2018年前三季度已过，锐理数据显示，三季度商品住宅共成交789.77万㎡，但在调控大背景下，从供销关系上来看，重庆市场从以往的“供不应求”转变为“供大于求”，尤其是体现在9月份上。不过，在市场供需关系变化的同时，三季度销售面积依然环比增长23%，相比上半年的销售情况持续走高。那么，从产品分类来看，又会有怎样的市场变化？
重庆2018年前三季度住宅市场供销走势
改善线提档 成交量已超传统主力面积段
锐理数据对比了今年前三季度以来重庆各个不同面积段成交情况，从上图来看，70㎡以下小户型产品已逐步减少市场份额；而90-110㎡户型的销售量占主力，同时也成为市场户型需求的分水岭——随着90-100㎡的增大或缩小，市场份额也随之减少。
另外，通过时间推移可以发现，从今年8月开始，110-130㎡面积段开始反超70-90㎡这样的传统主力面积段，并与90-110㎡拉近距离。改善产品作为目前重庆市场需求的主要产品，改善线已逐渐提档至110-130㎡。
基于以上市场现象，锐理数据将户型110㎡作为改善升级的分界线发现，近三年里重庆110㎡以上户型成交占比逐年上涨，且在2018年前三季度户型占比达到56%左右，同比2016年增幅达81.48%。
改善市场大盘点 四组数据直指礼嘉板块
改善产品的提速，也让重庆主城的板块有了更明显的分化，如近几年兴起的礼嘉、中央公园、蔡家、悦来等板块，并且程度不断加深，改善基因根深蒂固。然而，在宏观数据下，究竟哪些项目以及板块在前三季度取得亮眼成绩占领市场份额？
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110㎡以上改善市场 昱湖壹号夺成交桂冠
首先从今年1-9月重庆主城面积段110㎡以上的项目成交情况来看，可以发现，在成交套数、面积、总金额这三个维度上龙湖昱湖壹号均排名，成为今年前三季度的改善产品成交桂冠。另外，从区域板块来看，礼嘉板块在成交10里占据3个名额，呈现出强劲的纯改善市场领跑者形象。
*排名以销售面积为标准
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改善版图南北布局 礼嘉成北区集中点
从板块销售盘点来看，2018年前3季度 110㎡以上产品销售套数热度图显示，北区与南区分属两大改善阵营。细化到板块来说，李家沱、茶园板块占领南区的头号位置，作为“黑马”的北区，礼嘉和蔡家板块的销量，而二者之间礼嘉板块更处于各改善区域的中心，成为北区热度的集中点。
重庆各板块110㎡以上产品销售套数热度图
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高价项目分布
从板块成交均价来看，2018年前3季度 110㎡以上产品销售均价热度图显示，有两点值得注意：
一是重庆主城高价板块依旧是以内环线以内、两江四岸沿线的稀缺核心板块为主；
二是内环线以外，高价项目均集中在北区，包括礼嘉、九曲河、照母山等板块。
这也在一定程度上说明，成交价格的高低反映了其市场关注度与受欢迎程度。
重庆各板块110㎡以上产品销售均价热度图
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以总价300万/套划线 礼嘉板块销售占比居
从板块总价盘点，数据统计显示，2018年前三季度总价300万以上产品销售套数榜首为礼嘉板块，占比前十板块的18%，其次寸滩、照母山板块，分别占比15%、14%。
从以上四组当前市场的反馈已经清晰的知道，礼嘉板块无论是从住宅销售量还是产品溢价来说，它都有资格成为重庆主城的高端居住区。
礼嘉时代进入3.0 已扛起改善市场大旗
礼嘉的整体规划，的完成时间可追溯至2016年，但2018年之于礼嘉板块而言，则是更加重要的价值叠加期。国际商务旅游生态城、礼嘉智慧城等这些城市发展定位上的变化，正一步步锚定着礼嘉板块更高的城市规划战略地位和城市发展核心区域地位。
今年1月，根据两江新区规划，礼嘉片区将打造成为国际商务旅游生态城，集中建设外事区、国际总部、新型商业艺术设施群等。
其中，礼嘉将建设一个室内体育馆，可同时容纳1.5至1.8万人，打造西南地区最全面的室内动力专业级场馆和时尚演艺中心，还可以举办时装周、电竞比赛等大型室内活动；还将修建一个音乐艺术中心，建筑体量1至1.5万平方米，其中7000至11000平方米是音乐厅，包含交响乐厅、歌剧院、多功能流行音乐厅、录音棚等。
今年4月，有市民通过市长信箱询问到，由两江新区政府投资2亿元打造的两江新区图书馆和文化馆，现已纳入礼嘉板块的城市设计，该项目建筑面积2万平方米。
今年9月，在刚刚重庆举行完“智博会”后，重庆将在两江新区建设10平方公里的礼嘉智慧城，并在礼嘉智慧城的核心区率先启动2平方公里的未来智慧生活体验园。
相关人员指出，体验园分为综合体验区、智慧生活体验区、创新孵化区和生态游憩区，园区将在未来3年落地20个智慧场景，涵盖交通、能源、生态、医疗等领域。建成后的未来智慧生活体验园会通过空天地一体化的全域感知、云网融合的智慧大脑和开放共享的智慧应用，打造万物互联的智慧城市典范。
锐理数据统计，在2014年之前，仅有龙湖地产在此提前布局，而建设用地供应大幕在2016年才开始启幕，龙湖、华侨城、华宇、碧桂园、雅居乐、美的、招商等品牌开发商纷纷加注或抢滩。
值得一提的是，在该板块众多项目中，目前仅有龙湖昱湖壹号二期属于礼嘉智慧城核心区域中，几乎在售的住宅项目。据了解，预计在11月左右，龙湖昱湖壹号2期正式面世，并将推出全新级大平层产品。
昱湖壹号热销背后的启示
回顾前文所盘点的重庆改善项目成交榜单中，龙湖昱湖壹号屡获佳绩。锐理数据在分析其热销的成因发现，其很大程度在于通过把控时机、严守品质、固化高端标签三个维度进行纵深挖掘，从而赢得了行业与市场的双重认同。
事实上，龙湖昱湖壹号一亮相就开始拔高了礼嘉板块的住宅高端调性——在高端楼市掀起一轮又一轮“系”的热潮中，龙湖昱湖壹号率先成为该板块个系项目，此后礼嘉也被越来越多的房企抢滩并加注。
而获得这样的良好业绩，其一部分原因也是因为龙湖一直在重庆的高端市场上，展现出 “高端行家”的标签被不断固化，这也为其在今年前三季度的成绩中奠定了强大竞争力。
通过分析礼嘉板块来看，锐理认为，城市形态的转变，也就意味着经济组织方式的转变。要形成高价值板块的和谐统一发展，就是要以城市配套建设为抓手，推动经济组织方式由“产城人”向“人城产”转变，营造良好的人居环境，完善城市功能，从而推动板块向高端化、融合化发展，而礼嘉就是的样本。
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重庆锐理数据2018-10-18 16:37:39
