的拒贷。因此，对开发商来说，房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求，未来几年，开发商将被迫拓展融资渠道。
◆银根紧缩对房地产融资渠道的影响在今年宏观调控后变得更加明显。为筹到足够的资金，一些开发商不得不私募或通过上市融资。而对于开发商尤其是具有一定品牌知名度的开发商来讲，上市发行股票或以债券的形式募集资金将是最有利的工具。对于开发商来讲，由于他们的品牌，他们拥有了好的土地，能够开发出好的项目，能够实现较高的。对于民间资本来讲，在目前中国投资渠道狭窄的情况下，在开发商提供稳定投资率的情况下，房地产债券必然会成为投资的。
消费者篇
引言：
早在20世纪60年代，市场营销心理学家卡拖纳就明确的强调消费者的消费心理影响决定着最终的购买行为。而消费者的购买行为又受消费心理预期、消费需求和购买力的影响。
在继04、05国家出台一系列宏观调控政策之后，消费者的购房心理发生了较为明显变化，所以，在分析2006年房地产市场发展之前，我们必须要对现阶段以及未来时段购房消费者对于房市的心理预期、新的购房需求动向和实际购买力有一个清醒及充分的认识，惟有如此，才能更准确的把握2006年楼市的发展方向，更加安全稳定的前行。
为此，我司于春节前后，面向主城各区进行了一次较为广泛的抽样调查，并制作《宏观调控下2006年房地产消费市场调查报告》，现特摘取主要数据及观点供大家讨论、研酌。
本次《宏观调控下2006年房地产消费市场调查报告》说明：
（1） 问卷发放数量，本次调查共发放问卷1000份，回收有效样本量795份。
（2） 问卷发放区域，本次调查的被访者区域分布到主城各区，其中以江北区、渝中区、渝北区、沙坪坝和九龙坡区为主。
（3） 性别比例，本次调查的被访者性别比例较为均衡，男性稍多占52.7%，符合随时抽样原则。
（4） 年龄层次，本次调查的被访者在30岁及以下的占到5成以上，31-40 岁的占26.5%。购房置业的消费群呈年轻化趋势。
（5） 职业状况，从被访者的职业分布状况来看较为分散，其中自由职业者、专业技术人员、办事人员、商业服务人员和个体工商户占有的比率较大。中低收入人群是购房置业的主力群体。
一、从消费者心理预期看2006年房市
国家宏观调控前，购房消费者普遍呈现出对房地产行业盲目乐观的心理预期和从众型非理性购房倾向，从而导致卖方主导市场的局面；
国家宏观调控后，购房消费者对房地产后市的盲目乐观预期大幅回落，购房风险意识加强，在对房地产行业中长期仍持谨慎乐观态度的指导下，购房消费回归理性，买方市场终成定局。
（一）对于2006年重庆房市，大多数购房消费者在经历了短暂的房市震荡、焦躁不安及观望期之后，对短期内房价大幅下跃也不再抱有幻想，对房地产行业中长期仍持积极、谨慎乐观的心理预期，眼见房地产市场正平稳回暖，购房意愿也逐步回升，需求释放尚存较大潜力。
1、消费者比较关注国家针对房地产业出台的一系列宏观调控制，能正确理性看待政策出台的目的。
调查显示，对于近两年国家针对房地产行业进行宏观调控出台的一系列政策超过60%的消费者表示有所了解，主要获知渠道来自媒体，了解内容主要集中在关系自身利益的政策方面。有61.1%的消费者认为国家出台的这些政策能够促进房地产更加稳定健康的发展；有28.1%的消费者认为这些政策是给房地产行业降温、降低房价；认为这些政策是为打压房地产行业的只占到10.8%。
2、消费者普遍认为2006年国家可能继续对房地产行业进行宏观调控。
调查显示，有86.9%的被调查消费者认为2006年国家还会对房地产行业继续实施宏观调控。并认为国家宏观调控可能会主要表现在政府推出大量的经济适用房、继续出台一系列的政策法规、在征收房地产个人所得税、物业税和对利率做出调整等方面，这从一个侧面投射了广大消费者的愿望和对政策走向的心理预期。
3、面对新政带来的房市震荡，消费者保持比较理性的态度，约一半的消费者预计2006年房价走势将会是稳中有升。
