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楼市调整期,有钱人的买房逻辑

院长聊房 2018-10-24 11:13:31

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文 / 李院长

  • 01

昨天北滨路某楼盘又被维权了。

这个时候维权,原因只有一个,那就是开发商降价了。只要楼市出现下行,就必然会出现这一幕。北滨路这个楼盘不是最近被维权的个楼盘,但肯定也不会是最后一个。

因为现在的重庆市场确实在调整了。

9月份,主城商品房的供应量环比增长了7%,但成交量却下滑了5%,延续了8月供过于求的趋势,供应量和成交量之间的差距还在不断拉大。

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从新开盘去化率来看,9月份新开盘平均去化率环比8月下滑了9个百分点,从7月开始呈现出了连续3个月的下降趋势,从7月的96%下降到现在的81%。

虽然9月的商品房成交均价仍然上涨了2%,但涨幅较前几个月已明显缩小。根据量先价后的原则,如果成交量持续萎缩几个月,价格就很有可能下调头向下。

如果有越来越多的楼盘明着暗着调价,那么维权的闹剧也将会此起彼伏。

  • 02

但是在市场的一片凄风冷雨中,有一个楼盘却在10月份实现了非常好的销售业绩,在市场下行期走出了一个独立行情。

如果说这是一个普通的刚需高层,我可能还不会觉得奇怪。虽然市场下行,但在前面一波行情里想上车但还没有上到车的刚需客户不算少数。

但这是一个总价在500-1000万的别墅楼盘,这就让人有点意外了。

这个楼盘就是南滨路的峰墅。在还没有过完的10月份,峰墅已经卖了近20套总价在500-1000万的别墅。这样的销售业绩在目前重庆的高端市场上几乎可以让所有同行感到不可思议。

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峰墅实景

这种高总价的高端盘在市场下行期难道不应该是开始不好卖的么?凭什么峰墅可以实现逆袭,走出一波独立行情?

能买得起500-1000万的别墅的客户一定都是家底比较厚实,并且有过多次购房和换房经历的客户。他们对市场和对楼盘的眼光以及判断力通常是要比我们普通人准确得多的。

所以研究一下峰墅这个样本有助于理解这些有钱人的买房逻辑,或许也能够告诉我们在楼市下行期,什么样的房子才值得买。

  • 03

在所有人都对市场持悲观态度的时候,一件商品还能够受到这么多人的追捧一般来讲有两个原因:

一个原因是这件商品是稀缺的,没有替代品的,现在不买,以后就再也买不到了,比如凡高的画、路易十四的皇冠、汝窑的瓷器、秦始皇的痰盂……

另一个原因是这件商品非常划算,性价比高。

如果用这个逻辑来看,峰墅可以实现逆市热销就比较好理解了。因为这两个原因在峰墅这个楼盘上都有比较好的体现。

  • 04

首先讲讲峰墅的稀缺性。

峰墅位于弹子石板块,作为重庆CBD三大板块的一部分,是真正的城市核心。

区域内除了有多家品牌开发商之外,还拥有长嘉汇购物公园这种具有国际理念的主题式商业中心,以及像国际马戏城、华润万象汇、泽科弹子石中心、中核紫金一品等众多的商业和娱乐设施。

而现在人气正火爆的1891时光道以及即将开业的慈云老街明星码头这些非常具有特色的商业距离峰墅也只有几的。

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1891时光道

CBD的别墅从来都是稀缺的,而峰墅除了核心的地段之外还享有一线江景。

哪怕是在重庆这样一个拥有两江四岸接近400公里江岸线的城市里,能够看江的别墅依然是稀缺品。峰墅正是在任何一个城市都处于价值链顶端的一线滨江别墅。

站在别墅一层的大花园里,可以远眺江北嘴和朝天门繁华的城市景观,享受真正的180度的全江景。

峰墅实景

CBD核心地段、成熟的商业配套,再加上一线的江景,这样的地段是不可复制的。而这样的别墅放到世界上任何一个国家和任何一个城市都会是优质资产的代表。

在富人们眼里,这样的房子才是真正值得收藏的资产,是可遇而不可求的稀缺资源。不会因为市场行情的波动而影响到房子本身的稀缺价值。

  • 05

再来讲讲性价比。

总价都上千万了,还能有性价比吗?比比单价就明白了。

目前南滨路上稍微有点品质的高层,像南滨特区、阅江阁这种,套内单价基本都在2万左右,而峰墅这种核心地段的中央联排别墅,建面单价才1.5万起,而这还只是上证面积的单价。峰墅的赠送率接近1:1左右,如果按实得面积算,单价才9000左右,比李家沱的高层还便宜。

再对比南滨路沿线的称得上大平层的两三个楼盘,单价基本是在3-5万。峰墅占据一线江景资源的双拼别墅,单价算下来也才2.7-2.8万左右,如果按实得面积算,单价应该在14000左右,比普通高层还便宜。且每一层都有大平层的舒适尺度感,难道性价比不高?

  • 06

在价格低的同时,还必须保证高品质,这样才算是有性价比。

峰墅除了价格比同地段的很多大平层单价更低的之外,还拥有很多大平层不可比拟的产品优势。

比如整体容积率只有0.8。大平层什么都可以拿来和别墅比,除了容积率。

0.8的容积率带来的除了更加清静的居住环境之外,还有超大的人均土地占有面积。作为一个别墅小区,峰墅的楼间距可以达到50米,很难想象这是一个城市CBD核心的别墅可以拥有的尺度。

峰墅实景

为了缓解上下楼层较多的问题,开发商给每套别墅都赠送了一部电梯,解决了老人小孩上下楼梯不方便的问题。

比如双拼的客厅和卧室开间都能达到9.9米。客厅可以做大横厅设计,开窗面还是占到了整个墙体的一半左右,而卧室也能够享受到与客厅同样的观江尺度和视野。

峰墅样板间实景

抛开江景不谈,光这样的产品设计就不会输给市场上任何一个千万级的别墅或者大平层。

  • 07

CBD核心地段和一线江景所带来的稀缺性,再加上优质的产品力和较低的单价所带来的性价比,或许能够解释为什么像峰墅这样的一个500万以上的别墅楼盘能够在市场下行期逆市热销。

前面讲过,峰墅这种高总价物业的客户都是一些高净值群体,并且都有过多次购房换房的经验。这些人的眼光和对市场环境的敏感度一定是要优于我们大部分普通人的。

这些客户之所以敢于在市场下行的情况下下叉峰墅,那一定是因为他们相信像峰墅这样的核心地段的稀缺资产是不可复制的,是能够抵御市场风险的。

最近很多人都在给我说楼市下行了,房子不敢买了,怕房价下跌。但手上的钱如果不投房子又没有别的去处。

现在峰墅这个楼盘的热销也许可以给我们一点启示。

对于很多有足够资金实力的买家来讲,像峰墅这种具有不可复制性的优质资产也许会是一个不错的选择。这种资产受大环境影响较小,往往可以在大趋势之外走出独立行情。能够在行情不好的时候入手这样的资产,反而会是一个比较好的机会。


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