重庆楼市将会出现两极分化。

原创： 浮云 

来源：微信公众号 重庆新一线城市 

行业的朋友应该都知道，每年的“金九银十”几乎都是一年里的收官之战。“金九银十”卖得好，基本上整年业绩都还可以，“金九银十”卖得不好，就要考虑如何过冬的问题了。

所以，2018年重庆楼市的“金九银十”成色如何？这似乎是很多人关心的话题。

其实，今年重庆的“金九银十”就一个字：稳。

我们既没有看到房价大涨排队购房的现象，也没有看到房价大跌房闹围攻售楼部的现象。说明了政府的调控到位，房价稳定。

01重庆楼市上半年市场回顾。

其实如果我们回顾2018年重庆上半年的房价走势，差不多明白人都知道怎么回事。这样一个随着GDP增长而稳定增长的城市，其实就是的城市。毕竟“房子是用来住的，不是用来炒的”。

据说今年重庆拿了抖音城市里面的No1，其实这一点都不奇怪。

重庆这种城市有着非常丰富的自然资源，而城市本身建设得也非常具有特色：“山在城中，城在山里”。我们国内很少能看到这种3D魔幻的城市，所以重庆拿了抖音城市No1就是情理之中的事情了。

谁叫重庆的夜景这么美丽，源源不断的吸引了大量来渝买房的外地人。

因此，重庆也在这群外地人的追捧中渡过了“黄金三月”，直至628的对外地人限贷政策出台，重庆才开始回归往日的平静。

1、 各区房交所不再人群涌动，人山人海，但也不是空无一人，场面变得更加有序；

2、 原先傲娇的售楼部小姐，正眼都看不上你一眼，现在也开始转变态度，时不时提醒你应该来看房了；

3、 中介门店的小哥也有点泄气，他们表示好怀念今年4-6月，那时人人都能开单，完全不用技术含量；

4、 曾经动不动就不卖了、跳单了的业主，最近也开始沉不住气，开始主动降价寻求成交了，真是轮流转。

总之，重庆的行情确实是降温了，这个降温降得恰到好处，正好把那部分“炒房客”赶出去了，现在各个售楼部活跃的几乎都是刚需购房者。

有人说既然重庆降温了，那么房价是不是就应该跌了呢？

其实进入九月以来重庆买房的人依旧很多，毕竟这么大一个直辖市，要买房的刚需购房者依旧要买。

02 重庆人刚需购房者笑迎“金九银十”。

谁都没有想到，今年“金九银十”的房子这么好买。

有印象的朋友应该还记得，上半年重庆市国土局发布了《关于2018年全市住宅用地供应计划的公告》，今年全市计划供应住宅用地砍了9000亩，从去年计划的38000亩减少至了29000亩。

当时还有人认为供应量减少，房子将不容易买了。谁知道才过去几个月时间，“金九银十”的热度已经说明：

供应量是减少了，但是政府也有的是办法控制人民的需求！

现在重庆不给外地人贷款了，你要买就全款来买。外地人一看，虽然我现在买入即赚，但是新房接房2年，下证后2年才能销售，持有期就是4年以上了，全款买完全就失去了投资属性了。限贷政策一出，在重庆买房的外地人减少了很多。

那么重庆本地投资客呢？是的，本地人可以贷款买，还有一些上车机会。但是你买可以，别过火了就行。因为你别忘了，现在重庆不少银行开始对接房管局的数据了。如果房价再次异动，接下来会不会再来个“认房又认贷”？

所以，在这群投资客退场之后，真正有贷款资格的人少了很多，市场又还给了刚需购房者。

接下来半年，这群刚需购房者的竞争也相对降低了不少，面对满地是笋一二手倒挂的“限价新房”，他们买得是喜笑颜开。

这多亏了政府的628新政，帮重庆人挤掉了三无人员的竞争，剩下一群本地人慢慢的“挑肥拣瘦”，选上的地段，的**，倒挂最严重的楼盘。

好房子还是留给了重庆人。

所以，在政府严控和银行政策配合之下，重庆房价基本上就稳了。2018年的“金九银十”基本上是刚需者的天下。那些一二手倒挂的限价楼盘多去登记几个，就算这个不中那个也会中，只是可能不是理想的楼层罢了。

03 土拍市场开始变得温和而冷静。

前几天大渡口内环那块土地停拍了，这让很多期待着可以暴击个7000、8000元“小地王”的人失望了。

2018年重庆土拍市场也是“稳”字当头。

市场没有太多的惊奇。该涨的地价在起拍价阶段已经涨过了，所以溢价不会那么多，市场变得温和而平静。

内环：7000~11000；

二环：4000~9000。

这似乎成了不成文的规定，重庆的土拍价格就在这个区间不断徘徊。我们已经很久没有看到像2017年土拍市场的那般热情了，似乎现在也不需要那股热情。

接下来我们可以预测：如果2018年下半年重庆地价一直保持这种不温不火的局面，再加上明年豪宅税的限制，2019年重庆楼市的房价也会较为稳定，基本上建面18000就是它的天花板了。

04 重庆市场将会出现两极分化。

随着2017-2018年高价地的上市，接下来重庆市场也会开始呈现一种“两极分化”的现象。

那些容积率在2.0以下的产品，基本都是豪宅路线。只不过他们有一部分在礼嘉，悦来，中央公园；有一部分在茶园，弹子石；有一部分在大石杨板块。

这么多豪宅产品集体上市，谁能卖个好价钱呢？现在看着这批高价土地，心里真是为他们捏了一把汗。

另外，在接下来的半年里，重庆刚需产品也不少。我们也有看到今年在巴南、大渡口和九龙坡，拍出了或者即将拍出不少4000-7000元的低价地，这些低价地在2019年也会陆续上市。

