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区域观察|重庆进入区域“均衡”时代 哪个版块能站上“C位”舞台?

重庆锐理数据 2018-09-10 22:33:30

近年来,重庆楼市一路向北已成为被认可的发展主基调,但锐理也观察到,2017年至今,重庆西区、南区也在不断发展。

在城市不断外扩的过程中,“重庆向北”、“重庆向西”、“重庆向南”同样具有可能性时,城市未来究竟将往哪里发展,可以判断,但难有一致结果。相比之下,主城核心区域的地段价值更稳定。

在锐理看来,重庆主城最为核心的城区,无非是解放碑、江北嘴以及弹子石这三足鼎立的三大CBD。

三大CBD中,弹子石发展相较滞后,完全成熟尚有时日,暂时难以和其他两大CBD同日而语。解放碑和江北嘴则代表着不同时段的辉煌:解放碑成熟但无地可供,未来难有发展,辉煌在过去和现在;江北嘴日臻成熟且在持续打造,代表着现在和未来。

今天,我们就把目光聚集在未来几年发展前景的江北嘴。

江北嘴区域腾飞,“大发展”刺激“大需求”

在三大CBD中,江北嘴CBD是中国中西部地区的战略金融中心,是重庆正极力打造的重要功能性金融中心极核区。

目前,江北嘴范围内已入驻企业及社会单位总数达1895家。金融类企业约190家,其中外资金融类企业4家,性金融机构总部17家,区域性金融机构总部31家。

高端企业的汇聚使区域内聚集了大量的白领、金领等精英阶层,据了解,目前江北嘴办公人口超过10万,衍生出了大量的居住需求。

从规划来看,这个数字还将扩大。

据了解,江北嘴规划有约400万方的商务楼宇,未来将聚集重庆80%的金融机构;同时还将实现性、区域性金融总部机构突破60家,金融机构总数达300家,办公人口突破20万,居住人口突破13万。

随着江北嘴规划的逐步实现,人口聚集数量的增加,需要更多的住宅产品来化解居住需求。

与此相对应的,是土地和产品资源的日渐稀缺。

资源稀缺性渐显,物业价值凸显

锐理数据显示,2016年至今,江北区累计出让商住类土地11宗,可建体量约236万方,其中,江北嘴所在的江北城板块0供应。

土地资源稀缺导致的结果,则是出现产品供小于求的市场情况。

锐理数据显示,2016年至今,江北城板块商品住宅累计供应面积为40.36万方,累计销售面积为60.96万方,供应量远低于销售量。细化来看,江北城板块每季度的产品销售面积均大于供应面积,需求难以得到满足。

从销售情况来看,18年第三季度江北城板块商品住宅销售面积仅0.088万方,为近三年来的销售量的一个季度。究其原因,我们发现,随着紫御江山、寰宇天下、新鸥鹏**城等楼盘售罄,区域内存量项目和面积进一步减少。

从上图可以看出,江北嘴周边目前在售的仅有万科御澜道、保利观澜以及后期待加推的江北嘴壹号院和恒大中央广场等少量产品。

可以预见,在土地资源、产品供应严重不足和需求不断扩大的矛盾之下,江北嘴片区的内符合市场需求的优质产品将会愈加稀缺,物业价值只会越来越高。

产品研讨:谁是市场追捧的“价值之王”

随着2017年重庆进入改善元年,市面上大空间、高品质、多功能分区等针对高净值客群的细分市场开始成为主流,重庆主城区大户型产品的价值得到凸显。

锐理数据显示,2017年重庆主城区150㎡以住宅商产品销售面积为369.33万方,约占销售总面积的15%;2018年至今,重庆主城区150㎡以上商品住宅销售面积为350.92万方,约占成交总面积的19%。占比进一步扩大。

从数据变化中不难发现,高端改善型产品正是目前市场需要的产品。

再回到江北嘴,锐理梳理发现,在江北嘴CBD核心居住区,只有万科御澜道这一面向高端改善市场的产品。

基于江北嘴规划和聚集群体的高端性,锐理认为,主打高端改善产品的御澜道具有高阶客群就近的天然优势和充足的消费力。其优势不仅体现在住宅产品购买上;同时也体现在租赁需求上。在此基础上,租赁价值也是其重要的参考价值点之一。

