重庆楼市已由“卖家市场”转向了“买家市场”！

原创： 浮云 

微信公众号：重庆新一线城市

经过628新政和814系列严打政策以来，重庆楼市出现了一些变化。

这一段时间重庆整体市场出现明显的客流下滑趋势。二手房市场的门店客流下滑明显，相对于4-5月份的旺季下滑比例有50%以上；而新房市场方面，估计是蓄客程度不理想，不少开发商都选择了延期开盘。

所以，市场很明显的变冷了。

有人说这是因为7-8月是传统淡季，天气太热没人买房。但实际上我们和不少购房者交流之后发现，其实是因为大家都想再等等，没准今年重庆的“金九银十”会遇冷，没准可以淘到笋；而某些快周转的开发商可能会来一个大降价，毕竟“新房限价”又没有说不能降价的。

到底有没有这个可能性？

近期重庆楼市冷热度分析

从某家重庆某区域经理得到的大数据显示：

4-5月二手房门店每日平均带客量：2组/人，7-8月二手房门店每日平均带客量：不到1组/人，看房人数普遍下滑超过50%。

谷的时间是7月底至8月初，很多门店难寻客户。但是，最近一周观察，市场也开始逐渐趋于平稳，个别网红楼盘开始出现回暖现象。

我们实地调研之后发现：实际上7-8月份重庆的二手房客源下滑现象非常严重，就拿重庆某网络小区的某家月成交量分析，4-5月每个月该楼盘可以成交50-60单，而到了7-8月每个月该楼盘只能成交30单左右，下滑了40%以上。调研了好几个门店的中介情况都是如此，

重庆楼市已由“卖家市场”转向了“买家市场”。

具体每个板块情况如何，我们一起来看看：

各板块市场冷热程度调研

A、茶园新城

茶园市场感觉比较冷清。奥园、**领秀城一带市场较为成熟，在茶园的人气尚足，但鹿角方向人气不足。整个鹿角区域还是较为荒凉，还有大量的储备土地。整个市场要回暖，可能还是要等内环里面的楼市先活跃起来再说。

给于忠告：茶园新城的整体的成熟周期较长，但**领秀城-奥园-万国城-刘家坪这一带会率先成熟起来。

B、中央公园

为何一遇到淡季，中央公园就率先“缩水”？

这主要是之前新区的价格被炒得太猛，新区还未形成二手房市场，定价权基本上掌控在开发商手里。开发商一看7-8月份行情不好了，需要快速回笼资金就会降价促销。

我们从近期几个中央公园新盘的开盘价格就可以看出一些降价端倪，其中园区某个新盘开盘之后还没卖完，着急之下又开动中介渠道帮忙找客了。所以一般像中央公园这种新区楼盘，如果不是自住还是不太推荐。

当然，依旧有人把重庆中央公园和纽约中央公园做类比，他们觉得重庆的中央公园才不算新区，而是应该成为重庆的中心。他说得很对，是应该成为重庆的一个中心，不过有可能只是两路的中心，渝北的中心依旧在嘉州-新牌坊-人和-汽博一带。

而他们口中常被提及的纽约中央公园如何的繁华，其实别人正好是地处纽约最为繁华的曼哈顿区，这里被称为“世界的十字路口”。在地段上类似于重庆的“解放碑”，的位置。而重庆的中央公园位置较为尴尬，再往北去就到了四川邻水了。

因此，重庆的中央公园也就是渝北区的中心，要想撼动“解放碑”的位子，可能还是有点难。

所以在这里还是给于忠告：目前重庆北区房价已到高位，很多楼盘并没有形成活跃的二手房市场，再加上渝北区教改之后，中央公园的某些二手房价值打折，需谨慎购买。

C、 大学城

大学城是2003年开始修建，距今已经开发15年了，从人气上看大学城最为成熟的区域还是在熙街一带。不过大学城的房子有一个特点，就是每到寒暑假人气都偏低，这和学生放假回家有关系。

我们也从大学城的中介门店打听到：最近7-8月大学城的房价出现大体平稳的状态，业主的房子基本上都是高价挂售，没几个人降价卖。反而是“串串”（ABC中的B）手里的房子，因为资金链出现问题，在市场上开始降价抛售。

给于忠告：大学城的笋价在建面11000-12000元，可以**看看这个区间的轨道房。

D、华岩新城

华岩新城板块7-8月份和4-5月份相比差别不是太大。金科阳光小镇，恒大雅苑，和泓四季大多还在建面11000-12000区间，价格相对于主城其他区来说还算是便宜，所以来这里买房的刚需较多，投资客较少。

给于忠告：如果不是预算有限的刚需自住者，建议短期内谨慎购买。

E、两滨一嘴。

在7-8月，北滨路二手房市场交易量的还是主要集中在这三个楼盘：融景城、珠江太阳城和春森彼岸。

而南滨路二手房市场交易量的小区出现在**水岸和海棠晓月，这主要是由于南滨路的豪宅较多，单价总价较高，所以相比之下**水岸和海棠晓月这种二手房，反而还受市场欢迎；

弹子石板块二手房市场交易量的小区当属某某社区，按照某中介的说法，该楼盘在弹子石板块的区域位置优越，均价又比较合理，很容易一眼就看上了。

市场总结与建议。

总体来说，重庆的7-8月趋于市场平稳状态，明显的卖家多于买家。

1、最近开发商做电话营销的多起来了，过去登记的那些售楼部都开始主动邀约去看房了，这个迹象表明市场处于淡季；

2、淡季容易出笋。在4-5月份买二手房，基本上都是卖家市场，今天刚签了合同明天业主就可能毁约不卖了。而淡季着急卖房的业主会比较好谈价，并且也愿意配合买家贷款过户。建议在市场较冷的时候购房，错峰购房容易遇到笋。

3、重庆因为有豪宅税的限制，各中心板块的房价较为平均。但值得注意的是南区某些板块新房，还开出了惊人的建面7000+。这个价格似乎又回到了2016年左右的价格；

4、淡季期间，重庆每个小区几乎都会出现1-2个急于用钱的业主，这些业主的出售价一般会比小区均价便宜1000-2000元。作为刚需购房者来说，现在是买房的好时机；

5、刚需购房者不要关心“金九银十”，自己要买就按照自己的节奏来买。像重庆这种南北区房价差距较大的城市，国内还是很少见。有机会还是先捡便宜货。

纵观中国一二线城市上，重庆的城市规模和经济实力基本可以位列前十。但是重庆的房价还只停留在三四线城市的水准上，就连涪陵的房价都比巴滨路某些楼盘都贵。

也许，这就是“重庆式幸福”！

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