2023年至今，楼市从年初的低迷，到春节过后的回暖，再到如今的涨势放缓，走过了一个跌宕起伏的过程。
据铭腾机构数据显示，从2011年到2022年，重庆高层业态占比从74%下降到23%，洋房为主力成交产品，占比逐年上涨，由2019年的占比20%上涨至47%，特别是80-100㎡、150-200万阶段的刚需、刚改产品增长明显。
不可否认，当前改善型产品已经占据重庆市场主流。
特别是洋房产品，是大多数纯改善人群的首选，但是在重庆核心板块，真正的低密洋房凤毛麟角！因此在核心缺少真改善产品选择的现实下，一部分人选择远郊区，忍受着通勤的不便和配套的缺失。
在鱼龙混杂的重庆房地产市场，谁才有资格称为真改善的代言人？在寸金寸土的重庆核心，容积率仅2.0的保利中交云上雅集，算得上其中之一。
01 刚改/改善为什么应该关注云上雅集
在开始正文之前，想先谈一下重庆南区核心各板块的供应情况，这也是为什么关注云上雅集的一个重要切入点。
各板块供应：
老沙区板块：有万科的两个盘，以及华宇和融创的产品，1T4的产品居多。
石桥铺、陈家坪板块：产品比较集中，主要有信达和印江州、金辉、招商、春风等项目，位置都还不错，同样的也是1T4的产品多，1T2的要么就是尾盘了。
九龙半岛板块：这是目前老核心区洋房产品供应最充足的板块，有不少品质开发商，但是城市界面不是很好，位置相对没那么主流。
二郎板块：城市界面相对比较新，但无奈区域仅有的洋房项目所处的位置环境比较具体，面积区间相对较小。
通过梳理，可以发现有这么一些特点：
1、整个大区域供应的产品比较多；
2、刚需、刚改定位项目居多，主要集中在石桥铺、九龙半岛两个板块；
3、定位纯改善的项目偏少，大部分都是1T4产品；
而相比于其他项目高层+洋房高低配的居住业态，云上雅集可能是片区唯一一个有着1T2纯改善性质的低密洋房组团，业态是非常纯粹的。这对于有改善需求的购房者来说，绝对值得关注。
不过，以上还只是其一，除此之外还有几个非常重要的原因。
1）回归城市核心始终是主流
越来越多的高净值家庭，正在聚焦重庆核心区域的产品。
以6月第1周重庆主城热销TOP10项目为例，核心区的项目占7席。可见城市购房人群的迁徙，是永远向城市的“中心”靠拢的。
因为过远的通勤距离、缓慢的配套呈现等，一些改善群体发现自己并不适合新区。特别是新区的各种发展与人气，以及楼市呈现的分化，让刚改和改善对传统核心区的需求逐渐回归。
2）核心区的房产价值相比新区还是非常稳定的；
对比热门新区的大起大落，重庆核心区的价格一直都相对稳定。
比如重庆主城核心每年能供应出来的地块有限，不像新区需要一系列土拍来刺激。此外核心区的房产价值主要依赖自身成熟且稳定的板块价值，不像一些新区在价格上一开始就透支。
特别是在二手房方面，核心区和新区的二手房价格就显示出来，比如悦来、西永的一些楼盘，降价幅度都比较大。
可以说，楼市上行时，核心区房产增值速度快，下行时，房产相对更保值抗跌。
3）更低密的容积率
云上雅集所处的大区域从2010年以来成交土地109宗，平均容积率达到3.57！
而云上雅集的综合容积率仅2.0，纯洋房组团的容积率仅为1.5！这个数值，不仅是整个区域最低的，在大重庆范围内，也是相当有优势的，可以说是重庆核心区难得的独一份纯真洋房组团。
02 定位纯粹，品质改善属性突出
如果你是倾向于在核心区的改善需求购房者，个人认为保利中交云上雅集真的值得一看。
云上雅集位于渝中、沙坪坝、九龙坡三大老强区的交汇板块，位置是非常不错的。
云上雅集区位图
总占地约93亩，容积率仅2.0，从土地规模来看，也是主城核心非常稀少的低密地块。项目规划南北两个组团，北边地块为8栋17-18F的小高层，南边地块为全板式纯T2真洋房组团，采用了全南北、阵列式的布局，从整体规划上来看，充分尊重了地块的低密属性。
云上雅集楼栋示意图
虽然地块不是很大，但低密的属性下，在公共区域也就有了更多发挥的空间。
比如小高层组团留有约5000㎡的大中庭，这是相当于一个公园大小。此外地块内部最大楼间距达到约100米，同时还打造多个不同年龄段的活动设施，约240M环形跑道、花园草坪、儿童游乐园、悬浮客厅等场景，并且每栋楼都实现双精装大堂设计。
而洋房组团更是看得到的品质感，比如利用高差打造的水景，还打造一条100米长的景观植物走廊，让每个季节都有不同的风景；还有多个入户花园主题，分别以各种花艺为主题，比如紫荆、乌桕、腊梅等；此外还有约460米长的康体漫步道、约300㎡的儿童游乐区等，运动、健身、休闲在小区都能实现。
云上雅集示范区实景图
目前洋房组团园林示范区已开放，可以实地去感受一下。