*数据来源:安居客、房天下、链家

从区域在租房源来看,万科御澜道和寰宇天下、紫御江山两个项目同面积段租金差别较小。同时可以从上图也看出,万科御澜道、寰宇天下、紫御江山三个项目的整体租金处于较高的水平。一方面可以说明,上述房源在租赁市场的认可度较高,另一方面也可以看出,由于这三个项目租赁客群主要精英阶层,其对于租金承受能力更高。

从区域在售房源对比情况来看,万科御澜道保利观澜租赁户型面积段叠加区间在91-102㎡,同面积段区间万科御澜道的租金高于保利观澜约43%左右,租金增值更为明显。

在二手交易市场上,其物业价值增长同样突出。

*数据来源:安居客

数据显示,从2017年10月至今的一年中,江北嘴二手房成交均价为17921.5元/㎡;万科御澜道成交均价为19449.58元/㎡,成交均价高于区域均价1528.08元/㎡。且从上图可以看出,万科御澜道的二手房月成交均价基本上高于江北嘴区域成交均价。通过数据不难发现,万科御澜道是区域内物业价值较为突出的项目。

个案分析:御澜道背后的硬实力

大环境和主流需求的改变一定程度上为万科御澜道带来了活力。但进一步深究,产品本身的品质与内涵才是获得市场认可的原因。在锐理看来,占位稀缺、配套丰富、以及产品独特性才是万科御澜道难以复制的产品内核。

01地段价值

在概括资源高地,业内通常描述的词是:两江四岸;在概括价值高地时,通用的描述词是:两江一嘴。而江北嘴正是这两个概念叠加的区域。

既满足满大平层等城市高端产品的对城市资源的占位,又可共享江北嘴CBD打造的利好,以及区域内聚集的各类资源。其地段价值显而易见。

02配套加持

据不完全统计,江北区最仅在交通配套、市政文化配套、商业配套、金融配套4大配套设施方面,就耗资615.27亿元。目前,江北嘴已经进入发展中后期,区域内的配套设施已经逐渐成熟,居住优势也已凸显出来。

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交通方面,溉北路、海尔路、滨江路北沿线、龙溉大道和新溉大道主城的路网以及朝天门大桥、千厮门大桥、东水门大桥等桥道组成的交通路网四通八达,整体交通畅通无阻;另外轨道9号距离项目不足百米,轨道6号线距离项目不足1公里,未来可实现与轨道3、10、5、换线等多条线路换乘,交通十分便捷。

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休闲娱乐方面,江北嘴区域内大剧院、重庆科技馆、江北嘴中央公园、绿苑商业街、环球欢乐世界、基督中心等十大旅游地标,可全面满足文化、休闲等需求。

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商业方面,区域内有以IFS国金中心为代表的超75万方商业,5公里范围内涵盖了解放碑商圈、观音桥商圈、加州商圈等商圈,商业配套丰富。

03项目品质细节

据了解,万科御澜道有特意邀请传奇设计大师罗比特·斯特恩操刀设计,新古典主义体现的厚重感与秩序感、布莱恩特大草坪、状元厅、中央公园喷泉等细节均在为彰显身份和更好的生活体验服务。

(滑动查看更多图片)

在自身配套上,项目配建的万科生活汇,融合高端餐饮、品味休闲、艺术体验为一体,除此之外,M-art艺术馆、宴澜会、一念雅集茶艺空间、多功能厅等空间也为业主提供了更好的生活体验。

据了解,9月中下旬万科即将推出的御澜道三期臻装平层,作为该项目最后一期住宅产品,除了延续御澜道一贯的过硬品质和高标准精装,受限价影响,价格方面也同样延续保持平稳。

江北嘴区域受市场看好,但进入这一区域的机会并不多了。在市场需求积压的当下,万科御澜道三期会引起怎样的市场反应?锐理与市场一同期待。

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