房天下 >   资讯中心   > 院长聊房 >   正文

手机看新闻

楼市进入调整期,这样的房子才值得买!

院长聊房 2018-10-15 20:11:33

微信公众号:院长聊房

院长微信:hfbxms,加院长微信,免费进重庆购房群。

文 / 李院长

  • 01

最近重庆楼市真的凉下来了。

在朋友圈里,在房产群里,在各路新闻网站上看到的就是哪里的房价又腰斩了,哪里的市场又暴仓了,哪里的楼盘又维权了……

只有砸售房部是不变的主题,几个月前是因为摇不到号买不到房被砸,现在是因为降价被砸。估计售房部里的置业顾问都是一脸懵逼:我是谁?我在哪里?为什么被砸的总是我?

真是一个神奇的国度。

  • 02

之前为买不到房而焦虑的客户,现在同样焦虑。他们焦虑的是:现在市场进入调整期,房子还能买吗?

我想这个答案是肯定的。

追涨杀跌是人类的天性,但是对于很多资深的投资者来讲,当别人恐惧的时候正是他们开始贪婪的时候。

相比起上半年几千组客户抢几百套房那种疯狂的节奏,现在的调整期也许反而更适合买房,因为只有这个时候,购房者的心态才能恢复平和,思维才能回归理性。

其实现在回过头来复盘一下重庆这一波行情就会发现,真正赚到大钱的都是在2016年之前的市场下行期完成资产布局的人。

  • 03

只有当潮水退了才知道谁在裸泳,只有当市场回归理性才知道哪些房子是真正有价值的。

在市场好的时候,会冒出很多“专家”告诉你“我三个月前给朋友推荐的XX楼盘现在已经涨了几千了”,“又有多少人听我的买了XX楼盘半年已经赚了多少多少了”。

其实并不是这些“专家”有眼光,而是在牛市的大背景下,随便买什么都是赚钱的,鸡犬也能升天。

市场火的时候,很多人为了不错过重庆这个“三倍暴击”的机会而慌不择路。

普通高层摇不到号?没关系。

价格高一倍的CEO盘也是可以的,没有电梯的老破小也是可以的,商务公寓也是可以的,甚至连周边区县也不是不能考虑的。

但这些购房者很快就会为自己的饥不择食付出代价。

价格虚高的二手房自然不用说,现在一手市场上很多别墅类的高价楼盘和CEO盘也已经开始出现降价迹象,而那些没电梯的老破小更是变得无人问津。

那么,在市场调整期有什么楼盘是可以保持坚挺的吗?

  • 04

我在2017年年初这波行情刚开始的时候就总结过,在重庆买房风险的,最值得长期持有的楼盘只有一种,那就是

“核心地段具有多重属性的品质大盘”

这个概念我在之后的许多场合又强调过很多次,但许多人却不以为然。

一方面市场太好,能买到就不错了,哪里还有让你慢慢挑的余地?

另一方面,市场处于上涨通道,哪怕是以前本地人根本瞧不上的老破小也有人抢,这些破房子的投资在短期内说不定还会超过品质楼盘,所以并没有太多人在意。

但现在市场开始凉凉了,之前入坑高价CEO盘和低价老破小的投资客户大概率被套,真正的品质楼盘的优势开始显现出来。

  • 05

如何来理解“核心地段多重属性品质大盘”这个概念?

我可以用一个楼盘为例来仔细解释一下这个概念,这个楼盘就是龙湖昱湖壹号。我曾多次表示过对这个楼盘的看好,因为我觉得昱湖壹号是目前主城市场上最符合这个标准的楼盘之一。

  • 06

首先是地段。

“核心地段”其实是一个包含时间维度的概念,它包括了现在,也包括了将来。

每个城市都有自己的核心地段,这是一个城市价值的地方。渝中半岛、CBD、五大商圈,甚至整个轨道环线以内的区域都可以被视为城市的核心地段。

但现有的城市核心存在着两个明显的问题,一是规划落后,居住环境拥挤,已经不具备打造品质大盘的土地条件;二是即使有这样的楼盘出现,价格也会高得吓人。

所以我们只能把眼光放到未来最有机会成为“城市核心”的区域,礼嘉毫无疑问是其中之一。

  • 07

在两江新区成立之初,政府就把礼嘉定位为两江新区里面的中央核心商贸区,两江新区的核心也会是未来城市的核心。

礼嘉在内部规划上被分成了三大功能板块:端的商贸核心区、的生态总部城、最宜居的滨江高端居住区,要把生态总部、高端居住、旅游商业这三项功能集于一身,比传统的以商圈步行街为主体的城市中心更加超前。

礼嘉商圈正式宣布开工是在去年12月。但在此之前,三横四纵的路网、两条轨道线和3个轨道站点都已全部建好。

已经建好的还有儿童医院、星光小学、巴蜀中学、欢乐谷、玛雅水世界以及龙潭湖、白云湖、白云寨、金海湾4大生态公园。

礼嘉可能是重庆一个还没有进入集中开发阶段,就把所有基础设施做好的板块,完全具备成为未来城市核心和条件和气质。

而昱湖壹号与礼嘉的湖滨商圈无缝连接,几乎完全融为一体。因此,昱湖壹号是一个比较典型的位于城市“核心地段”的楼盘。

  • 08

如何来理解楼盘的“多重属性”