调查显示，有49.4%的消费者认为2006年房价还会稳中有升，29.5%的消费者认为2006年的房价基本平抑，9.9%的消费认为房价稳中有降，6.9%的消费者认为价格会出现波动，认为大幅上升和下降的消费者仅占4.3%。普通消费者对于房价最为敏感，通过以上数据可以看到面对国家宏观调控带来的震荡，多数人对于重庆的房价预期应该是理性和持谨慎乐观态度的。
4、消费者期望能拥有更好的消费市场环境，并开始重新审视自己的购房需求、回归理性。
调查显示，消费者普遍认为通过国家宏观调控，可能出现“开发商将优胜劣汰，房地产市场将朝着健康方向发展”（79.0%），“购房者回归理性、会因需量力购房，不会再盲目超前透支消费”（69.8%）和“开发商面对理性消费市场，会重新调理心态，升级产品，务实营销的作用”（63.8%）的利好局面。消费者对以上观点持有很高的认同度，分别达到了79.0%，69.8%，63.8%，这也投射出广大消费者期望能拥有更好的消费市场环境，并开始重新审视自身的购房需求、回归理性。
5、随着消费者对国家宏观调控的逐渐了解，以及对各项调控政策的逐步适应，他们的置业意愿正在回升，置业需求依然旺盛，多数消费者表示将会采取更为审慎理性的购房态度。
调查显示，65%的消费者在近两年内有置业需求，购买物业以住宅为主，占85.7%。可见消费者对住宅的需求依然是相当强烈的。
调查中有42.3%的消费者表示在购买房屋时会谨慎，量力而为，不再盲目透支消费；有33%的消费者表示不会影响购房，该买则买；有18.3%的消费者表示会继续观望市场，暂时放缓购房步伐；另有6.5%的消费者则认为有开发商面临市场和资金压力会让利，购房正当时。可以看出，消费者的心理预期正恢复常态，购房意愿正在回升，但他们在做购房决策时将会更加理性，不再盲目消费。
（二）消费者谨慎乐观的心理预期使购房意愿有所回升，但消费心理的理性回归使他们的需求释放有所节制，购房主动权掌握在消费者手中，卖方市场转变为买方市场。
国家宏观调控的出台，将几近疯狂的房地产业唤回到常态中来。伴随着消费者对宏观调控的逐步认识和适应，消费者理性消费的“回归”，房价增幅 “回落”，房地产市场开始“回暖”，但毋庸质疑，今天的房市已不可能会再回复03、04年的那段所谓的“黄金岁月”。消费者理性审慎的心理预期，必然使房地产市场由卖方市场逐步转变为买方市场。
二、从消费需求变化看2006年房市
国家宏观调控前，投机型、投资型消费需求比例偏高，消费者（包括自住型购房者）购房时更看重预期；国家宏观调控后，投机需求受到有效抑制，购房者多以满足自住需求为主，更看重“现实值”（即买即住和产品性价比）。
（一）国家宏观调控极大的抑制了投机需求，控制减少了部分被动型自住需求，对中长期投资需求带来一定冲击，而对主动型自住需求的影响不大。
购房需求主要分为三种类型，投机、投资和自住需求。本次新政主要是抑制投机及短期投资需求；自住需求又分为主动型自住需求（次购房和为改善居住环境而购房的需求）和被动型自住需求（城市大规模拆迁和因工作或学习便利被迫迁居）。
调查显示，有72.1%的消费者认为国家出台的系列宏观策划对投机需求的抑制；14.4%的消费者认为对投资需求有影响；13.5%的消费者认为对自住需求有所影响。
1、国家宏观调控极大地压缩了投机需求的利益空间，并使之需要承担更大的投资成本和风险压力，因而这类需求受到极大的抑制。
2、随着城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性自住需求也会有所下降。
3、国家宏观调控给中长期投资者的投资需求带来的直接影响不大，但对投资信心和投资仍有较大影响。
由于这类需求者对房地产投资是中长期投资而不是短期炒作，因此对他们来说，政策的影响力在逐步降低。在银行利率不高，其它投资途径风险过高的前提下，部分此类需求者仍将选择投资风险相对较小的优质物业作为富余资金保值增值的有效途径。
但由于大量的短期投机者转型进入租赁市场，使得出租的房源增多，必然会使得租金下降，这就会影响到原来那些中长期投资者的利益。加之他们所要承担投资风险和压力的增大，在短期内，部分中长期投资者可能会放缓他们的投资计划。
