原创：浮云、城南旧事
来源：重庆新一线城市
开头我想用一首我喜欢的hip-pop歌手GAI的歌来表达我现在的心情：“一往无前虎山行，拨开云雾见光明！”
重庆楼市现阶段就像一层层的迷雾，让人琢磨不清：数据上重庆稳中平淡无奇，与实际上市场上被热闹的土拍，和新盘开售的热销显得格格不入。正当北面土拍风生水起，纷纷过万时，西面被人遗忘的大渡口也拍出楼面价近万的土地。
重庆楼市现阶段究竟是什么情况？
重庆究竟未来是北面发展的更好还是西面发展的更好？
我们现在究竟怎样买房才是最“实惠”？
这些疑问就像是一团团迷雾笼罩在购房者的头上，下面就让我们拨开迷雾，重见重庆楼市光明！
01 迷雾一：重庆楼市目前究竟发展如何？
进入五月，重庆楼市的发展越来越像最近的天气，变得让人捉摸不定，充满迷惑。楼市的关注点无非是商品房成交数据，土拍市场，购买力人群这三个方面。
而这三个方面的数据更是有冷有热，让人琢磨不清：土拍市场火热，一片欣欣向荣；商品房成交数据波澜不惊，稳定发展；购买人群，由过去的外地人占据市场到本地人占领C位。下面我们从这三方面详细谈一下。
A.土拍市场热闹非凡：
重庆今年的“金三银四”在房屋的价格上并没有体现出来，但是在土拍的价格上还是体现出来了：
中央公园楼面价11748元/㎡；
渝北回兴楼面价11149元/㎡；
大渡口楼面价突破9000元/㎡；
蔡家7000+；
界石7000+……
就连今天的唐家沱也拍出了7479元/㎡！
这些土地成交很多都在意料之外，但细细回想又在情理之中。中央公园、蔡家都是属于未来改善型居住的主战场，低容积率的品质房屋是未来的发展趋势。
这些容积率2.0以下的品质住宅更多的是强调房屋本身的品质，而非单纯的“卖地段”，卖得更多的是品质、品牌。
（2018年重庆主城各区出让综合容积率）
我们可以从上表中看出，过去一年渝北，南岸，北碚是密度三区，其容积率分别是1.75，1.8和1.8。从此我们可以看出未来重庆的楼市发展趋势：走高品质改善型居住路线。
B.购买力人群的苏醒：
重庆的房价虽然没有在今年春天“绽放”出美丽的花朵，但是率先在春天苏醒的是重庆购房者。
为何说购买力人群苏醒？更多的是重庆本土购房者重拾信心。
过去很长一段时间里，重庆人被宠坏了，十年横盘，调控有方，让重庆的购房者从不慌张，只有到了“应该买”的时候才会犹豫再三，在现实（结婚、生子）逼迫下买下人生套房屋。
可是在过去的两三年里，重庆本土的购房者们被市场**了（更多的是被外地人**了）：现阶段下房子依旧是稀缺的资源，我们需要买房子。
过去抱怨重庆房价与本地收入不成正比的人们也“开眼看世界”了，随着重庆成为网红城市，越来越多的外地人入渝后感慨的句话就是：
“哇，你们重庆的房子真的便宜呀，看两江交汇的江景房的价格和我们县城里看河的一个价。”
“重庆江北嘴房子的价格和上海陆家嘴的房价不在一个世纪。”
“重庆的工资也不低呀，超市里打个工也有2、3000呀，我们那才1000多”
……
终于，在这些言语的不断刺激下，重庆本土的购房者们终于苏醒了，原来重庆的工资在内陆各大城市中真的是算高的：
（表格数据来源于智联招聘）
房价相比之下真的是低的令人感动，甚至低到我们出去玩都不好意思说自己重庆的房子价值几何。
外地人现阶段几乎全部撤离了重庆市场，目前的重庆楼市主导者就是重庆本地人。重庆楼市未来发展走向何方，由我们自己决定。
C.房屋成交数据上真实的小阳春：
过去的4月重庆楼市成交数据可谓是和四月重庆的气温一样——极速提升！
4月，重庆楼市出现难得的量价齐涨局面。据克而瑞重庆机构数据显示，4月重庆主城区商品房共成交28344套，成交面积307.8万方，环比增长17%；成交价格11918元/平方米，环比上涨4%。
（数据来源于乐居重庆）
