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【年度盘点】2018年重庆主城土地市场

克而瑞房价重庆 2019-01-05 10:50:22

随着城市整体规划建设调整,2018年主城供地量下降明显,土地供应面积环比下降33.66%;

2018年,由于商品房市场热度高涨,企业拿地信心增强,全年商住类土地成交均价达5176元/㎡,较2017年同比上涨12%。

区域成交方面,由于城市核心区开发趋于饱和,旧改进程缓慢,城市外拓加速,渝北区和巴南区临近二环热点板块成主力成交,大量房企的进入,亦将带动二环发展。

政策端,土拍政策不断加码,5月出现“达到限价‘竞配建’”的规则,企业拿地难度增强,投资更趋理性。

“网红”板块拉动区域发展

2018年区域成交面积对比呈现两分天下,一类为渝北区、巴南区为代表的靠近二环沿线的区域,由于城市外拓加速,新兴板块可出让土地相对较多,成交面积占比分别达到35%和25%,另一类为南岸区、九龙坡区的老城区等,通过热点板块土地出让支撑区域整体成交。

-2018重庆土地成交面积分布图-

从区域均价对比来看,南岸区和九龙坡区由于成交地块位于核心区域和热点板块,可开发资源相对较少,房企看好,企业竞争激烈,拉动土地价格上涨;而大渡口区、巴南区由于2018年出让地块多位于城市新兴区域,交通与配套均处于规划完善中,土地成交价格表现稍显乏力。

-2018重庆九区成交楼面价对比图-

二环板块成“供应大户”

2018年供地外拓明显,二环新兴区域土地可开发量大,随着城市轨交规划和资源均衡化,企业提前占位意图强烈。

-2018重庆供地热力图-

今年巴南土地供应较多,其中仅鱼洞板块便供应10宗,板块库存量明显增加,根据项目开工建设周期预估,板块内新项目将在2019年陆续入市,届时,板块内竞争压力较大,对房企“内功”有较大考验;

茶园板块和西永板块作为热点板块持续放量。其中茶园供地6宗,引众多企业参拍,最终财信、融创、**资源、金科、联发等品牌开发商成功摘地;品牌房企的入驻将进一步拉动茶园板块发展;值得关注的是,东站在茶园已规划落地,大型交通资源的倾斜,亦将增强企业的板块进驻信心。

水土复兴板块在2018年放量明显,由于板块处于初期,交通和基础配套尚不完善,地块多为挂牌出让。

2018年,悦来供地5宗,华侨城、旭辉、华宇等房企积极进入。目前区域已进入开发中期,居住氛围已现,板块整体呈现量价齐涨的态势,后续潜力看涨。

政策“管控”企业拿地激进度

土地市场的表现反映了未来中期房地产市场的健康发展程度,而土地当前竞争程度则是开发企业对未来市场信心的反映。

2017年上半年市场均价一路上涨,多宗地土拍溢价率超100%。热度延续,2018年上半年商品房量价齐涨,企业投资信心增强,为从投资端控市场,2018年5月土拍规则调整为“竞配建无偿移交公有租赁住房面积”。为实现“快周转”,在政策调控下,企业出价趋于理性,且联合拿地以控现金流的现象增多。

从今年10月份出让的18082号水土地块开始,主城“竞配建”规则取消。而为推进民生幸福,部分地块要求配建“智慧社区”,拉高房企竞拍门槛。

-2017-2018土拍规则变化-

从土拍规则的几次变化来看,土拍规则根据商品住宅市场热度变化而变化,从而导致了企业投资信心值的变化。 从一级市场的政策控价手段来影响二级市场的量价走势,维持房地产市场的健康发展。

内环仍是高价地“聚集地”

-2018年重庆地块成交每亩单价排行10-

2018年成交每亩单价10地块中,8宗位于环线内。由于核心区供应稀缺,开发商核心区占位意图强烈,核心区供应地块企业拿地激进度高。

从上图可知,高价地获取企业分为三类:一类是以龙湖、旭辉、华宇为代表的城市深耕型房企,因在本地已有一定品牌基础和项目开发经验,对于项目周转和利润获取有信心。

第二类为新进房企,如弘阳,高溢价拿石桥铺地块,意图通过获取核心区地块在重庆提升品牌形象和区域公司信心度。

第三类为央企,如中国电建、招商等,该类企业资金充裕,土地溢价承受力强。

流拍/撤牌因素:土地“性价比”低

-2018年重庆流拍土地分布图-

地块为纯商办或商办占比较大是土地流拍/撤牌的原因之一,开发企业出于利润及后期销售压力等方面原因对该类地块拿地谨慎。

地块素质不佳、起拍价过高,地块限制条件复杂是土地流拍/撤牌的直接原因,开发企业对该类地块信心不足,利润空间被压缩明显,拿地积极性较低;如鱼洞地块和重钢地块,由于地块楼面价过高,单区域房价尚不足以支撑地价,拿地企业利润空间几近为零,企业拿地谨慎。

后市预测

2018年由于土地出让面积调规,整年土地出让量大幅缩减;随着“两江四岸”规范落地,以及多宗地调规进程加快,2019年土地供应量增大是大概率事件;

由于核心区开发接近饱和,且旧改速度缓慢,未来城市供应方向仍以二环热门板块为主,资源规划完善的板块将引房企积极布局。

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