4、国家宏观调控对自住性需求的影响较小，各种关系此类需求者切身利益的政策法规的出台以及房贷风险的增加，会使他们更趋理性，量力而为，不盲目超前消费。
对于主动性自住型需求而言，虽然受新政的直接影响并不大。但是新政为整个房地产市场带来了许多的疑问，在形势并不明朗的情况下，有部分需求者会选择一种观望的态度。这种观望态度持续的时间会跟他们对房市未来的心理预期息息相关，当他们对于政府宏观调控逐渐适应并有了清醒的认识之后，购房意愿将会逐步回升。另一方面，考虑到购房后的转手成本和交易难度，购房者对所购物业的预期居住期相对增长，所以对是否适合自已中长期的居家需求会非常仔细认真的考虑，对产品要求也更加的苛刻。
（二）回归理性成为新的消费需求动向，消费者更看重现实值，以满足自住需求。“中低收入、中小户型、中低价位”成为需求主旋律。
国家宏观调控带来的震荡唤回了审慎的心理预期，消费者不会再为开发商几个华丽的广告而心动，草草做出消费行为。他们更多的会考虑自己可能要承担的风险、消费水平和购买力等因素。因此，早几年那种民众蜂拥而入房市，却不知道利率等风险的局面将会改观。在这种情况下，消费者会根据自己的消费水平、支付能力及对风险的评估来决定消费需求。
1、 区位地段、价格、品质，是影响消费者购买需求趋向性的三大因素。
本次调查显示，对于购房首要考虑因素，消费者选择“区位”（区域环境、交通状况和生活配套）因素的合计占到35.2%；选择“价格”因素的占到29.8%；选择品质（包含户型、面积、朝向、小区景观、社区人文素质）因素的合计占到27.4%。之后分别是，开发商实力5.0%，潜力2.2%，其他0.4%。
我们还可以看到，以前消费者关注的预期现在已不是主要导向因素，而随着消费者购房风险的增大，有品牌保障的实力开发商越来越为消费者所青睐。
2、消费者的区域情结较重，一般购房会选择在现居住、工作区域内或邻近区域购置。
调查还显示，消费者购房选择江北区的，占35.3%，其次是渝北区和沙坪坝区，各占25.%、20.3%。
①江北是消费者购房区域，固然与“重庆向北”的大趋势有关，更重要的是江北区域环境适宜人居、生活配套成熟、交通便捷，使其拥有很高的居住现实值。
②消费者选择沙坪坝的比重也很高，与看重沙坪坝浓厚的教育氛围有很大关系。在看重子女教育的今天，尽管沙坪坝目前的交通状况有待改观，很多消费者仍愿选择沙区。由此看来，诸多教育楼盘的热销也是情理之中。
③区域房价对于消费者选择购房区域具有巨大的影响，比如尽管渝北区的配套不够完善，但由于其相对于其他区域的低房价所形成的“洼地效应”，因而在能满足工作、学习等交通需求条件下被很多中低收入消费者所青睐。
3、“中小户型、中低价位” 成为主要的消费者置业需求。
受收入水平的限制、国家出台的各种直接关系消费者切身利益的政策影响以及可能背负银行调息带来的巨大还贷风险，使消费者不得不理性审视自身实际购房消费需求，量力而为。
调查显示：
①消费者购房选择中、低档住宅以及经济适用房的比例占到了7成。
（备注：我们参照重庆主城区房屋均价及城市居民的收入水平，将单位售价1500元左右的定位为经济适用房，2000元左右的定位为中低档房，3000元左右的定位为中档房，4000元左右的定位为中高档房，5000元以上的定位为高档房）
②消费者购房承受总价来看，多在15--30万元之间，所占比例达到了64.7%。其中购房承受总价在15--20万的占34%，承受总价在20--30万的占30.7%。年龄在25岁以下和60岁以上消费者购房承受总价在10--15万。
③消费者购房面积需求来看，一般在51-90平米之间，所占比例达到了76.2%。其中选择71-90平米的占到32.3%。对比往几届房交会的调查数据，不难发现消费者购房面积需求呈现趋小的走势。
④从消费者对户型的需求来看，二房，占48.7%，三房占35.6%。以上数据与面积需求相印证。
4、选择按揭付款方式是主流，由于银行利率调整带来的贷款压力，使选择一次性付款和分期付款比例比以往有所增长。选择按揭比例随年龄、购买力的增强呈递减趋势。
