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文 / 李院长
01
一年多以前，我曾经写过一篇分析中央公园板块的文章，在圈内造成了不小的反响。（见文章：《中央公园：重庆的曼哈顿还是两路的后花园》）
在文中我提出了几个观点，比如：
“没有中央公园，曼哈顿依然是曼哈顿；而没有了曼哈顿，中央公园就只是个公园”
“靠一堆山寨**将难以支撑起一个板块的发展”
“中央公园成熟会很快，但主要的支撑力量有可能来自于两路的土著”
很多人在看完那篇文章之后，认为我是来砸场子的，就是想跟买了中央公园的人过不去。于是很多花了血本重仓中央公园的人，开始在论坛里对我口诛笔伐。
02
其实这些人大部分都没有看懂我到底写的什么。
我并非不看好中央公园。相反，我一直认为礼嘉和中央公园一定会成为未来重庆的新城市中心，并且还给很多粉丝都推荐了中央公园的楼盘。
我在文章中所表达的只是中央公园的成熟路径也许与大家的认知并不相同。如果没有持续的投入和产业、商业、人口等因素的导入，要成为新的城市中心并不是一件容易的事。
彼时的中央公园，除了一个公园、一所**、一条轨道线之外，并没有更多的实质性的利好。而只靠一个公园，几个**和一堆概念显然是无法支撑起一个新中心的。
03
但现在回头看看一年多以前的判断，我认为有两件事情是我没有预料到的。
一件是低估了家长们望子成龙的愿望和买**的决心。
哪怕是X中管理**这种说不清道不明的**，也能让众多家长心甘情愿地掏钱买单，让这里的**一房难求。
另一件则是低估了中央公园板块招商的力度和速度。
去年9月，中粮、合景、新城三大开发商带着各自的商业旗舰进驻中央公园。10月份龙湖带着重庆人民熟悉的天街也来了。
这种级别的商业，换成别的地方，去一个就够吹一辈子了。而这里一来就是一桌，这种惊喜让人有点措手不及。
那时我感觉到，中央公园终于要开始发力了，板块的价值逻辑要变了。
04
中央公园板块发展到现在，其实经历了三个阶段。
在1.0时代，中央公园还未完全建好，那个时候这个板块还只是一个雏形。**和轨道都还停留在图纸上。没有人知道这里未来会怎么样。
那时板块的重心在公园东面，以融创嘉德公馆为代表，和旁边小开发商扎堆的空港新城打成一片。购房者还是以两路本地的改善需求为主。
到了2.0时代，中央公园建成，轨道通车，**开学。中央公园的价值得到了次的升华。
这个时候板块的重心转移到了公园周边，以公园大道、中交中央公园、泰山七号、金茂国际生态城、**城等楼盘为代表。
虽然这时的中央公园仍然离中心很遥远，但光是几所**就吸引了大量的主城客户到中央公园买房。
而现在，中央公园开始进入到价值3.0时代。
大量知名商业综合体的入驻让一个城市中心的轮廓开始慢慢浮出水面，这是板块价值的第二次升华。
而板块的重心也开始由公园周边慢慢转向了商业集中的西北方向，让这里成为区域内价值的地段。
05
一个城市价值的地段一定是城市的核心。
在之前的文章中，我曾多次提到过，投资价值的物业一定是“核心区具有多重属性的品质大盘”。
我之所以对中央公园之前的那些楼盘不太感冒，那是因为这些楼盘虽然具有了公园、**、轨道等多重属性，却缺少了一个最重要的东西，那就是“核心区”。
现在，你们要的“核心区”来了！
从中央公园的控规图可以看出来，公园西北侧是商业最集中，密度的地方。这里就是整个区域内的核心商圈，商业体量达到了200万方，与目前重庆的商圈观音桥旗鼓相当。
中粮的大悦城、新城的吾悦广场、合景的悠方中心，再加上龙湖天街，每一个都是在响当当的商业品牌，每一个单独拉出来都能够代表一个城市的商圈中心。
上海大悦城
吾悦广场
龙湖时代天街
现在这几个商业旗舰居然同时进入了一个板块，这种布局放在任何一个城市都是非常少见的。有没有把罗总裁、梅球王、内少和扎球王都撸到了一个队的感觉？
