金九快接近尾声了，空军不停开炮，很多的购房者也比较相信空军话，尤其是市场变化，更加印证购房者主观判断，尤其是二手房方面下行态势越来越明显，那么购房者观望情绪又开始占据了上风，新房市场方面供应量持续在增大，那么这里就出现一个问题，在这样的态势下，刚需买房容易了吗？这才是刚需应该关注的焦点问题，那么对于这个问题，我们从数据来看
我们首先来看新房市场，根据重庆市网签数据统计来看（2018.9.17-2018.9.23）一共有65个盘9873套房源入市，那么整体的去化率为63%，看上去数字不太好看，实际上主要在于中高端业态发力非常明显，对于购房者而言，可以选择余地增加了，但是这并非和刚需有多大的刚需，好比别墅，刚需本身不买别墅的，他的变化有多大关系，那么从去化率来看，如果只计算中低端业态，去化率是非常乐观，高层周去化率73%，小高层为63%，考虑网签时间和银行按揭时间，这一组数据是有浮动的，根据实际情况下来看，整体达到80%去化率是没有太大的问题，那么数据也证明这点，从区域去化率来看，在中低端业态方向除了江北区，渝北区，九龙坡区这三区稍微低一点之外，其他五区整体去化率基本达到80%以上，沙坪坝区，南岸区，大渡口区分别是80%，90%，90%，北碚区，巴南区80%和85%，那么从位置上，在核心区方向江北，九龙坡区，南岸区核心范围内去化率均为100%，在渝北方向，具有位置优势，去化率也高达90%，尤其是在北区五大天王，九曲河，礼嘉，悦来，照母山，中央公园，这五大板块中低端业态去化率基本是90%以上起步，那么可以看到对于购房者而言，市场部分局部变动根本没有影响全局的变动
从楼盘分布来看，在9月份第三周一共65个盘入市，其中高层22盘，小高层8盘，洋房21盘，大平层3盘，别墅11盘，那么从各区分布来看，江北区6盘，渝北区20盘，沙坪坝区5盘，九龙坡区3盘，南岸区4盘，大渡口区5盘，巴南区15盘，北碚区7盘，其中中低端业态只有30盘，分布是巴南区一共有7盘，那么巴南区整体去化率中低端业态是85%，其中有3盘100%去化率，那么从价格分布来看巴南区在第三周均价9000（建），核心区方向，江北区2盘价格分别是23000和19000，备受关注的**圣地均价14000左右，但是请注意，在9月份第三周，沙坪坝区核心位置只有1个盘入市，石井坡板块均价为13000，剩下基本集中于西部新城板块，微电园和大学城，在旧城改造的坡区，核心区板块均价是14000，非核心区板块均价11000，南岸区整体均价在14000，那么可以看到非常明显一个点，现在因为调控原因，核心区价格受到明显压制，可以说这个给了刚需很好的一个上车的机会，历来刚需总是在等待和观望中，使得距离和价格越来越远，而且从2018年土拍市场来看，也能说明这个观点，整个重庆2018年土拍市场呈现一个非常明显点，那就是房住不炒基调深入落实，其标志在于密度减小，也就说容积率继续减小，那么这说明什么呢？说明一个很明显的点，密度变低，业态基本是中高端为主的，那么中低端业态在哪儿呢？核心区本身地就是有限，这不是重庆一个城市，全球范围内都是这样，而且重庆地形又独特，核心区要有供应，基本要拆迁的，拆迁费用本身就很高的，也只能**块**块来改造，也就是已经没有现在核心区还在卖小户型这样大社区
我们在来看二手房数据，根据安居客周数据显示来看，二手房最近3个月来，7月份8月份9月份波动极大，处以一个明显振荡期，那么从热门板块来看，价格也有所的下跌，但其力度并不大，虽然整体上下行态势确定，但是考虑二手房贷款一个评估价，实际上而言购房者成本并没有显著下降，这点还不计算利率的变化，那么由此可以看到购房者买房，尤其是刚需买房难度并没有降低的，当然有些说新房市场不好，这点小编也承认，但是位置呢？在目前态势下，没有品质优势和没有品牌优势和没有位置优势，确实即将开启价格战，但这对于刚需而言有什么好处呢？刚需买房有一个点是必须要具备的，交通，这是刚需买房前提条件的，这也是为什么在北京，上海，深圳这三大一线城市当中，部分购房者把房子买到远一点，然后在近一点地方租房，为什么，其核心点就在于通勤时间的问题，那么随着未来我们楼市结构性转变，尤其是在开发体量上转变会有很大程度一个下降，未来楼市更趁势品质和质量，但这样成本谁来承担呢？明显是购房者承担的，但现在在调控中，开发商不管大中小都面临很大资金压力，而且价格上明显被按在地上了，这对于购房者而言无疑是一个很难的上车机会，而且重庆在不断精细化调控中，同时也把一部分投资客也拦在门外，这给刚需很好的上车机会
所以，小编认为就重庆楼市第三周态势来看，在结合之前几周和2018年土拍市场来看，供应量增大，并没有出现对于刚需一个很大利好，在一线城市现在买房已经不是价格高低的问题，而是有没有买房资格的问题，那么在重庆出现一个转变业态化转变，面积从小变大，价格涨幅速度确实得到有效调控，但是面积呢？正如之前小编所说，之前的刚需等待的是价格疯狂，未来的刚需等来是面积的增大，因此，对于刚需而言现在这个买房窗口期对于刚需是非常有利的，刚需应该抓住这个难得窗口期，积极入市上车买房
天狼说地产2018-09-25 22:22:35