我们可以从上面图表中观察到一个特殊的现象：从今年2月开始，重庆的新房供应量已经低于成交面积，存量房数量开始快速下降。
4月重庆成交面积已经达到了近10个月来的新高，重庆的“小阳春”行情确认无误！
02 迷雾二：区域选筹上的“三国杀”
重庆楼市谜团现阶段还有一个区域选筹上的谜团：重庆现在究竟哪里是发展的主方向？
北面的两江新区宝刀未老，依旧是高端居住住宅的集中地；
西面的高新区不断扩容，似乎成为下一个“两江新区”；
南面巴南等区产业集聚也在不断加强，飞速发展的经济和当地的“实惠”的房价令人心动。
如果是自住，并且是首套房，不用推荐你都会将房子购置在工作单位附近。
但是当面临改善和投资时，我们似乎就被重庆繁杂的发展方向所迷惑，究竟应该选择那里是更好的选择。
首先摆明观点：我依旧推荐核心区的优质房子。
一是核心区的房子是长持效果的房子，毕竟兼顾了金融和自住双重属性。二是，如果不自住，我们也可以较为轻松地将它租出去，从而获得一笔。
我们过去发布过一张重庆楼市投资6.0地图，我们图中紫色和红色区域就是核心区，这里面的房子是我始终看好的！但不是让你就要在现在上这两个板块。
现目前核心区的房子稀缺，我们不一定能够买到心仪的房子，而且总价过高不太适合投资了。
我们将目光放长远一点，选择黄色跟涨板块中临近核心区的位置是更好的选择。
在下一行情来临时，这些跟涨区板块会有更大的收获：核心区扩容后会兼并掉临近核心区的跟涨板块。
**值得关注的跟涨板块：井双新城、九龙半岛、大渡口内环周边、悦来新城、中央公园等板块。
03 迷雾三：现阶段究竟怎样买房更实惠？
如果用历史上的一个时期来形容现在的重庆楼市，我会用“东汉末年分三国”来形容。新房市场和二手房市场真可谓是冰火两重天。
新房价格一涨再涨，二手房横盘不动，甚至有明显缺陷的二手房在持续回调。
但是二手房的大多区位优势明显，周边配套成熟，这些也是客观存在的。
我的观点是：
极笋的二手房可入；
拥有较早拿地拥有价格优势的新房毫不犹豫下叉。
二手房虽然可以买，但是重庆的二手房市场与其他城市的还是有区别的。重庆是“新房癌”市场表现严重的城市，重庆的“新房癌”并不是由于本地人矫情，而是迫不得已。
重庆以雾都扬名，是世界上雨雾天气最持久的区域。过去由于重工业污染较多，城市酸雨不断腐蚀着房屋的外立面，使得房子不出5、6年显得破旧不堪。这几年酸雨有所好转，但是大多数房子的外立面已经回不到当初的光鲜亮丽。
过去重庆的房屋供应量极大，因此主城区的房子显得不那么稀缺，户型设计过于“霸气”，什么120+㎡的两房、160+㎡的三房充斥在主城核心的各个板块。这些“老破大”看似单价低，但是总价算下来也是够“豪气”的。
（重庆某知名120+平两房小区）
所以这里不推荐小白直接购入二手房，毕竟我们还有那么多新房可供选择！
关于新房的选筹其实更多的不是在于区域，而是在于价格。没有不让你心动的房子，只有不让你心动的价格。
新房只要拿地较早的，现在开盘都受到了严格的“限价”政策管束，放在今天都是拥有价格优势的。尤其是品牌开发商的房子，我们更不用置疑它未来的增值潜力。
总结：
揭开重庆楼市现目前的层层迷雾，我们可以感受到真实的重庆楼市是欣欣向荣发展的。
三无人员纷纷退场之后，还原了重庆楼市真实市场价值；
过去一个月量价齐升的销售数据也让人看到了重庆发展的希望；
重庆人本地人觉醒，明白了自己城市的房子的价值
……
北区优质，南区实惠，中区保值增值。
我们要牢牢记住，以后也没有必要因为区域而打地图炮，重庆的每一寸土地都在发展着！
原创：南城旧事
主编：浮云
图片：网络、自制
商务合作：cqtsgw002
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重庆新一线城市2019-05-16 17:46:42
