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重庆“两江四岸”江景价值分析报告!

重庆新一线城市 2019-04-23 15:20:33

旧文重发系列

原创:浮云

来源:重庆新一线城市

我刚刚得知这篇文件的时候,和大家一样:

兴奋了一下!

可是兴奋之后仔细想来,有点高兴的太早了~

这份文件一开始就指出:“主城区‘两江四岸’是长江上游重要的生态廊道,是集中展示山城、江城特色的景观廊道,是市民休闲观光、亲水娱乐、文化体验的公共空间。”

说实话如果按照文件中的标准来执行,重庆可能就渝中半岛、南滨路长嘉汇至喜来登这一段、北滨路鎏嘉码头和洪崖洞这一段还能“将就看”,其他的180公里河道线景观,就不太好说了。

我们一起来看看,好的江景线和一般的江景线对照之后的感受:

01 两江四岸江景价值分析“两江四岸”江景价值分析“两江四岸”范围这么大,不可能没有一个主次之分,所以我借助一张之前网上的“非正式版本”,帮助大家对“两江四岸”有个基本的认识:

我们可以从图上发现两江四岸基本上把主城九区全部覆盖了,我把这九个区按照江景指数做了一个基本的“梯队”划分,应该是这样的:梯队:渝中区、江北区、南岸区;第二梯队:沙坪坝区、九龙坡区;第三梯队:渝北区、大渡口区、巴南区、北碚区这三个梯队的江景是有不同价值的,我来看看梯队渝中区看出去的江景:

(洪崖洞夜景)

(江北嘴夜景)

(从南滨路看渝中半岛风景)

(从长滨路看渝中半岛夜景)

(南滨路夜景)

我们不可否认,渝中区、江北区和南岸区的沿江风景线,确实属于同一阵营,都有拿得出手的地方。到了第二梯队沙坪坝区、九龙坡区,基本上看到的就是高层建筑的风景了,还是稍逊于渝中区、江北区和南岸区:

(九滨路)

(沙滨路)

如果说第二梯队的江景还能将就看,那么第三梯队的江景几乎就是原生态的江景了,渝北区、巴南区、大渡口区和北碚区:

(蔡家和悦来段)

(礼嘉段)

(大渡口马桑溪古镇)

总的来说,对于重庆“两江四岸”的江景资源我的感受是这样的:

1、阵营渝中区菜园坝段、江北区鲤鱼池段、南岸区经开区、江北区海尔路、寸滩和弹子石老街、弹子石洋人街还有较大的提升空间。这些地段的老破小较多,如果拆迁之后重新规划下,还是可以大大提升整个重庆城市形象。毕竟重庆城市客厅,大概就是在阵营这一段。

另外,建议飞机航线要避开阵营,从渝北北边、水土、鱼嘴、广阳坝等人烟稀少的方向进入江北机场,避免飞机噪音给城市核心区域带来的噪音污染。毕竟,提升城市自然环境,不仅仅是视觉上的提升,而是各个方面的全貌提升!

2、第二阵营的九龙半岛、沙坪坝的磁器口段还有较大提升空间,这需要花重金长年累月进行改造,任重而道远。但是一旦改造完成之后,就可以大大弥补前期江北嘴溉澜溪地段的遗憾。江北嘴溉澜溪已被很多高密度住宅拉低了江景档次,所以九龙半岛要好好规划了;

3、第三阵营目前基本上还保留着原生态模样,可以搞搞特色风景区或者滨江公园,如果没有足够多的财力建议留白,留给子孙后代来书写山城魅力。

如果能够在好好的打磨一下,两江四岸的江景应该会逐渐提升几个段位,那么未来有可能会变成什么样的?我们拿同样是直辖市的天津海河做一个对比:

这是天津海河的江景,我想至少两江四岸的风景也要达到这种地步吧:

(天津海河)

02 两江四岸土地价值分析“两江四岸”土地价值分析我们对以上板块的江景价值了解之后,我再尽可能的用土地价格来分析一下两江四岸的各大板块的价值。因土地价格较为敏感,以下分别用ABC来做价值代表:A 为优质一类土地;B 为优质二类土地;C 为一般土地。2018年以来,弹子石所在的梯队板块拍了一块地,就是融侨5月4日拿的那块地,价格和去年金地拿的地价差不多,但是这一次融侨是带了商业的。所以这个价格也可以反映出弹子石的土地价值,应该算A类土地;前几天石桥铺也出现一个地王,我感觉更想弘阳首次入渝给重庆人的“见面礼”,毕竟土地面积不大,也没有多少钱,相当于打个“照面”。所以我们为了做更为精准的判断,综合印江洲、中海、蓝光在附近的拿地价,大石杨版块应该归纳为B类土地;同样礼嘉2018年的土拍价也没有太多惊喜,基本上都是走稳为主,因容积率较低,可以放到B类土地。而大渡口联发拿的那块地,地价较之前有所提升,但是和其他版块相比还是有差距,算C类土地合理;我们还是放一块C类土地的价格,大家可以去意会B类和A类的价格。