产品上，小高层大部分为2梯5户设计，户型有5种，都是三房双卫；8层洋房为1梯2户设计，产品面积从约120-130㎡不等，而且产品均为精装交付。
云上雅集最小产品都是约98㎡起步，户型设计上基本找不到Bug。
先来看看小高层产品。
建面约99㎡户型
非常经典的三房两卫设计，户型方正，实现动静分区，不存在任何浪费，而且还是大横厅设计，约6米的大阳台，采光、通风非常舒适。
云上雅集的小高层比较适合刚需/刚改客户，因为它的面积段和功能都做得不错。
再来看洋房产品。
洋房有建面约120㎡、130㎡两种户型，均为四室两卫横厅的纯板式设计，采光、通风都非常不错。
建面约130㎡户型
其实大区域洋房产品选择还是比较多的，但是1梯2户，还是正南北朝向纯板式，容积率只有1.5的，只有云上雅集。
从地块、产品指标来看，云上雅集项目的定位非常清晰，就是刚改/改善型购房。
03 云上雅集值得入手的几个价值点
云上雅集的这几个优势，在板块内是比较突出的，可以为项目提升竞争力。
1）真洋房，真稀缺；
市面上叫“洋房”的产品很多，但大多都是9+1甚至楼层更高的产品，要么就是1T4的低配置。而云上雅集的洋房是真正的纯洋房，1梯2户、板式通透、面积偏大、纯粹性更高，可以是多数纯改善的首选。
此外，这种产品形态目前在核心区非常稀少，就决定了其居住和投资的价值。
在云上雅集，你享受的是核心区少有纯粹的低密、开阔的空间，这是非常难得的一种居住舒适感。
2）丰富的配套，以及舒适的宜居环境；
云上雅集在居住上区别于其他项目有非常明显的两点：
1、配套很丰富；
这也是核心区楼盘的优势。
公共交通配套方面，云上雅集被1/5/环线3条地铁环绕，步行到1/5号线站点约1km，此外周边直线约500米内也有多个公交站点，可通往主城各区。
商业和其它配套服务方面，和其他项目缺少近距离商业不同，云上雅集旁的郎朗天地，步行距离仅150米左右，集合了麦德龙超市、高品质餐饮、主题商业、影院、KTV、教育培训等生活配套，完全满足生活的日常所需。
郎朗天地
自然景观资源方面，周边环绕大大小小14个公园，是城市核心区内公园最多的区域之一，比如石兰公园、美茵运动公园、远洋香派公园、平顶山公园等，是茶余饭后，休闲漫步的好去处。
在云上雅集，完全可以“家庭事业一把抓”——上班出门就是地铁，回家商街顺路采买，一家人可以步行看个电影，散步休闲，无论是学校、还是公园，都在家旁边。
2、城市居住界面更新
云上雅集所处的区域是近些年来打造的一个城市新区，周边都是近几年才交付的次新房，城市界面也更好。而且片区住宅、商业开发、建筑高度及路网、绿地及公共配套布局都比其他老城区更合理。
还有一点就是旁边没有主干道，所以没有那么吵闹。
3）双央企加持，更有保障；
云上雅集是由双世界500强央企联手打造，万亿保利、百年中交，双央企，就是双保险！
在现在的重庆楼市大背景下，双央企是给买房人最大的保障，毕竟只有稳健才能保住购房者的资产。
4）高品质的精装水准
云上雅集所有高层和洋房均采用精装交付，全房顶级选材标准+魔鬼工艺细节，品质感拉满！
比如小高层配置新风系统和中央空调（市面上的带中央空调的洋楼不多），抽油烟机/燃气灶/龙头/灯具等都是采用的老板/摩恩/西顿等一线知名品牌；
洋房更是新风/地暖/中央空调三大件配置齐全，厨房油烟机、炉灶及洗碗机也是进口高端品牌GE；卫生间更是对标星级酒店，马桶、花洒等采用唯宝/高仪等世界一线大牌，经久耐用，品质感强。
云上雅集样板间实景图
精装硬件不仅配置极高，在业主生活细节上也是面面俱到！
比如厨房采用不锈钢金属门套+推拉门+钢化玻璃，美观实用；天花板吊顶用金属线条包边；客厅踢脚线用高仿古铜不锈钢踢脚线；厨房插座面板一键断电功能；铝合金玻璃窗+双层中空low-e玻璃等等。
当下楼市“减配”成风，很多楼盘连交付都成问题，而云上雅集仍在坚持高标准，还是很难得！
04 购买建议
据了解，云上雅集小高层的价格预计在155万左右，洋房价格预计240万起。按照这个总价标准，我计算了一下单价，小高层的精装均价预计在15800元/㎡左右，洋房标准层的精装均价预计在20000元/㎡左右。
也就是说，150万出头的总价，就能拿下一套“硬通货”，240万就能拿下重庆主城核心区双央企打造的T2真洋房。
如果仅从单价来看，云上雅集确实不大占优势，但对比周边绝大部分同批次项目来说，结合项目定位、规划和配置，我认为，云上雅集是充分尊重土地价值的。
再结合产品和价格的呈现情况，我认为，对于想要在核心区置业的刚改/改善的购房者来说，云上雅集是刚改/改善值得重点关注的项目之一。
猫眼评房2023-08-15 16:28:31来自重庆市
