重庆热门新豪宅优缺点解读:龙湖云河颂

2023年重庆一共有5块万元地诞生，但是唯独有一块溢价顶满，甚至还有开发商用马甲公司来摇号，这块地现在的案名叫做龙湖云河颂。

对于这个项目一共有三个痛点，也是初了解这个项目很多人的疑虑，分别是

1、这里到底是不是照母山？

2、200平没有保姆房的三房会不会太任性？

3、20亩的地修5栋豪宅会不会太挤？

不过首先，我们先给不太了解的朋友讲解下项目的资本资料。

龙湖云河颂位于两江新区金州大道旁，南邻金开大道、万科悦府、东靠爱琴海购物公园、北接蓝湖郡大社区，西边则于照母山重光板块通过金州大道串联，客观来讲，这块地的位置肯定是重庆目前土地储备中的优秀水平，但是如果把已建成的存量房项目拉进来一起看，这个位置倒也算不上稀缺。

项目一共占地20亩，规划三栋总高15-16层两梯两户大平层和两栋总高六层的一梯一户洋房组成，总共不到110席。大平层标准层总价预计530W-590W之间。

其中大平层建面200平原始三房格局，根据奇偶数的的不同，赠送两种格局不同的挑高6.3米的大露台，算上门厅和各种赠送面积，实德面积甚至超过了200平；而洋房项目则一直比较神秘，规划了两栋总高六层楼，而且每栋楼只有六家人的真一梯一户，按龙湖的说法，这12套房源不一定会公开售卖，而且一楼还有花园赠送，不得不说确实稀缺。

接下来，我们开始真正梳理项目的几个痛点。

1、etch: normal;font-size: 7pt;font-family: "Times New Roman";"> 这里到底是不是照母山？

说到照母山，在大家的印象当中应该有一个两个主力板块，即以光环、西附等核心配套为核心的重光板块，以及以金山大道为界以西的肖家沟板块；而在金渝公园以东到爱琴海一带一直也容易北忽略，象屿、金鹏、万科悦府悦峰等项目在市场的热度事实上也不如重光和肖家沟板块，而云河颂就位于这个存在感并不高的区域。

但是，这个区域从事实来看，虽然不如重光板块，但是目前远比肖家沟更加的成熟，无论是步行可达的爱琴海购物广场，还是开车距离很短的棕榈mall和金山医院，都可以说得上方便。这个板块虽然距重光板块有一定的距离，但是他又不依赖重光板块，在能级上肯定是大于肖家沟略逊于重光。硬要说和泛照母山板块真正的区别，其实还是在教育资源，但是对于这种量级的产品而言，教育的影响其实并不太大。

2、etch: normal;font-size: 7pt;font-family: "Times New Roman";"> 200平没有保姆房的三房会不会太任性

每每遇到关注这个项目的改善客户时，发现其实大家最大的抗性还是来源于户型，虽然说200平的大三房让这个项目看起来更加纯粹，但是在实际落地中就会有很大的问题，一来是对于普通的高净值中产家庭而言，四房肯定才是基本刚需，无论是二胎还是书房四房都是基本配置；二来是对于一些更高端的客户而言，住家阿姨也是一个基本的刚需，但是云河颂的产品上基本没有保姆房的区域和保姆动线；第三个也是无法更改的问题，就是厨房和主卧有共墙，而且这个问题基本无法解决。

到项目后，案场的朋友给了我们关于三房的解决方案，如图A所示，以客厅的一个结构柱为原点，可以隔出一个含墙体三米开间的次卧，大概10余个平方，而客厅哪怕减去这一段之后也有六米的开间，依旧可以充分的布局，同时，餐厅的布局原本就在靠户型上端，那六米尺度的客厅仅作living room，绰绰有余。

Plan A

另外，如图B所示，也可以在牺牲一个小套房和厕所的前提下，改出两个9平+13平的双保姆房/书房，也可以充当四房or3.5房的功能。

Plan B

当然如果更极致可以结合图A图B改成图C所示，做成一个极限五房，不过我相信大部分这个项目的业主在空间的需求也没有这么局促。

Plan C

3、 20亩的地修五栋豪宅会不会太挤？

之前到案场之前我就有疑问，拍地的时候是1.57的容积率，我们局外人都以为只有三栋大平层，那现在加了两栋洋房之后真实容积率是多少？

而我得到的答复是，1.57的容积率其实已经包括了洋房和大平层所有的建筑面积，只是洋房货少且稀缺的原因，没有对外宣传。而且项目还做了1000平左右的下沉式会所（这个可以参考D10黑珍珠），业主活动的公区也有保证。

如果您看过宸峯，其实也发现小地块豪宅也不一定不堪，当然和宸峯比，云河颂的其中两栋大平层肯定存在着对视的问题，无法避免。

最后说一下项目的缺点，事实上这个项目真正的问题还是来源于地块不够稀缺，没有所谓的豪宅相，但是蓝湖郡、橡树澜湾大社区又为这个项目提供了比较好的地缘性客群条件，因此我相信这个项目的前期去化肯定不成问题，而后期的去化表现，比起之前拿了高价的北岛，这块地的地价应该更加从容。

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