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重庆惊现中产断供?真相却是……

院长聊房 2018-08-09 17:50:27

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  • 01

前两天在购物狂网站上看到一个贴子,标题是《朋友的断供之路,中产断供》。标题着实把我吓了一大跳。

厦门楼市到底崩没崩盘还没说清楚,现在重庆的断供潮就开始了?现在政策的疗效真比急支糖浆还快啊!

仔细看完贴子的内容才发现,这位朋友快要断供也许是事实,但与楼市调控或者市场下行没有半毛钱关系,而典型的No Zuo No Die。

  • 02

简单说一下这位朋友的情况。

这位朋友之前在深圳工作,算是企业中层干部,年入40,深圳有一套房,月供1.5。

现因工作原因长住重庆,年入50,于是在重庆买了一套总价400的联排,月供也是1.5。

本来年入50,年还贷36,还能剩得下14,小日子也还能过得比较滋润;哪晓得今年单位效益不好,可能只拿得到35,这下现金流就被整成负的了,并且未来还有再降的可能。

这位朋友本打算两年之内要小孩,所以现在只得把别墅卖掉缓解现金流压力。

但由于限售政策限制,两年之内不能卖。所以这两年不说要小孩,就连家里揭不揭得开锅都成问题了。

所以他一下子就被逼到了断供的边缘。

  • 03

如果不看上面这波操作,光看到这位年入35万的兄弟在论坛里哭穷,就像看到刘强东说自己是脸盲,马云说自己后悔创办阿里巴巴一样,我恨不得上去抽他两个大嘴巴:“叫你装!叫你装!”

要知道35万对于这些有钱人来讲也许不算什么,但对于我来讲,那可是整整一个月的生活费啊!

  • 04

言归正传。

我对于这位朋友的遭遇没有半点幸灾乐祸的意思。但不得不说是他自己没有把控好风险,玩大了。

就算没有降薪,年薪50,房贷36,房贷占年收入的比重也达到了72%,这个比例太高!

而重庆的两年限售政策相当于又把退路给堵死了。

这时,现金流就显得非常重要了,经不起任何风吹草动。只要出现任何一点问题,都可能影响正常生活。

有人说只要把深圳的那套房子卖掉不就解套了吗?

道理是这个道理,但这位朋友肯定也有很多理由不能卖掉深圳那套房子,比如以后还有可能回深圳住,或者现在卖了就买不回来了,或者是学区房留着给小孩上学等等,否则就没必要出来哭穷了。

韩大嘴说这叫“前有追兵,后有堵截”。

一切的根源就是当初没有把现金流规划好。

  • 05

我曾经说过,买房投资只需要看三个指标:

一是前期投入有多少;二是未来升值有多少;三是每月现金流是多少。

现金流是成败的关键。

至于房子的价格、贷款利率、年限这些都是次要指标,有时甚至可以根本不考虑。

  • 06

我们来推测一下这位朋友购房的其它一些细节信息。

限售只有两年,也就是说他买的应该是一套二手房。如果是新房,限售的时间会是4年以上。

如果是二手房,由于评估价格比较低,因此目前二手房贷款只能贷成交价的5-6成左右。

我们按贷款6成计算,也是就贷款240万,30年,利率上浮20%,月供刚好在15000左右。

也就是说这位朋友的首付款可能在160万左右

  • 07

如果我手上有这160万,绝不会全部梭哈去买一套400万的联排。

住别墅提高生活品质固然没有错,但控制好自己的财务风险才应该是第一位的。

同样按贷款6成计算,我可以首付120万,买一套总价300万左右的叠拼或者大平层。

实在要买联排也买得到,位置偏点,面积小点。像万科悦湾或者金开融府这些别墅都是可以的。

这时一方面月供从15000降到了10600,另一方面还余下了40万左右的现金。

如果用自己的工资去还深圳那套房贷,再用这40万去还重庆这套别墅的房贷,那么即使收入从50降到35,至少在3年多的时间里,每年还会有17万左右的正现金流,正常生活是一点问题都没有,说不定还能存点小钱。

3年之后,这套别墅也解禁了,工资可能也涨上去了,房子也升值了。这时再来考虑是卖也好,是做截断再贷款也好,还是继续用收入来还贷也好,回旋的余地都会大得多。

至少不会把自己逼到要断供的地步。

  • 08

上面说的这些都是马后炮。事已至此,应该想办法解决问题。

现在的局面也并非完全不能解,有几种方法可以参考。

方法一:将深圳的房子出租,增加现金流。

虽不能完全解决问题,但至少可以让现金流回正。

当然也要考虑到实际情况。这位朋友不愿意将这套房子卖掉,是否愿意把这套房租出去不知道。

方法二:将深圳这套房子做截断,然后再做对敲。

能做对敲最好,实在做不了就做抵押贷。

这就要看深圳的房子目前的杠杆率是多少。杠杆率越低,能贷出来的钱就越多。

虽然月供也会相应地增加,但至少可以在几年之内大大缓解现金流压力。几年之后,回旋的空间就会大很多。

方法三:断供。

这是没有办法的办法。断供之后,让银行走司法程序,公开拍卖,这就相当于破了限售。

但这种操作风险极大。一方面能拍到什么价格很难说,拍卖成交价与你购入价之间的价差就是你的损失。另一方面会对你的征信带来非常不好的影响。

所以不到万不得已,最好不要采取这种方法。

  • 09

最后想提醒大家的是,现在经济大环境不好,倒闭破产的公司越来越多,未来的形势还有可能更加严峻。所以大家在买房的时候一定要把现金流规划好。

一方面房贷占收入的比重最好不要超过50%,另一方面最好可以留足2年以上的备用金。

我们中的大部分人都不是水库里面那些可以把身边亲戚朋友的六个钱包全部掏空,寸草不生的疯魔流。我们都有体面的工作,有正常的生活,有家人,有朋友。没有必要为了买房把生活搞得一团糟。

此外,珍惜工作,爱岗敬业,不要轻易辞职。在如今的大环境下,生活也许不只有眼前的苟且,还有未来的苟且。

在未来几年,裁员减薪也许会成为普遍现象。

如果你还想着升值!加薪!直接找老板谈!老板可能只会送你三个字:

哥乌恩!


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