(来源于腾讯)

通过几块地的对比,我们把两江四岸各大板块重新做了一次梯队调整:

梯队:渝中区、江北区、南岸区;第二梯队:渝北区、沙坪坝区、九龙坡区;第三梯队:大渡口区、巴南区、北碚区

总结:我们通过“两江四岸”的江景价值和土地价值综合分析之后,基本上也有一个比较客观的认识了。因为渝北区的沿江资源还有待开发,所以未来有较大的潜力空间。

03 两江四岸暂缓开发对开发商造成损失。重庆“两江四岸”暂缓开发一事,对于沿江开发商的打击较大!

目前,对于不少沿江开发的项目来说,特别是那些没有来得及报规的项目,这无疑是一记重击。

以后项目的审批会更加严格了,重庆不会再随随便便的审批一个沿江住宅项目出来了。能审批通过的,都是:

高标准、高规格的!

就像最近大家讨论的高考一样,这无疑是告诉下一届的考生:

考试难度即将加大,下一届将迎来“地狱模式”!

所以,我们预估开发商至少会有这些损失:

1、债务风险加大。小的开发商可能会因为债务过高,项目搁置太久造成资金链断掉,从而跑路烂尾。(对于消费者来说,购买沿江大品牌开发商的住宅,会相对有保障一点。比如:央企、国企。)

2、设计难度加大。也许之前修房子,随便搞几个小抄就可以审核通过了,以后肯定是不行了。这种“高标准、高规格”至少也是抗酸雨,重庆酸雨严重,五年以上的房屋外立面看上去就很丑了,设计师还要考虑更长远的事;

3、资金投入加大。以前修一栋江景房,可能搞成“公租房”的密度都可能会通过,现在不行了,可能要改规了:以前是住宅的两栋楼改成商业,以前是商业的改成公园,推十几米进去,留更多的公共空间给老百姓,这无疑要求更大的资金投入。

这仅仅只是我随便想想的问题,其实修好一个项目没有这么容易,看得到的问题其实都是小问题,看不到的问题才是大问题。

估计拿了沿江地段的开发商这几天脑袋都大了。

04   “两江四岸”暂缓开发网友看法开发商的痛苦还是开发商自己解决去,毕竟这几年开发商也没少赚我们重庆人的钱,是应该严格要求他们给山城市民修点有价值的项目了。


所以,我们通过一纸文件,以及对“两江四岸”江景价值和土地价值的分析,基本上可以看到“两江四岸”未来基本上也会逐渐确定为:重庆的城市客厅!浮云也在5月份连发两文预见了“两江四岸”的价值,欢迎大家阅**:

“两江四岸风貌带”,是重庆下的一步好棋!

“两江四岸”是让世界认识重庆的名片!

我们也在重庆新一线城市知识星球里,收集了一些圈友对于暂缓两江四岸“”的看法,他们是这样说的:

欢迎网友各抒己见! 欢迎加入知识星球,让置业之路省心省力!

从2017年4月11日开始,已经有众名购房者都加入了“重庆新一线城市”知识星球,在里面可以学到很多干货知识,避免房屋交易过程中上当受骗;在里面还可以针对贷款困难等问题,给于针对性解决方案;在里面还可以获取当季重庆最值得购入的板块或者楼盘。而从2018年开始,重庆新一线城市将以更为专业、耐心的服务态度,为每一位进入圈子的朋友,提供更多有价值的信息以及合理的购房参考建议。

这里有重庆城市规划专家鉴鉴;川渝楼市选筹专家朱红之泪;北京楼市的大咖水原十口;拥有多年买卖房屋、出租房屋经验,撰写30余篇文章,自成体系的垚圭城;人美心善,嗅觉敏锐,固守核心区域大牛俊士;专注川渝地区房产法律服务的专业律师文不名;以及近10年重庆楼市实操经验的媒体人浮云等众多重庆楼市专家,有问题可以向我们提问,我们将毫无保留的:

揭露如今的重庆楼市真相!陪你绕开诸多

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可以让你的重庆置业之路省心省力、事半功倍。


文:浮云

图文:网络

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