[摘要] 2005年楼市充分体现了中央政府、地方政府、开发企业、消费者等各方博弈的一年，中央的大棒政策，地方政府的态度暧昧，开发企业的暴利，消费者的观望徘徊，让05年中国楼市成为本年度奥斯卡金像奖最有力竞争者，
2005年楼市充分体现了中央政府、地方政府、开发企业、消费者等各方博弈的一年，中央的大棒政策，地方政府的态度暧昧，开发企业的暴利，消费者的观望徘徊，让05年中国楼市成为本年度奥斯卡金像奖最有力竞争者，这些利益的浮世绘仍将在06年继续上演。
一、年度楼市人物点评
1、政府：穷爸爸，富爸爸
中国正处于从二元经济结构走出的历史巨变时刻，城市化发展模式及解决“三农”问题是当代社会变更的主题。在这一背景下，政府全面推动城市化建设，免除农业税收，让束缚在土地上的农民进城，正是这一因素导致了中国房地产市场的巨大内需，再加上旧城改造拆迁带来刚性需求，以及人们生活水平提高正常的居住升级换代需求共同推动了这一轮中国房地产市场的发展。
但自03年底为期两年的宏调以来，终于在05年迎来一个爆炸时刻，如果说前两年的调控仅仅是对供给市场的控制，那么05年的加息、“5.11”政策更多是从需求角度来控制，直接对投资与投机市场进行调整，但更多的是对普通老百姓预期消费心态进行调整，使得整体消费市场进入“严冬”。
但中国多得是“穷庙宇，富方丈”，各级地方政府大力发展地方房地产，进行大规模的土地批租行为，更多的直接进入了地方财政，也正因如此，才有了“穷爸爸”与“富爸爸”之分，才有了“上有政策下有对策”的古训传承。部分地方政府的过激行为，让整个房地产成为当地经济的导航系统或有左右当地经济形势的局面之嫌，才有了中央政府的无奈调控之举。政府一方面要大力推行城市化建设，但另一方面又担心过渡投资带来的过渡供给，以及过渡透支消费带来超前消费，避免投资与消费的传导时间差异形成的供需剪刀差，从而整个产业重蹈1993年海南楼市之覆辙，出手宏调，实施房地产经济“软着陆”。但巨大的利益与当权者的个人利益支配下，才有了地方政府与中央政府的博弈。
2、开发商：好孩子、坏孩子
5.11稳定楼市房价的政策后，开发商成为楼市暴利的“幕后黑手”，尤其是一年一度“富豪榜”的发布与中国企业税收统计公布，房地产开发企业再度被揪到前台批头。
从楼市开发结构来看，资本逐利性特点决定绝大部分开发商不愿意“微利”的经济适用房与低档商品房；从房价的定价特征来看，资本利润化决定了开发商会随行就市，采取市场定价法而非成本定价法。这些市场导向因素都决定了开发商的“无罪”。
但宏观调控的后果此前我们预言的楼市“洗牌”并没有来到，反而在2005年重庆的开发企业从1500多家增加到2100多家。察其行，一方面市场趋紧，而重庆政策相对宽松，再加之西部大开发、长江上游经济中心等诸多“大环境”影响，吸引了众多外来开发企业加入。另一方面，重庆本土的开发企业也努力拓宽资源平台，龙湖也在香港置地联姻合作开发后，对西城天街再度出手“信托”基金，彻底走上了市场化融资渠道，这是其能够走出重庆，在成都、北京等地攻城拔寨的成功宝典。另一方面，南方等本土开发企业不断升级新旧产品，以“增值计划”赢得市场的认同。总体来讲，暴风雨中的开发企业变得更坚强！
3、消费者：向左走，向右走
至于楼市的另一主角＿＿消费者在05年少了些许声音，虽有福州媒体开发商暴利之揭幕，中国银行讨伐期房预售之原罪，但对普通消费者更多表现仅仅是握紧自己的“细钿”。媒体称之谓消费者变理性了，事实上，消费者是更无奈了。加价、加息、征税、贬值，让消费者不得不对自己腰包细思量，时间就在这些不经意间流逝。但房价仍在蹭蹭地往上蹿，消费者又开始忙活起来了，在“买涨不买跌”的心理支配下又闪现在年未楼市各大售房部。
二、06年宏观调控趋势预测
土地调控仍是首要。05年的土地供给偏紧，才有楼市年未开发商出门找“饭”吃，开发商之间合众联横的火爆局面出现。06年政府土地供给市场将会有所松动，但对土地供应结构将会更“从严从紧”，尤其是在项目立项的关口将更加严密。闲置土地的清理也将是一个关口，部分小牌开发商将会因此出局。
金融调控将会对开发商趋紧，而对消费者趋于宽松。一方面是中国投资渠道不畅形成中国居民银行储蓄巨高不下；另一方面是房地产市场的不良贷款率较低，尤其是个贷仅有1%左右的不良率，成为银行的优质业务。在存贷差的压力下，银行将会对房地产贷款适度放宽，尤其是《人民法院关于抵押房的处置办法》为银行向个贷放开闸门提供了保障，这一点已从年未部分银行宽贷的行动中有所体现。对于开发商银行还是采取“扶优扶强”的原则，加大对品牌开发企业的支持。不仅为其房源提供八成三十年的按揭，还实施贷款利率等优惠政策，为品牌开发商顺畅销售开“绿灯”。
稳定房价仍是主旋律。政府更多是通过调剂供应结构来平抑房价，如增加经济适用房和普通商品房的供应量。而开发商将会提供更多的增值配套与服务，通过提高“性价比”和附加值来稳定房价。而消费者在经历了长达半年的期待后也会在“过了这个村将没下个店”的心理支配下“缝低吸纳”，将对整体房价趋稳起到至关重要的作用。
三、结语
市场回归理性，对目标客户群的需求研究提出较高要求。2005年政府的系列政策就是处理好供求关系上，做到有实力的开发商搞开发，有购买能力的消费者买房住的正常生产关系状态，市场回归理性。
重庆地方政府对本地楼市的支持是本土市场稳定的积极因素，重庆城市化速度及城市经济发展规划为楼市描绘了绚丽的远景。2005年是推行房地产经济市场化建议的一年，是政府职能与市场职能分离的一年。一方面中央政府推行地方政府“省长负责制”，一方面“稳定房价”问责地方政府，体现了地方政府与中央政府相互博弈的过程。“十一五”规划及2020年远景规划为重庆楼市发展指明了方向。
制定合理入市价格是项目成功进级楼市的关键。2005年房产新政决定了今后几年“稳定房价”是市场主旋律。政府将通过相关要素市场的改革推进房地产市场的健康有序的发展。
（作者系重庆晟城房地产顾问有限公司资讯部经理 陈卫东）
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