锐理观察:这些重庆二手房市场信息,你知道吗?

上周，锐理君分享了小伙伴调研蔡家板块在售新房的一些价格和优惠信息之后，后台多个粉丝留言表示当下买房除了新房楼盘，二手房也是买房主要考虑和选择对象，希望了解更多关于各个板块目前二手房房价以及投资价值等相关数据和信息。

的确，数据显示重庆楼市从2022年开始，二手房成交规模已经超越新房成交规模并且两者市场规模差距有进一步扩大趋势。所见即所得，交付风险低，配套兑现度强，地段位置选择更广等诸多因素影响下，重庆市民买房不再热衷新楼盘商品房，二手房已经成为更多买房人的选择。可以说重庆“新房癌”就此作古，楼市已经进入存量房时代。

从以上图表可以看出，重庆中心城区二手房整体销售均价持续处于“横盘阴跌”趋势，二手房价格上涨动力似乎非常乏力，身边也的确经常听到打骨折出售房源的中介推广信息，那么二手房市场具体情况如何？我们将通过一系列数据呈现，具体结论还请您自行判断。

刚刚过去的2023年是重庆二手房挂牌高峰期，全年新增挂牌超过30万套，几乎是新房新增供应规模的七倍有余，进入2024年市场新增挂牌有所下调，但月度挂牌规模仍维持在1.5万套以上，截至今年2月末全市累计在网挂牌房源总规模约为170223套。挂牌房源规模激增一定程度上已经造成了销售端流动性下降，虽然二手房销售规模超越新房，但二手房“越卖越多”，价格“越卖越低”，已经是当前二手房市场需要客观面对的事实。

下图呈现了2021年至2023重庆中心城区新房均价和二手房均价的走势对比，可以看出，重庆新房均价和二手房均价整体趋势相反。新房均价波动性缓涨，二手房波动性阴跌，2023年年底有一波小幅回升，但整体房价仍然处于2021年初价格水平。可以说重庆二手房价确实在“跌跌不休”，这跟市场供需关系、房屋品质以及新房开发商定价策略等诸多因素有关，但对于购房者买房来说的确已经形成了明显的影响倾向。

从新房和二手房业态成交对比层面来看，二手房市场高层产品占比68%，大部分二手房购房者都选择了相对低门槛的高层产品，而新房则是洋房占比接近一半，所以，我们认为当前重庆楼市刚需刚改客户更加青睐二手房，而改善型需求型客户则更多留在了新房市场，这可能也是市场二手房整体均价持续上涨乏力的主要因素之一。

根据锐理统计，2023年，重庆交易二手房中精装房占比达到47%，简装占比约14%，纯毛坯房仅占39%，二手房客户一步到位拎包入住的需求在明显增加。

另外，从成交房龄分布来看，5年以内次新房成交占比从2022年7%上涨至15%，5年以上各房龄段占比均呈下滑趋势，一方面是因为次新房集中挂牌“抛售”影响，另一方面也体现了市场对二手房品质和环境追求在逐步提升。

不同于新房，二手房区市场楼盘范围广、房源数量多、个体情况复杂，无法通过单个项目维度去做市场通盘分析对比，就此，锐理统计了当前新房销售最热点的前三十板块，通过目前板块新房价格和二手房价格对比，可以看出各板块保值率或投资价值，当然因板块建设阶段、在售业态、供需关系等因素影响，此项对比有一定误差，请自行参考。

备注：以下内容为2023年重庆新房销售TOP30板块，排列顺序以“新房/二手房价格比“由低到高排列。

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