曾经我们在做楼盘策划方案的时候,通常会把一个楼盘的优劣势因素分为生存因素和竞争因素。

生存因素的含义是“只要有这个因素,那我就一定不会买”。比如临高压线,朝主干道,没有电梯,没有小区,没有阳台等等。这是楼盘需要想办法补齐的短板。

而竞争因素的含义是“只要有这个因素,我就一定买”。比如学区、江景、公园等等。我讲的“多重属性”其实指的就是这些竞争因素。

就昱湖壹号而言,它的竞争因素有很多。

刚刚提到了它的商圈属性,这是一个典型的商圈房

而整个礼嘉商圈又是与白云湖公园完全融合在一起的,可以说是重庆的个滨水生态商圈,所以昱湖壹号既是公园房又是湖景房

从二期地块俯瞰龙潭湖实景

此外,昱湖壹号还带有星光小学的学区,很多人买昱湖就是为了小孩可以读星光,所以它也是一个

昱湖壹号离6号线的礼嘉和金山寺两个轨道站的距离在700-800米左右,算是步行可达,所以也可以勉强算作轨道房

普通楼盘身上能有两三重属性就已经比较完美了,而昱湖一号身上的标签多达五个,可以说完全符合“多重属性”的条件。

  • 09

最后来讲讲什么是“品质大盘”

中国的房地产市场发展了20年,发展到现在,已经走向了寡头时代。特别是一二线城市,小开发商已经快连拿地入场的机会都没有了,更不用说修出高品质的楼盘。所以品质大盘的首要条件就是大开发商。

说到大牌,目前在重庆市场上还没人能够大过龙湖。

但大开发商只是品质保障的必要条件,而非充分条件。要达到品质大盘的要求,还要看开发商对这个楼盘的产品是如何打磨的。

在龙湖内部的项目分级当中,昱湖壹号与舜山府是同级的,都是龙湖的第三代产品,基本代表了当前龙湖造房的水准。

比如纯现代风格的外立面、铝板和大面积玻璃幕墙的外墙、国际品牌的系统门窗、固化剂的车库地坪、架空层的泛会所等等设计,都和以前的水晶郦城、紫都城,甚至是现在还在卖的两江新宸完全不一样。

而现在马上要推出的昱湖二期,在产品上还相对一期做了一些升级。

比如二期体量更小,居住的人数更少,远离主干道,商圈和白云湖公园也更近,居住环境更舒适;

红圈为二期地块,离公园和商圈更近

比如二期全是10-13层的大平层设计,没有小面积的高层产品,所有楼栋的高度都控制在40米以下,高端居住的氛围更加纯粹;

又比如在保证相同户型功能的情况下,空间利用更加有效,面积做得更加集约,总价可以控制得更低;

昱湖壹号几乎可以成为重庆市场上“品质大盘”的代名词。

  • 10

我曾经提到过一个理论,就是好的地段必须匹配正确的物业形态才能发挥出一加一大于二的效果。

现在看来,昱湖壹号并没有辜负礼嘉这个未来的城市中心,算得上是礼嘉的Mr. Right。

礼嘉这个板块从2012年开始起步,直到现在所有基础设施都基本到位之后才真正开始进入高速发展期。这时的礼嘉需要一个高端的品质大盘来与其定位超前的商业格局相匹配,来拔高整个礼嘉板块在客户心智中的认知。

这时,昱湖壹号恰到好处地出现了。

确认过眼神,我遇见对的人。

昱湖壹号用它的高端定位和品质提升了礼嘉商圈在客户心中的逼格;而礼嘉商圈又用它核心的规划和超前的设计让昱湖壹号成为“核心地段具有多重属性的品质大盘”的代表。

昱湖壹号与礼嘉商圈就像宫崎俊与久石让,相互成就了彼此。

这种强强联合的效果究竟如何,市场给出了答案。

昱湖壹号从首次开盘距今还不足一年,但单盘的销售金额已经超过了50个亿。对于很多地产公司而言,这几乎是他们在一个城市所有楼盘销售额的总和。

而今年在7-8月断货的情况下,昱湖壹号依然成为了迄今为止主城的单盘销冠。看来只要是好货,是不怕没有人来识的。

  • 11

最后回到本文的主题,在市场下行的环境下,只有“核心地段具有多重属性的品质大盘”才是有投资价值,风险的物业。

而昱湖壹号毫无疑问是这类楼盘中有代表性的一个。在以后的文章中,我还会陆续给大家介绍重庆其它一些真正具有投资价值的同类型楼盘。

微信公众号:院长聊房

院长微信:hfbxms,加院长微信,免费进重庆购房群。

加入李院长投资俱乐部

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(1)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