调查显示，63%的消费者购房会选择银行按揭贷款，尤其是年龄在30岁以下的青年群体。选择一次性付款的占21.6%。从不同年龄选择付款方式看，选择按揭付款方式比例随年龄增长呈递减趋势（青年人由于承受力有限，更多选择按揭付款；中年人由于经济状况较好，按揭比例有所下降）。
5、消费者了解购房信息的渠道仍然以报纸媒体为主，信息获取渠道呈现多元化的趋势。
调查显示，消费者购房了解信息是通过报纸获得，占67%。其次是亲友或专业人士介绍占39.9%，通过房交会、电视广告了解和中介店面/外卖场宣传的各占24%、23.6%、19.7%。
①报纸广告是信息传播的一个重要的渠道，但并非是影响购房决策的一个重要因素。
②获取购房信息通过亲友或专业人士的人际传播比重很大，如何有效利用这种途径进行口碑营销或业内营销将值得关注。
③值得注意的是依靠中介店面以及外卖场的介绍推荐来获知购房信息的比例正在逐渐加重（占19.7%），由此可以预见，未来楼盘推广和营销在借势品牌实力中介公司分布众多的网络店面的联动性渠道营销将会成为新的突破热点和有效方式。
二、 从消费者实际购买力和市场供求变化看2006年房市
潜在购买力依然强劲，实际购买力短期不足
潜在购买力：是指所有可能有购房需求的人群数量。
有效购买力：顾名思义就是拥有潜在购买力的人群中未购房者或换房者能够买得起，同时市场也有足够的供给的那部分人群数量。
中低档商品房供应不足导致有效购买力短期内无有效释放途径，市场潜力巨大：潜在购买力中数量而且有实际自住购房需要的人群是中低收入人群，他们所需求的也是中低价位商品房，但供应严重不足，虽然国家宏观调控政策的有意引导，但短期内供给仍然是远远小于需求，所以此类有效购买力短期内实际不足。
中高档商品房供应量较大但目标客群已购房比例较高导致有效购买力不足，市场竞争相对激烈：中高档商品房自住型目标客群中已购房比例相对较高，投资客户受宏观调控影响锐减，二次置业以上的换房者短期内数量不会太多，相对较大的市场供应量而言供大于求，有效购买力不足，所以市场竞争会相对激烈。
实际购买力：是指有效购买力中有即时购房意愿或行动的人群数量。
1、潜在购买力依然强劲
伴随着重庆经济的继续快速增长以及居民收入持续平稳增长，国民生产总值和人均可支配收入、居民储蓄额也在逐步提高，城市居民的住房购买力得以不断提升，而伴随着我国城市化进程的不断发展，会产生大量的新的住房需求人群。数据显示，2005年重庆全年实现地区生产总值3100亿元，比上年增长13.46%。从国民生产总值的增幅来看，近年来，我市国民生产总值的发展平稳，增幅始终保持在12%左右，城市家庭人均可支配收入达10240元，同比增长9.95%。
2、 实际购买力短期不足。
首先，潜在购买力不等于实际购买力，它会受到购房意愿的强烈影响：
①据中新社北京二月八日电，中国目前的储蓄率高达百分之四十六，居民储蓄存款达十四万亿元。虽然总体储蓄率很高，潜在购买力很强劲，但个人拥有的财富差异很大，多数人还在为未来的养老、子女教育、医疗费用、住房等问题担忧。
②目前的居民高储蓄率与中国传统文化、社会结构、家庭观念等诸多因素有关，但社会保障体系的不健全使老百姓不敢花钱是重要原因。
③国家有可能继续的宏观调控（诸如征收新的税种、银行利率的再次调整等）以及由此带来的风险与压力，会在短时期内对消费者的购房意愿有所影响，进而影响到购买行为的做出。
④住房作为普通老百姓生活必需品，需要耗费他们很大一部分财产来获取，也不可能经常性的购买、更换，因此消费者购房所要承担的风险将会很大。随着消费需求的理性回归，他们做出购买行为会十分的慎重。
其次，住房结构供应的不合理也导致众多潜在购买力不能转化为有效购买力。
1）现阶段置业需求主体人群多为中低收入者，个体购买力有限，中低价位、中小户型的住房是他们所能承担的。但由于目前经济适用房以及中低档住房的供应量相对于其庞大的需求群体而言严重不足，而随着国家宏观调控唤回的理性回归，一方面使他们不敢贸然盲目超前消费，一方面他们想买而又买得起的商品房供应不足，从而致使购买力短期不足。
2）国家对高档住宅的土地供应量的控制使之成为稀缺资源，加之高档住宅消费群拥有强大的购买力，致使高档住宅市场供求不至于失衡，相反可能出现市场紧俏局面。