（巴南区33宗土地推介）

这对于北区的那批高价地来说，到底有没有冲击？冲击有多大？答案有待揭晓。

重庆新一线城市认为还是有冲击的。毕竟大多数市场是价格决定了需求，而不是需求决定了价格。所以在大量南区低价房的冲击下，北区的高价楼盘就“难卖”多了。

我不知道有多少人会去购买豪宅新房，但我知道大多数重庆刚需者只买得起首付30-40万的刚需房。

“28定律”在楼市里面依旧是适用的。豪宅购房者只占据了20%，剩下的80%购房者始终还是刚需购房者。

这种市场“冷热”变化，会在未来很长一段时间内会影响到重庆楼市。重庆市场大概率也会出现“两极分化”的现象。

刚需易卖，豪宅难行。

毕竟是价格决定了需求，而不是需求决定了价格。

另外，如今的重庆也不存在什么地域优势了。放眼整个二环土地看过去，像北区这样平坦宽广的平地还真的蛮多的。大学城、西永、华岩新城、龙洲湾、茶园、鹿角等等，都不缺乏平坦土地。所以看懂了的开发商应该早点考虑如何定价了，不要一直死守着所谓的“重庆向北”的老思想不放了，该清除的早点清除。

至少现在从风向上看，似乎重庆是围绕“一个核心，多个中心”在均衡发展，没有哪个区域差了。

05 接下来重庆房价到底是涨还是跌？

我们普通人不要去纠结重庆房价是涨还是跌。

现在在重庆能有资格买房的，大多数都是刚需购房者。你买来都是自住，起一个保值作用，手里没有6套以上的根本谈不上投资。再说了房子又不像股票，需要每天去看行情起伏。你大概率至少会住个3-5年，所以经常去关心房价是涨了还是跌了，对于你来说根本没有多大的意义。

不过，重庆新一线城市还是要提醒你们一点：如果出于保值增值的角度思考，内环里面的房子更具有保值性。

毕竟内环里面的土地太稀有了！

一切稀有资源都是具有保值性的，所以内环土地上所修建的房子，我们依旧是看涨的，只是这个上涨幅度接下来会有所收敛。

我们还注意到一个现象，如今内环里面90%的房子都是存量房（二手房），其市场价格较为牢固。

为何这样说？

因为内环里面新房较少，业主对房屋的定价大多来源于的二手房成交价。这些内环业主看到曾经有个邻居单价22000卖出去了一套房子，如果他不是傻子的话，应该也会挂22000元，甚至更高一点。就算是行情不好的时候，他也不会低太多房子卖出去。

在内环里面，你将会长时间看到业主和买家之间的博弈，就看谁先熬不住。

而二环新区的房子就不一样，有60%握在开发商手里的，也有70%握在开发商手里的，大部分新区至少也是30%握在开发商手里的。你别小瞧这30%，如果正好这些开发商资金链短缺，来一个集体大促销的话，首当其冲受影响的就是新区二手房市场。

新区业主的二手房定价，主要还是参考周边新房的价格。毕竟新区低价新房较多，选择面也多。

新区的业主一看，买家都去买便宜的新房了，一个月过去了没有买家，两个月过去了还是没有买家。相比之下二手房的竞争优势没有内环明显。在一些中介的煽动之下，急于卖房的业主开始尝试下调卖价，直至把房子卖出去为止。

这对于整个小区的卖家都是巨大的心理打击！

不卖的业主继续死撑挂高价，维持着看似稳定的房价，而真心要卖的只好跟着降价。

在楼市降温阶段，新区市场的房价就不会太稳定了，这是我过去十年在重庆观察到的市场现象，非常实用。

重庆市场将会出现两极分化。

买房是一件大事，怎么能不多了解一些知识呢？

在知识星球里面可以学到很多干货知识，避免房屋交易过程中上当受骗；在里面还可以获取当季重庆最值得购入的楼盘。而从2018年开始，重庆新一线城市将以更为专业、耐心的服务态度，为每一位进入圈子的朋友，提供更多有价值的购房信息以及合理的购房参考建议。

加入知识星球，你可以看到这些文章：

1、《原创：我对避暑房的一些看法》；

2、《原创：房住不炒的真正含义》；

3、《原创：重庆这座城市到底需要定多少钱？！》 ；

4、《原创：谈谈长嘉汇 vs **泰山7号》；

5、《原创：重庆选房十二步心法。》；

6、《原创：在重庆画个圈就可以随便买了？你太天真了！》；

7、《原创：重庆楼市地图3.0 无代码版》；

8、《原创：好卖的房子，从来都是悄悄卖的。》 ；

9、《原创：在重庆“打新盘”的人会越来越多。》；

10、《原创：重庆接下来半年的走势，重庆未来三年房价走势。》；

11、《原创：保利观澜和御龙天峰对标，哪个更适合入手？》；

12、《原创：重庆的房价，始终还是要回归到核心区》；

13、《好文：在重庆买房，其实可以不用交按揭服务费》；

14、《原创：在重庆，**的概念其实不强。》

15、《原创：重庆未来三年的棚改是楼市的组合拳》

16、《原创：成都 vs 重庆 深度分析重庆低房价始末》

17、《链接：2017年重庆**相关政策及各区**汇总大名单》

18、《原创：深度分析悦来国博城那边的商铺》

19、《原创：每月浮云实战二手房踩盘日记》

20、《原创：【深度分析】曾经的重庆为何多年不涨？未来如何走势？》

21、《原创：重庆本地人如何选择喜欢的楼层？》

如果喜欢这篇文章，欢迎大家转发到朋友圈以示鼓励！再扫描下二维码：“重庆新一线城市”，关注我哟。