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文 / 李院长
下半年以来，所有人都隐约感觉到重庆楼市的风向变了。
贷款收紧了。
政府调控力度加大了。
二手房挂出来卖的多，价格也可以谈了。
群里面的空军多了，唱多的人少了，口气似乎也没有那么坚定了。
没有变的可能还是新房市场。特别是一些位置比较好的高层刚需楼盘。在限价政策的影响下，依然有很多人抢，依然摇不到号。
于是问房圈里经常圈友问我：下半年房价会跌吗？需要现在着急上车吗？
我的回答一律是这样的：
果不其然。
昨天，重庆某知名地产机构发布了下半年预计会新开的纯新楼盘，一共有53个之多。
53个纯新盘是什么概念？平均下来每周都有两个新盘亮相。
每周两个楼盘加推很正常。但每周都有两个纯新楼盘首次亮相，这个频度就非常高了。
要知道，大部分楼盘都不是开一次盘就能卖光的。有些体量大的楼盘从首开到卖完，中间会加推十几次甚至几十次。
再加上上半年没卖完的楼盘，下半年每周又是十几个楼盘开盘或加推的节奏。
重庆市场似乎又回到了苦逼的2013年。
新项目虽多，但并非每一个都值得购房者放弃现在的购房机会去等待。现在就给大家推荐5个下半年值得关注的纯新楼盘。
渝中区
1、万科翡翠都会
在土地市场上，环线以内的土地成交面积只占到整个主城的0.4%，所以在渝中区这种连一根针都插不下的核心地段还能有纯新盘供应，的确比较出人意料。
原来这是万科在去年下半年从新加坡CDL手上收过来的项目。一起收过来的还有山顶上那个水土不服的鹅岭峰。
翡翠都会这个项目位于渝中核心的黄花园，正对北滨路，具有一线江景资源。在CDL之前的规划中，这个曾定名为“新加城城”的项目被定位为重庆核心区地标性滨江门户作品。
这是一个集时尚个性的精品酒店、一线滨江精品住宅、服务式酒店公寓等多种居住商务零售业态，以及囊括**主题商业、滨江休闲餐饮、精品购物于一体的复合型精品都会综合体。
这个定位显然是不低的。并且据说万科接手的楼面价接近9600元/平米，又是所谓的“翡翠系”，很显然就是往着滨江豪宅的方向去了。
这个项目之前是请世界著名建筑设计公司NBBJ设计的，产品以横厅大平层为主。万科接手之后对设计做了一些改动，但外观反而不如以前好看。
以前的方案
现在的方案
据说这个项目的产品都是建面110，总价300万起，套内单价有可能上3字头。
目前有消息说这个项目和****在谈。如果有******的加持，妥妥的3字头没有什么悬念。
江北区
2、中海天钻
又是一个大平层豪宅盘，比上面那个总价更高，因为面积更大。
天钻这个盘的优点很明显。
首先就是地段稀缺性。
从表里面看，这是整个江北区在下半年的一个纯新盘，并且离江北嘴不远，地段的稀缺性是比较明显的。并且还是轨道物业，离五里店这个6号线和环线的双轨换乘站只有不到500米的距离，交通比较方便。
然后，天钻据说也是中海的“脱普”系。现在的楼盘动不动就是“脱普”系，好像不“脱”一下都不好意思拿出来卖。
国企的战略确实不是一般人看得懂。寰宇和紫御这么的位置不拿来“脱”，反而是跑到天钻这个CBD之外的小地块来“脱”，谜之操作。
但不管怎样，至少从楼盘定位来讲，本身的配置不会差。再加上户型面积又大，内部不管是小区配置还是业主单纯度应该会比寰宇和紫御好很多。
此外，还可以俯瞰整个龙头寺公园，景观效果应该不输于公园大道头一排的大平层，有做大平层豪宅的资格。
当然，这个楼盘的缺点也有不少。
比如地块太小，小区内景观绿化面积有限，总共只有5栋楼，没有大中庭；
又比如紧临渝鲁大道，车流量很大，旁边的小路又是一个大斜坡，噪音影响会比较明显。
但我认为的问题在于商业配套。项目周边500米半径范围内没有任何像样的商业配套，连个超市都找不出来，更不用说社区商业中心或者商圈。
放眼望去，拿得出手的商业可能只有楼下的眼镜面，30块钱二两，牛肉4坨！
