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今天上午，十三届人大二次会议在北京正式开幕，国务院总理做了政府工作报告。
大家都把今年看成是中国经济非常关键的一年，因此报告内容涉及了哪些方面，释放了哪些信号也就成了大家非常关心的问题，尤其是在房地产方面。
与往年相比，今年对于房地产的表述，置于“城镇化”的章节中，不再单列，次数较少，整体基调相对平稳，不再强调控制房价，也不再强调“房住不炒”，体现了楼市总基调再度发生变化。
现在我们就来解**一下今年的政府工作报告关于楼市到底释放了哪些信号，而这些信号又将对重庆的房地产市场带来怎样的影响。
01从房住不炒到平稳发展
在今年的政府工作报告中提出了“改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳发展”，然而对之前的“房住不炒”和“租售并举”等关键词却并未提及。
这也体现出当国际和国内经济环境发生比较大的变化时，政府对楼市的调控基调也会随之发生变化。
在2017年，楼市的关键词是“去库存”和“棚改货币化”。而当时的背景是三四线城市库存高企，销售困难，金融风险也不断增加。
2018年，关键词变成了“房住不炒”和“租售并举”。房价持续上行，控楼市降房价成为2017年下半年到2018年上半年政府的主要任务。
到了今年，楼市关键词变成了“平稳发展”，不仅没有重申“房住不炒”，也并未强调“租售并举”。
当经济形势比较严峻的时候，楼市应该承担起更多的稳定经济，保障就业的作用，因此“稳”就成为了今年楼市的核心，不能让楼市成为经济的拖累。
事实上，在去年10月住建部就提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”政策，也给2019年的楼市政策环境定了个调。
如果说2018年的任务是遏制房价大涨，2019年的任务就成了“防范房价大跌”，不能成为实体经济的拖累。而为了实现这一目标，今年的楼市政府会有一定松动的空间。
02从去杠杆到充裕的流动性
房地产是典型的资金密集型行业，因此货币政策对楼市相比起行政政策具有更深远的影响。
在今年的政府工作报告中提出的是“稳健的货币政策要松紧适度”、“深化利率市场化改革，降低实际利率水平”，可以看出“适度宽松”将成为今年货币政策的主基调。
事实上，在去年年底的中央经济工作会议上就提出2019年要实行稳健的货币政策，松紧适度，并且提出要保持流动性合理充裕。
从2017年的“去杠杆”到了2018年的“松紧适度”再到今年的“降低利率水平”，货币政策是在不断松动的， 这也意味着，2019年市场流动性相比2018年会变得更加充裕。
今年的贷款利率应该会有下降的可能。
03因城施策成主流
今年政府工作报告，明确提出“落实城市主体责任”。事实上，在去年年底的中央经济工作会议就已提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任“。
这意味着，楼市调控的主体将变成地方政府，以后的调控将不再是一刀切，地方政府将拥有更大的自主权。
于是我们看到从今年开始，不少地方的楼市调控政策已经出现了松动。
菏泽取消了限售、太原取消了限售、衡阳取消了限价、青岛取消了购房**、珠海将限购的社保门槛从5年降到了1年、深圳四大行下调了首套房贷款利率……
今年在保证房地产市场“稳”的前提下，会有越来越多的城市对楼市调控政策进行调整。
04房产税稳步推进
今年的政府工作报告中提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，这也是继去年之后，房产税再一次进入政府工作报告。
与去年相比，“稳妥推进”变成了“稳步推进”，这意味着房地产税推进已有相关方案。
当然，纳入五年立法计划，并不意味着这五年内一定会落地。
事实上，2015年，房地产税也曾被纳入立法计划，但最终未能出台。而在2018年4月，房地产税法也曾被列入预备审议项目。
而房地产税出台之后，是否真的能够起到降低房价的作用，还很难说。具体的讨论可以参见之前的一篇文章：《房产税来了会降房价？你想多了……》
房地产税出台是迟早的事，但到底哪一年到来，还存在较大的不确定。
05棚改，继续发力还是即将收官？
在今年的政府工作报告中提出“继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。”
与往年对棚改的着重强调不同，今年只是提及“推进棚户区改造”，并未提及具体棚改目标。
经过最近几年棚改的狂飙突进，棚改已经基本上到了收官阶段，2019年有20多个省市棚改目标出现下滑，山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。
但对于重庆而言，在2019年棚改或许还是进一步发力的一年。
今年1月份，重庆政府发布了《关于印发保持基础设施领域补短板力度工作方案的通知》，其中就包括了涉及居民11.9万户，涉及资金620亿元的棚户区改造计划。
而在之前《重庆市2013-2017年城市棚户区改造专项规划》中提到，在2013-2017年的5年中，重庆市城市棚户区改造总任务是1233.59万平方米、14.27万户。
两者数据比较可以发现，接下来这两年重庆棚改的强度将进一步加大！
重庆土地供应结构在这几年出现了比较明显的不平衡，核心区域基本没有土地供应，而老城区的城市面貌也得不到改善。
而棚改正是改善供地结构，改善老城区城市面貌，提升核心城区地段价值的一举两得的手段。
在棚改的助力下，主城核心区的价值会进一步提高。
06三大利好助力重庆经济发展
在今年的政府工作报告中，对于重庆有三大利好。
是“西部开发开放”。
有人说今年的政府报告中着重提到到京津冀，提到了长三角，提到了粤港澳大湾区，却把重庆所代表的西部省份给遗忘了。
但事实上，在报告的“优化区域发展格局”这个部分，首先提到的就是西部。
报告中提到要“制定西部开发开放新的政策措施，西部地区企业所得税优惠等政策到期后继续执行”。
虽然内容看似不多，但是把这个内容放在雄安新区、粤港澳大湾区和长三角之前，足以看出中央对西部的重视。
而重庆作为中国西部的中心城市，其经济发展情况自然也会受到中央的**关注。
第二是“长江经济带协同发展”。
报告中提到“长江经济带发展要坚持上中下游协同，加强生态保护修 复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带”。
作为长江上游经济中心的重庆市，将与处于中游的武汉、长沙以及下游的上海、杭州等城市协同发展，对于重庆经济的发展无疑具有非常强大的带动作用。
第三是“中心城市带动作用”。
报告中提到“深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口”。
成渝都市圈是中国西部的也是的城市群。作为成渝双核中的一核，重庆将引领周边区县城市群的发展，吸引大量的农业人口转移至城市。这也将为重庆带来大量的外来人口和购房需求。
在未来几年，重庆人常住人口会有比较大的增长，从而对重庆的楼市形成比较有力的支撑。
总结
可以看出，在2019年政府对于房地产市场的政策基调已经发生了比较明显的变化。
稳经济和稳就业是头等大事，楼市调控政策底已经触底，货币政策会更加宽松，流动性更加充裕。
对于重庆而言，“西部开发开放”、“长江经济带协同发展”以及“中心城市引领城市群发展”都将给城市发展带来利好。
而2019年是将棚改继续发力的一年，这将对改变主城供地结构，提升主城核心城市形象和地段价值带来积极的影响。
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院长聊房2019-03-05 16:57:40