3）作为购房需求群体之一的中高收入者，拥有较强的购买力。但这类群体中有相当部分人已在03、04年的“黄金岁月”中做出购房行为，其中还有不少出于投资目的已购置多套物业，短期内他们不会再做出购买行为，他们的购买力也就成为无效购买力。而即使拥有有效购买力的那部分人，随着国家宏观调控的冲击，他们消费也将回归理性，购买需求选择可能会“就低不就高”，或者会继续持观望的态度。这样也将导致有效购买力短期内不足。
与之相反的是，近几年中高档楼盘供应量过大，大量的中高档楼盘还未来得及被消化，新的楼盘又在投放，使市场消化压力巨大。因此，我们初步预计中高档住房在2006年将会面临比较严重的市场竞争局面和“高不成、低不就”的尴尬处境。
开发商篇
-一、行业洗牌：
这既是房地产宏观调控剑锋所指，也是市场竞争大势所趋。伴随着房地产市场将由卖方市场转变为买方市场，房地产行业必将进入品牌与实力的竞争时代。开发企业要么优胜劣汰，要么合纵联横。
市场关系发生的转变又必然导致开发商不得不认真考虑自身角色的转变，从“皇帝的女儿不愁嫁”到主动迎合消费者的需求，通过降低消费者的购房风险的种种实际行动来获取消费者的信任，占领市场。此时，房地产行业品牌与实力竞争的重要性就显现出来。品牌成了一种无形资产，是企业开发实力的佐证，是获得银行贷款的资信条件，是取得消费者认同及降低消费者购房风险的信心保障。品牌之争，除了胜出，就是出局，再者就只有联合。
二、务实营销：
面对理性消费市场，房地产开发商将不得不重新调整心态，开始一场有关于产品、价格、销量及销售模式方面的务实营销之路。消费者关注、产品精研、实效营销将成为2006年开发商营销议题的重点。2006年市场消化压力巨大，开发商在“推盘量”方面应该审慎时机，量市而入，量需而供。中低价位、中小户型将是楼市适应宏观导向，迎合消费市场实际购买力的主流产品。多元化、多渠道营销特别是与实力中介店面的联动式渠道营销将会在“销售速度为王”的2006年大行其道。
1、在消费市场回归理性的大势下，占居主导地位的自住型购房者会更加关注居住现实值及产品性价比，所以，开发商也将不得不把更多的精力投入到产品研发之中，以生产出更适合消费者需求的适销对路的产品；
2、对于在建中或已建好的楼盘，实力品牌开发商会加大产品投入或进行产品升级，以让价格尽可回归、符合甚至超出其价值，尽可能提高产品性价比，从而实现必要的销售量；
3、而实力较弱的中小开发商将会视各自销售进度和资金情况，在无法进行更多投入的情况下，可能会呈现个别性、阶段性、局部性的自保型或自救型降价出货现象以回笼资金，以免资金链断裂，落得满盘皆输；
4、受宏观政策引导及从消费市场实际购买力考虑，中低价位、中小户型将成2006年楼市产品定位的主流，高档楼盘由于消费力强劲及供应收紧，供求比例不致失衡，不会有太大的影响，总体会比较平稳，少量真正的高档楼盘可能还会出现紧俏局面，而原来准备定位中档或中高档的项目将会出现要么就低，要么就高两种趋势，因为，如果在中间则将不得不面临竞争相对比较激烈的局面；
5、在供需方面看，受宏观调控影响，2005年积压的计划内市场投放量将会在2006实现，加上新增量的投放，市场消化压力巨大，因为2006年房地产消化量可能与2005相比不会有太大的增量，所以开发商在“推盘量”方面还是应该审慎时机，量市而入，量需而供，当然也不要再奢望一开盘就非得卖一半甚至达到70%-80%，不然就认为卖得不好，因为毕竟现在是买方市场；
6、 既然是买方市场，那过去仅靠打几个广告房子就卖光光的“坐销”方式也将会显得过于被动和乏力，而多元化、多渠道营销，特别是与实力中介店面的联动式渠道营销将会在“销售速度为王”的2006年大行其道。
三、贷款融资：
有品牌实力的开发商将成为银行争相抢夺的客户，但同时也将面临比以前更为严格的资信、还款能力审察及资金监管。中小开发商的贷款难度相对会大一些，条件也可能要苛刻一些。房地产信托基金等债券化融资方式将会从一些实力开发商中开始试点，如2005年的龙湖就已经在这方面先行一步。
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