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文 / 李院长
01
7月14日，重庆市国土资源和房屋管理局发布了一则土地出让公告。
这块土地并没有多少特别之处，比较特别的是拿地的条件。
公告的要求如下：
1. 竞得人应一次性向规划部门报送该宗地建设项目设计方案，规划部门批准的所有建筑物、构筑物及其**设施须全部同时整体开工、不得分期开发建设。
2. 该宗地项目应于在2019年7月3日前达到首批住房预售条件，竞得人应于该时点前申请首批住房预售许可，竞得人未在约定日期前申请首批住房预售许可的，每延期一日，应向出让人支付出让价款总额1‰的违约金。
简单来讲，这块土地的拿地条件比之前多出来了几个要求：
，竞得人必须一次性报送全部规划；
第二，整体开工，不得分期开发；
第三，限定开盘时间。
02
这是一宗位于重庆市沙坪坝区西永板块的二类居住用地，土地面积92.17亩，建筑面积近12万平方米，容积率1.95。
不到2.0的容积率，预计是大部份洋房加上几栋高层的配置。而12万方的体量虽比不上以前那些动不动百万方的大盘，但在目前的土拍市场上也算得上是一个中型的项目。
从拿地到开盘11个月左右的时间还是比较充裕的，但这样的中型项目要求一次性全部开工，对于开发商的实力要求就比较高了。
再加上5592元/平米的起拍楼面地价，注定了这块地只能是大开发商碗里的菜。
03
其实从去年到现在，重庆土拍市场总共经历了3次新规的“洗礼”。
从综合评标到现房销售；
从竞自持面积和年限到竞配建公租房面积；
再到如今的全面开工和限时开盘。
这已经不是在竞拍土地了，更像是一个抱着旺财一个捏着小强比谁更惨的游戏。
政府接二连三地制定土拍新规，初衷当然是非常好的。
比如减弱开发商拿地的积极性；控制土地溢价；淘汰实力不足的小开发商以保障楼盘的质量和购房者的资金安全；响应租售并举的号召，增加市场上公共租赁房的供应量；加快开发商开盘节奏，打击捂盘，增加市场有效供应等等。
但所有这些新规最终的结果恐怕会与政府的初衷有所出入，因为所有的新规最终都指向了一个结果：提高楼盘的开发成本。
04
有些影响是看得见的，比如配建公租房。
修公租房是好事，但钱从哪里来？
你指望开发商从每个月那点里慢慢回本？你知道现在开发商的融资成本是多少么？
而像现房销售、全面开工这些新规无疑会在看不见的地方间接增加开发商的开发成本。
而所有这些增加的成本都将毫无疑问地转嫁到购房者头上，最直接的结果就是房价上涨。这是一个简单的经济学常识。
但在把开发成本抬高的同时，政府却把另一头也给堵住了：限价！
成本高了，却不让我把价格提高，利润空间被明显压缩了。对于开发商来讲也许只有两种选择：
一是放弃地产，回家养猪。
如今像万达、龙湖、万科这些开发商都在说自己不是地产商，而是服务商。嘴上说不，身体却很诚实，拿地的时候是一点不会手软的。不然你这么大一帮团队拿什么来养？
这绝不是开发商愿意选择的路。
既然如此，那就只有另一种选择了：把利润空间抠出来！
从哪里抠？当然是从房子里抠，从材料上抠，从施工工艺上抠，从装修上抠。
进口帝森电梯没有了，换成国产通力；电梯间墙上的玻化砖没有了，全部刮灰；彩铝门窗没有了，换成硬塑料；外墙石材没有了，一水的真石漆……
只要房子不垮，要把建安成本从2500降到1500并不是一件很难的事。
利润空间被压缩，开发商会想方设法地节约建造成本，而这样一来造成的苦果就是，市场上又会出现一堆质量低劣的建筑垃圾，受伤的还是购房者。
这样的报应已经在成都出现了。
就在昨天，包括融创、万科在内的超过50个楼盘的上千号购房者，顶着近40度的高温在成都房管局门口维权。
他们维权到底维的是什么？答案很简单，装修品质不达标。
成都开发商通过变相增加精装费来获得利润补偿，而面对不到3000元的劣质简装，接房时候的大范围维权也是必然。
成本提高，利润降低，必然会让劣制建筑大行其道。最终会让购房者住着不安全的房子，也造成土地资源的浪费。
我只希望成都的这一幕不会在重庆上演。
05
回过头来看看这宗土地的公告，其实还是有很多空子可钻的。
比如，规定里面只要求了同时开工，并没有要求同时竣工，所以在实际建设过程中还是可以分期竣工的。
再比如要求2019年7月3日前达到首批住房预售条件，但并不是要求全项目达到预售条件。至于首批一是栋楼还是两栋楼，那就要看开发商的良心了。
公告到8月3号截止，看看这回吃螃蟹的会是谁吧。
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院长聊房2018-07-27 09:45:57
