政府卖地是一门很赚钱的事情吗？
8月17日，重庆市财政局公告了“重庆市发行2018年批土地储备专项债券信息披露”,里面信息量很大。
什么是土地储备专项债券？
2015年以前，地方土地储备资金的来源以银行贷款为主，或由土地储备中心直接向银行借贷，或由受地方政府委托土地一级开发的企业向银行借贷或通过其他途径筹措资金。2015年起实施的新预算法规定，地方政府应当通过发行地方政府债券方式举借债务，除此以外不得以其他任何方式举债。
财政部、国土资源部2017年6月1日发布《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》，至此，各地无法再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备融资需求只能通过省级政府发行地方政府债券方式解决。
2018年8月，重庆市300亿元的土地储备专项债券发行计划公布于众，对应的收储土地187030.73亩。
我看到有文章说：“这高达18万亩的土地将在未来5年内逐渐投入市场”。
是不是这样的？有几个问题需要了解一下.
1.供应期是不是5年？
近两年来主城年均供应1.8万亩左右，如果5年供应18万亩很吓人，是不是？
需要澄清的是，这波发行的土地债券期限是5年，并不是5年内把这批土地卖完。根据重庆是土地储备整治中心数据，预计土地收储整治剩余开发周期为9年，至2026年；土地出让周期为10年，至2027年。
2.总数是18万亩土地吗？
10年18万亩，正好一年1.8亩是这样的吗？
此公告的意思是需要发行债券为这一批项目提供资金，这些项目的土地总面积为约18.7万亩，包括部分项目已经出让了一些地块。未来出让的可能是收储整理完毕的其他项目的土地，也可能是正在发债的这些项目，部分地块整理完毕出让。
这些项目包含许多地块，比如大学城储备土地项目，规划收储54218亩，大部分已经用掉了，存量储备面积 13373.40 亩，位于沙坪坝区西部虎溪街道、香炉山街道、丰文街道和陈家桥街道。
所以，供应土地和土地收储并不是相等的。供应的土地可以不是这些项目里面的，这些项目里面的土地可能早已经出让。
另外，项目土地面积并不等于可以卖钱的经营性土地，有时候还相差很大。比如，重庆市本级土地储备专项债项目共14.8万亩，存量不到8万亩，经营性土地3万亩。其中，大学城储备土地项目剩余1万3千多亩土地中，经营性可卖钱的用地面积 只有1475.00 亩，占到不到九分之一。
3.是不是投入300亿，获得18.7万亩土地？
哪有这么好的事情？
曾经在网上经常听到关于重庆地票制度的说法，从农民手里拿地20万一亩，卖200万一亩，政府赚10倍，是这样的吗？
政府能卖的地是经营性土地，只占到征收面积的很少一部分。征收的土地是生地，重庆要“四通一平”，要往土地里面不断投资，变成熟地才能出让。比如重庆本级的这些项目，预计总投资1,384.53 亿元，发债只占到了一部分，况且比较大的项目还要连续几年发债。
而被炒的火热的太原市8块地王级项目流拍新闻事件中，地块属于太原煤化气厂，老厂房建筑物都还在，地表部分临建需外迁，土壤污染需房企自行治理，都还需要开发商投入资金，可以说还是生地。
重庆卖地，卖的是熟地，并不是像大家想象中的那样赚钱，比如沙坪坝双井项目，投资60亿，预计卖地收入72.37亿（按近两年的土地价格估算），铁马家属区投资3.15亿，预计卖地3.85亿。
当然郊区拿地的成本会低一些，但对整个重庆来说，买卖土地并不是一件很赚钱的事情。
拿地是有成本的，这个成本还是要考虑资金的时间价值，除了发债的资金成本，即使是占大头的自有资金难道就没有成本？
政府网站披露了重庆近三年的土地出让资金情况：
2016年，市本级土地出让收入774.9亿，为获得这些收入支出了415.5亿；
2017年收入1412.4亿，支出了803.3亿；
2018年（预算）收入1082亿，支出835.6亿。
支出占投入的比重越来越大，卖地越来越不赚钱。
这还是市本级的情况，土地卖的价格较高，如果考虑全重庆市，在地价较低的2016年，卖地收入1412.4亿，支出1539.8亿，还亏损127.4亿！
原来，卖地不赚钱！
本文来自于重庆楼微信公众号。
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重庆楼2018-09-01 15:27:38
