企业测评 | 万科:主城业绩步入200亿级,企业未来突破方向在哪?

万科进入重庆10余载，已打造30余项目，实现了主城全区域布局。近3年，企业业绩复合增长率达100.17%，业绩上涨明显，企业爆发力强。

作为在渝粤派龙头型企业，万科发展现状和未来业绩增长点是怎样？克而瑞将从企业布局、货值储备、业绩表现等多维度进行解**。

积极增储助推业绩上涨

稳坐粤派房企榜首

2018年万科销售金额达211.12亿元，同比增长102.80%，业绩突飞猛进，稳坐粤派房企榜首。

近三年万科业绩出现质的飞跃，复合增长率达100.17%。2018年，企业业绩持续增长，增幅达102.80%，以211.12亿元的流量金额，进入重庆200亿房企队列。

从万科2018年主力贡献项目来看，万科重庆天地因核心区稀缺资源占位，定位中高端改善，市场接受度较高，成为企业业绩主力贡献项目之一；南区标杆项目万科金域**在近三年均位列业绩贡献前三，因项目位于供应稀缺的**经开板块，且是综合大盘定位，2018年单盘年销售22.18亿元，业绩贡献值较高。

从产品结构来看，普通住宅占比回升至90%以上，别墅占比下降明显。今年万科整体货储结构调整，货储结构向中高端靠拢，利润可观。

随着市场进入调整期，购房客群已有观望现象，特别是改善型客群，对市场观望情绪尤为严重，后续企业中高端产品或将面临较为严峻的去化风险。

全面布局，围城之势

紧抓潜力板块，挖掘未来预期

入渝近10载，万科已在重庆打造30余个项目，布局主城各个区域，在深耕主城核心区的同时，持续北拓。截止到2018年底，企业在售项目14个，待售项目3个。

-万科主城项目布局-

2017年起，万科在收并购市场上发力，仅“母城”渝中区就收购3个项目，加大渝中布局，2018年持续收购核心区项目，增大核心区货储。

招拍挂市场上，2018年万科共拿地4宗，2宗位于中央公园，1宗位于水土复兴板块，1宗位于石坪桥；紧抓潜力板块，挖掘未来预期。

积极参拍，谨慎举牌

对溢价控制较严

2018年万科参拍土地9宗，拿地4宗，拿地成功率达44%。参拍地块多以北区为主，同时关注西区与南区的优质地块，意图机会拿地，拿地目标明确，对意向地块出价能力较强。

从竞标表现来看，万科举牌参与度较高，拿地意愿较强，举牌至后半程地块占比达40%。出价地块中，参拍地块起拍价范围多在6000元/㎡以上，出价能力强。溢价能力接受度较低，低溢价地块占比80%，中等以上溢价地块未涉及，严格控制成本。

货值结构调整

中高端物业货值充足

截止到2018年底，万科可售面积377.6万方，周转率为0.44，企业整体周转率较快。由于2016-2017年新增土储增多，2017年起可售面积实现跨越式的增长。2018年可售面积虽有下降，但总体保持高位运行，货值充足。

从万科目前可售面积建面均价分布来看，产品中高端化。建面单价10000元/㎡以下货值被淘汰，15000元/㎡以上单价段占比近65%，其中18000元/㎡以上单价段成为万科物业销售中的中流砥柱，未来利润空间较大。

但值得注意的是，当市场进入调整期，城市各个板块的抗风险能力出现明显分化。分析万科各区域库存可知，其核心区库存占比约为61%，热门/潜力区库存占比约为39%，且各区域项目开盘去化率随市场变化呈现不同反馈。

万科大量库存集中在城市核心区，从2018年核心区典型项目整体开盘状况看，其开盘去化率受市场波动影响较小，抗风险能力较强。但由于核心区产品总价偏高，且产品多以改善型为主，在改善客群进入观望状态的背景下，去化率下行将是大概率事件。

-万科2018年分区域典型项目开盘去化率-

热门区域项目，因整体配套还处于规划阶段，对于市场更敏感。以2018年万科热门板块在售项目去化状况为例，10月以前，市场向好，热门板块刚改/改善项目去化乐观；10月以后，市场步入调整期，热门板块改善产品市场应激明显，开盘去化率呈直线下降。

2019年，中高端物业仍将是万科销售的主旋律，在市场改善需求进入观望状态的背景下，预计企业业绩上涨空间或将收窄。

近年来，万科在招拍挂和收并购市场积极增储，货储充足，目前企业周转率为0.44，整体周转率较快，资金流动性较强。

但由于现阶段市场处于调整阶段，改善物业观望严重，价格补涨空间收窄，以中高端货值为主的万科将面临较为严峻的市场挑战，周转率或面临下降风险。

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