近年来，重庆的城市定位越来越重要，城市发展速度也越来越快。
资料显示，2016 发布的《成渝城市群发展规划》将重庆定位为长江上游地区的经济中心、金融中心、商贸物流中心、科技创新中心、航运中心。
2017年，11个国家中心城市尘埃落定。天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门成为区域中心。
除此之外，重庆还地处“一带一路”和“长江经济带”两大国家战略连接点。
对于一个城市而言，成为区域“龙头”更能享受到城市规模、人口规划、财政投入等方面的倾斜照顾。具备了宏观方面的倾斜，城市的经济发展、人才引进、大型项目落地、资金流向等方面更为显著。
锐理数据显示，2017年，重庆的储备人才留存率高达70%；金融存款第7，仅次于北京、上海、深圳、广州、杭州、成都；重庆的固投位居大城市第1位，相当上海的近3倍，相当于北京+上海+深圳的总和。
基于此，城市的吸引力、吸附力也显著提升。
体现在房地产市场上，则是性的大型开发商势必要抢滩布局，外围资本、人流涌入，城市房地产市场的发展向好。
锐理数据显示，近年外来房企入渝势头十分迅猛，其中，2017年共有新城、金地、中国电建、荣安、绿城、首钢、合景泰富、中建信和、阳光城等17家品牌房企进入重庆市场。
2018年，市场关注度依然十足。据不完全统计，2018年至今，重庆已经吸引了中南、中骏、禹洲、天誉、弘阳、新希望、天地源等12家房企布局。
房企扎堆入渝原因：重庆市场“进可攻退可守”
值得注意的是，2018年三季度大发地产、光明地产、奥山地产、武汉地产陆续通过招拍挂进入重庆房地产市场，拿地热情高涨。但从土地市场来看，第三季度整体降温趋势持续，房企拿地热情也有所降低。
外地房企入渝热情不减，来自于住宅市场稳健的支撑。
（点击图片查看大图）
锐理数据显示，2011-2016年，重庆主城区商品住宅销售均价走势都比较平稳，房价起伏不大。2017年以来，重庆房地产市场商品房供不应求，销售均价经历了一轮快速增长。目前，主城区商品住宅销售均价约为11389元/㎡，同比增长21.9%。
虽然近年来价格增长较快，但重庆与其他同量级城市相比较而言，房价任然处于较低水平。
锐理通过比较重庆、武汉、成都三个城市2012年至2018年的商品住宅销售均价发现，重庆历年价格均低于其他两个城市。
另外，从各个城市历年的房价走势可以看出，武汉的房价峰值在2017年，为12388元/㎡；成都2018年增速放缓，同比2017年增长0.9%。相比之下，重庆正处于快速增长期。
这也意味着，重庆与其他城市相比，一是由于基数低，降价的空间更低，后期增长空间更大；二是由于重庆房地产市场正处于增长期，受大环境影响而降价的可能性也更小。是一个可攻可守的良性市场。
那么，重庆房价下降空间，上涨空间的区域在哪里？锐理认为是城市核心区。郊区的房价主要靠规划和远期前景支撑，而核心区的房价反映的是当下的成熟资源，无论是发展前景、城市建设还是**及商业配套都更为丰富。除此之外，在核心城区资源有限的情况下，对稀缺城市资源的占有仍然是实现资产保值的最有效的方式。
重庆核心区现状：价值高地与价格洼地
为了论证上文的观点，锐理整理了2014年至今，以核心区江北嘴和部分拓展区域的价格增长情况。
从下图可以看出，不论是与中央公园、礼嘉等新兴热门区域，还是与大学城等老牌拓展区域相比，江北嘴的商品住宅销售均价增长率均排在首位。
可以预测，随着时间的推移和城市核心区稀缺性的进一步凸显，江北嘴等核心区和新兴拓展区的价格差距还将进一步拉大。
因而锐理认为，重庆核心区是价值高地。但从现状来看，重庆核心区与其他城市核心区相比，价格仍然处于“洼地”水平。