更重要的是，这里的商家质量和开业时间是有保证的。
政府给这些商业地块规定了自持比例和开业时间。每一家都需要至少10万方以上的自持体量，并且开工三年内必须开业，开业率还必须达到80%以上。
自持比例保证了招商的质量，而开业时间限制则保证了招商的速度。
有了这个要求，这些开发商必然会使尽浑身解数，把自己所有的商业资源装到中央公园里面来。三年内，一个新兴的城市核心商圈就将呈现在世人眼前。
商圈周边的地段价值，也必将在三年之内迎来极大的提升。
06
中央公园商圈周边的楼盘有好几个，大家都能够共享商圈呈现所带来的价值红利，因此都非常具有居住和投资价值。但如果一定要在里面选一个最值得下手的楼盘，我的答案一定是龙湖景粼玖序。
和另外几个楼盘相比，景粼玖序的地段并没有明显优势。与商圈和轨道的距离不如中粮跟合景，与公园的距离不如泰山七号和金茂。
但只有景粼玖序才是板块内真正的平层豪宅！
的，不解释！
07
商圈房不稀缺，公园房不稀缺，**不稀缺，轨道房不稀缺，豪宅也不稀缺。但如果有一个楼盘可以把所有这些优势集中到一起，那就非常稀缺了。
我曾经说过：
“房地产的价值并不是把单纯把房子和土地的价格加起来，一加一等于二那么简单。
“一颗1克拉，E Color，VVS1，完美切工的裸钻市场价不会超过5万；一枚Tiffany的K金圈戒市场价基本在1万左右。
“但如果Tiffany的K金钻戒上镶的是这样一颗裸钻，没有20万肯定是拿不下的。
“只有当一流的产品配上一流的资源，才能发挥出各自的潜力，让项目实现的价值。”
而景粼玖序毫无疑问就是那个“一流的产品”，因为它是昱湖壹号大平层豪宅的2.0版本。
08
昱湖壹号与舜山府是站在同一个梯队上的，都是龙湖升级换代后的第三代豪宅产品。
说景粼玖序是昱湖的2.0版本，并不是说景粼玖序比昱湖的档次更高。事实上，这两个楼盘也是在同一档次上的。
两个楼盘从外观设计到建筑用材等方方面面的确都有非常多的相似之处，晃眼一看，就像一对孪生兄弟。
但既然是2.0版本，那么肯定会修复之前版本的很多Bug，并且在之前版本的基础上对很多产品功能进行优化。
相比起昱湖，景粼玖序在产品上的确有很多自己的独到之处。
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首先是土地**带来的舒适性。
景粼玖序的容积率只有2.0，要比昱湖的容积率更低一些。
低容积率带来的好处非常明显：比如楼盘的密度更低，绿化更多，楼层更矮，楼间距更大。
由于景粼玖序的容积率更加宽松，因此整个小区四个地块全都被打造成了一梯两户或两梯两户，南北通透的板式平层豪宅的产品，只有8层和18层的两种建筑高度，没有那种30层楼N梯N户的普通高层产品，物业品质更加纯粹。
一般来讲，楼层变矮了，多半都是以牺牲楼间距为代价的。现在市面上很多洋房楼间距只有不到20米，而别墅的楼间距更是被压缩到了10米以内。
而景粼玖序不一样，虽然也是大部分8层的洋房加上小部分18层的小高层，但楼间距却做得非常的大气。
建筑物的前后楼间距可以达到70多米，而最窄的地方也有20多米，比市面上很多高层楼盘尺度还大，能够限度地保证业主的视野和采光。
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然后是龙湖在周边小环境上的打造。
很多人会讲，有了中央公园我还要什么小环境？这么大个公园还不够你逛么？
当我在墨尔本的海滩看到很多海景豪宅时也会产生同样的疑惑：房子就建在海边上，还修什么游泳池？这么大的太平洋还不够你游么？
但有钱人的行为逻辑和我们普通人是不一样的。一到旺季就下饺子海滨浴场怎么能和一边泡澡一边端着马丁尼看日落的私家泳池相比？
中央公园作为世界第三、亚洲大的城市公园，所面向的群体是全市人民。它是大尺度的，开放的，大众的滨海浴场。
意境图