对于我来讲，这个楼盘的缺点是价格。
据说首次推出的是套内180-200出头的三房和四房户型，据说单价也是在往3字头上靠，楼层好点，能看公园的户型总价都应该在500W+。
不好意思，楼下的眼镜面再好吃，我也是你永远得不到的客户，因为我买不起！
渝北区
3、龙湖景粼玖序
景粼玖序可以说是中央公园版的昱湖一号，从档次定位到建筑外观，从园林景观到户型设计，几乎就是一个模子里刻出来的。连售房部的风格都差不多。
的区别可能就是景粼玖序的容积率更低一些，楼层更矮一些。
由于有昱湖一号的珠玉在前，所以关注景粼玖序的原因并不在项目本身，而是在周边的商业配套。
去年，通过住宅用地捆绑商业用地的方式，中央公园一下子多出来了好几个大型商业综合体。
龙湖天街、中粮大悦城、新城吾悦广场、合景悠方广场。每一个都是知名的商业大IP，其知名度和商业资源号召力远非重庆本土的商业IP可比（重庆出去的天街已经是IP了）。
这个配置超越了重庆任何一个商圈现有的商业格局，毫无疑问将会成为未来北区新的商业中心。
而这一大片商业周边的品质大盘，不仅仅是龙湖的景粼玖序，中粮祥云也好，合景誉峰也好，新城郎隽大都会也好，都会将成为非常典型的“核心地段具有多重属性的品质大盘”。
有了商业、**、轨道、公园、品牌这些因素的加持，这几个楼盘只要价格合适就可以叉。
不得亏。
北碚区
4、万科17英里
熟悉我的人应该都知道，我是不太看好蔡家的。
但这个楼盘确实让我印象深刻。让我记住它的不是这个无厘头的案名和这张比案名更无厘头的海报，而是楼盘的效果图。
这个楼盘三种物业形态都有，高层、洋房、别墅。全都是现在市面上比较流行的那种现代风格大平层外立面，大面积使用玻璃幕墙和大落地窗，满满的逼格油然而生。
高层的效果图中规中矩，和其它大平层项目相比没什么特别之处。
有意思的是洋房和别墅。
这个项目的洋房换了个名字叫“平墅”，但不管名字怎么换也变不成别墅！
话虽如此，这种产品的舒适性却要远远超过市面上的很多经济型别墅。准确地说，这就是把楼层变矮了的大平层。
所以大平层有的，它都有。洋房有的，它也有。
大面宽、大横厅、中西厨、大套房、一梯两户、板式结构、南北通透、6层总高等等……
更重要的是，它居然做到了层层退台！
一楼的大花园，二楼和三楼的大露台都让人边看边流口水。而4-6层的标准层阳台也都是退台式的。
十多年前层层退台的洋房居然重出江湖了！
而别墅的效果图就更撩人。
十几米的面宽，超大落地窗，华尔街精英豪宅即视感。这种设计在重庆之前的别墅市场上是从未见过的。
房子都是看起了的，现在就差钱了！
巴南区
5、龙湖春江天镜
这是5个楼盘里不是豪宅的楼盘。
但这个楼盘对于重庆楼市的意义要大于前面4个楼盘，因为它几乎可以凭一己之力改变一个板块的价值。
这是龙湖十多年来重回南区的个项目，30万方的商业体量也将成为李家沱个真正意义上的商业综合体。
总体量115万方，计容面积82万方。龙湖在李家沱拿下这样一个百万方大盘，显然不只是为了单单卖点房子那么简单，而是想彻底改变李家沱的板块价值。
从土地市场来看，今年开发量的就是巴南区。但光有量还不行，还得有龙湖这样的大咖来扎场子，才能真正实现南北鼎立的格局。
但龙湖之前在南岸区的两个盘从目前来看，都不算做得成功。
而如今的春江天镜面对的是一个对物管费和车位费都非常敏感的客户群体，不知道这个项目会成为南区的新标杆还是重蹈郦江与观山水的覆辙。
其实这张表上的项目并不完整，还有很多下半年比较有影响力的纯新盘并没有体现在上面，比如冉家坝的绿城兰园、一号桥的合景天銮等等。
总的来讲，下半年值得期待的项目还有很多，大家不要急，慢慢挑！
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院长聊房2018-07-26 10:23:41