数据显示，目前，重庆江北嘴均价为18895元/㎡；上海陆家嘴均价为69062元/㎡；深圳福田CBD均价为91600元/㎡；成都浣花溪板块均价30284元/㎡。
江北嘴价格仅为陆家嘴的 27.4%，福田CBD的20.6 %；成都浣花溪的 62.5% 。这也意味着，核心区商品住宅的价格只会随着城市的发展而提高。
为什么坚信核心区价值？
首先，是基于稀缺性凸显。
锐理数据显示，江北嘴近三年土地零供应；2018年商品住宅新增供应32.93万，约占供应总量的1.3%，在售产品仅有万科御澜道、保利观澜、以及后期等待加推的江北嘴壹号院、恒大中央广场等少量产品。土地和产品都即将“”。
其次是产品品质更佳。
众所周知，核心区往往代表着城市的水平，不论是经济实力、城市面貌都必须“拔尖”。这个逻辑在房地产市场也通用，核心区的住宅往往是作为塑造企业品牌形象的“标杆”产品。品质必须是“”，定位必须是“尖货”。如御澜道之于万科，寰宇天下、紫御江山之于中海。
最后是“限价”带来的高增长空间
以目前在售的限价项目御澜道为例，锐理数据显示，2018年11月新房销售均价为18776元/平方米，江北嘴区域均价为18895元/㎡；二手房方面，御澜道挂牌均价为18968元/㎡，江北嘴区域挂牌均价为18260元/㎡。
御澜道新房销售均价低于区域均价；二手房销售价格高于江北区区域均价。通过数据不难发现，万科御澜道在二手房市场后劲充足。
可以说，作为一个“限价盘”，御澜道价格贴底，本身没有虚高的价格，抗跌性更强；同时，由于处于限价环境下，价格与价值不对等赋予了它更具有充足的增值空间。在市场“冷静期”，这样的产品必然会脱颖而出。
值得注意的是，御澜道身上还有两大价值点。
一是“限量”！据锐理了解，御澜道住宅组团即将收官，将成为继紫御江山、寰宇天下后，江北嘴又一“”的大盘。
二是重磅利好加持！这一利好不仅是“加量不加价”，而且对于抗房地产市场的周期性能发挥出更坚挺的作用。同时，这一利好是一二三期所有业主可共享的。有兴趣的可以自行去售楼部了解。
我们会见到什么样的御澜道？
大环境改变让重庆房地产市场逐渐回归冷静，但锐理认为，御澜道这样的品质楼盘仍然会在市场中坚挺。市场环境良好只是为产品锦上添花，但进一步深究，产品本身的品质与内涵其难以复制的内核。
1.区域新一代扛鼎之作：
从区域现状来看，目前在售产品较少，仅有万科御澜道、保利观澜以及后期待加推的江北嘴壹号院、恒大中央广场等少量产品。锐理认为基于市场热度、产品品质、企业品牌等因素考量，能作为扛鼎之作，代表江北嘴的市场价值的非御澜道莫属。
作为江北嘴CBD核心居住区“龙头”，万科御澜道的居住价值、配套成熟度都将随着江北嘴的发展成熟、地位提升而进一步凸显。
2. 市场青睐的改善之作：
从销售情况来看，目前，万科即将推出的御澜道三期臻装平层是该项目最后一期住宅产品，产品主力面积段主要是套内94-155㎡的臻装大平层。这也是目前市场需要的产品。
3.全方位迭代的用心之作：
万科御澜道特意邀请新古典主义大师操刀设计，建筑充满了浑朴而又典雅的色彩。
公共空间和景观方面，参照美国街区式的院落共享空间，公共空间既能保持优美景观，又能保障私密性和舒适度；充满仪式性的景观轴线与视线通廊、江景资源结合在一起，营造了更为舒适的景观视野与生活场景。
另外，三期产品还采用采用万科高品质装修标准，收纳系统、中央空调、地暖预埋管道等各种前瞻性设计都融合其中。
万科御澜道作为江北嘴新一代“标杆”，在市场上会有什么样的表现，锐理将持续关注。
重庆锐理数据2018-11-30 13:48:54