但有钱人的需要的却是在自家旁边有小尺度的、私密的、小众的小环境，他们要的不是滨海浴场，而是私家泳池。
在小环境的打造上，景粼玖序可以秒杀很多对手，因为龙湖利用鸽子沟泄洪渠打造了一个颜值爆表的闲趣绿谷，从四个地块中间穿过。
意境图
龙湖一贯的N重景观标准打造出的高颜值自然不用说，但光有颜值还不够。
这个绿谷既有专门的儿童活动场地和老年人活动场地，又有针对年轻人的短、中、长多种玩法的健身跑道，一圈的总长度超过1公里，不管是遛狗遛娃，还是跑步健身，不同年龄层次的需求都能得到满足。
此外绿谷里还有各种观景平台和参与性的景观艺术装置，除了可以看，还可以玩。
除了一线临谷的楼栋在家里就可以与自然接触之外，好几个组团都与绿谷之间留有出入口，让这条绿谷成为小区归家系统的一部分。
此心安处是吾乡。
如果每天回家都可以穿过一片这样的绿谷，也许会让正在为人生努力打拼的人们觉得在外面受了再多的委屈，吃了再多的苦都是值得的。
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另外值得一提的是龙湖为小区业主打造的“架空空间”。
这是一个在昱湖壹号也出现过的概念，只是景粼玖序这个架空空间面积更大一些。这个架空层的本质其实就是一个放大版的业主泛会所。
意境图
龙湖在打造邻里关系方面一直是非常有心得的。从十几年前的业主泛会所，到现在的架空空间，这个中间的产品也叠代和升级过很多次，所以现在我们看到的架空空间，在规模和精细化上，都远非以前功能单一的业主会所可比。
所有架空空间加在一起面积有大约6-7000平米，接近一个标准足球场的大小。
在架空空间里规划有针对儿童的亲子空间和学堂教室，针对老年人的棋牌娱乐室，针对年轻人的全天候自住健身空间。
此外还根据调研的业主需求，正在规划业主们可以共享的书吧、会议室、艺术交流区以及共享的自助洗车和修车库等设施。
意境图
意境图
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而所有这些设施都是家庭空间的延伸。
这种升级版的业主共享空间至少有两个好处，一是让业主可以花很少的钱满足各种亲子、健身、娱乐、社交的需求；二是让邻里关系更加和睦。
12
最后要提的就是户型。
近几年龙湖的楼盘，在户型设计上取得了长足的进步。户型早已不是龙湖的短板，反而成了优势。
景粼玖序的户型设计理念与昱湖壹号几乎一脉相承，平层豪宅标配的设计元素一样不缺。所有户型都是板式结构南北通透、电梯入户，主卧可以做成带书房、卫生间、衣帽间的大套房。
但另一方面，景粼玖序的户型又在昱湖的基础上进行了一些优化。一个比较明显的方面就是在满足相同功能的条件下，面积利用更加充分。
以套内136平米的主力户型为例，从户型结构上看，与昱湖158平米的户型几乎是相同的。同样是四房、同样的大横厅、同样的中西厨、主卧同样可以改大套房。
更重要的是并没有哪个房间感觉有明显的缩小。在保证功能和舒适性没怎么打折扣的情况下，面积减少了20多米平。
按现在的房价来算，这就相当于节省了4-50万的总房款。
这笔账相信人人都会算。虽然买豪宅的人可能不差这点钱，但有便宜谁不会捡啊！
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再回顾一下我对最有价值的楼盘的总结：核心地段具有多重属性的品质大盘。
过去的中央公园虽然具有公园、轨道、**等多重属性，但却离核心还有比较大的距离。
但现在中央公园的价值进入了全新的3.0时代。商业大牌保证了核心地段，而昱湖的2.0版本保证了楼盘的品质。
景粼玖序这样的楼盘算是比较符合最有价值楼盘的标准了。
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院长聊房2018-08-08 17:50:03
