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交房时间缩短!今后买房至少节省一年租金!

院长聊房 2018-07-20 16:53:47

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文 / 李院长

7月5日,重庆市建委在沙区某楼盘召开了“重庆市建设工程质量安全提升行动暨产业化成品住宅观摩会”。

建委在会上透露了这样一个信息:“力争在2020年主城区新建商品房的成品住宅比例达到20%以上。”

重庆终于也要搞成品住宅了!


01

什么是“成品住宅”?

难道我们以前买的房子都是“半成品”?

你说对了!

相对于“成品住宅”而言,现在市场上主流的“清水房”还真的就是个半成品。

“成品住宅”是指:

“按照一体化设计实施,完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施设备,已具备使用功能的新建住宅。”

说直白一点,“成品住宅”有点类似于某大、某科开发的那种号称装修标准1500元/平米,实际装修成本不到500元/平米的“简装房”,只能是“基本达到入住条件”

有人会说,那这个成品住宅不就是精装房换种说法吗?

错!

成品住宅并不等同于精装房。

一方面,成品住宅的装修标准与西派城、铂悦澜庭、印江洲这类真正的“精装房”相比,还有非常大差距,只能“基本达到入住条件”。

另一方面,成品住宅的建造过程与那种“房子建好之后再来搞装修”的传统精装房有着本质的区别。

这种区别来自于成品住宅的三个“一体化”:

“一体化设计、一体化施工、一体化验收”

简单点说就是“建房子”和“搞装修”要作为一个整体纳入统一的施工许可和验收。


02

要实现这三个“一体化”,就不得不提到另一个概念,叫做“装配式住宅”

几乎所有关于成品住宅的政府文件,都同时提到了“装配式住宅”。

装配式住宅就像生产汽车,先用标准模子将房子的柱、梁、楼板、墙体甚至是室内的地板、墙面、管线等建筑构件在工厂里成批量用机器浇筑成型,再将预制好的“零件”运送到施工现场拼装。

也就是说未来的房子不是在现场“修建”起来的,而是在工厂里“生产”出来的。在现场只是“搭积木”而已。

“成品住宅”是目标,而“装配式住宅”是实现这个目标的手段

只有通过在工厂统一设计、统一生产的方式,才能最有效地实现成品住宅的三个“一体化”,所以成品住宅基本就等同于装配式住宅。

现在重庆也要开始推广成品住宅了,这会对重庆楼市,对开发商,对普通购房者带来什么样的影响?


03

影响之一:建房时间大幅缩短。

这个“建房时间”其实指的是三个时间:施工时间、交房时间、入住时间。

前一个与开发商有关,后两个与购房者有关。

先说施工时间。

对于房地产这个资金高度密集型的行业来说,时间就是金钱!

对于像某某园这种要求拿地当天就要通宵出图纸,开工时间超过40天项目总就要下课的“高周转”企业更是这样。

但是,当这家企业的置业顾问们冒着禽流感的风险,还在售房部为高周转喝鸡血的时候,杭州和上海的工地却接连爆出质量事故。

对于传统的施工方式而言,速度与质量从来都是不可兼得的。

但装配式住宅却说“我可以!”

由于房屋的模块都由工厂生产,因此一方面工厂可以24加班加点连续生产,不受现场施工对的种种限制;

另一方面还可以提前生产大量的房屋模块作为库存在那里放着,在需要时直接拉到施工现场进行吊装就完了。

同时,由于所有模块都是在工厂的流水线上批量生产,质量控制会比现场施工更加有保障。

模块生产与现场基坑开挖等工序可以同步进行,现场施工时间反而更充裕,大大降低了传统建筑业因为工期缩短而降低质量的风险。

既能保证速度,又能保证质量。

对于所有的房地产开发企业,装配式住宅都是一大福音。

再说说交房时间。

施工时间缩短对购房者带来的直接好处就是接房更快

目前购房者从买房到接房,通常需要等待一到一年半,甚至是两年的时间。

房子都还没见到,就先还了一两年的按揭,对于这种现象,所有购房者心里应该都是憋着一句MMP的。

但装配式成品住宅可以把这个等待的时间缩短一半以上。

据统计,装配式成品住宅的建筑进度比传统方式快50%左右,建成一栋小高层也只需要20-30天。也就是说,购房者的等待时间可能会从1-2年缩短到最快8-9个月。

最后就是入住时间。

好不容易接房了,还要装修个半年,装修完了还要把房子再空个半年来散味。这样折腾完之后,入住又是起码1年之后的事情了。

但装配式住宅的室内装修在工厂里完成,节省了单独的装修时间。

另一方面,从工厂施工开始,到装配的整个过程,都在通风散味。所以在交房之后,购房者就可以安全健康的拎包入住了。

这样算下来,装配式成品住宅的实际入住时间会比传统的普通住宅缩短至少一年半,相当于多赚了一年半的租金。

04

影响之二:施工精度更高,房屋品质更有保障

装配式建筑,就像生产汽车一样,运用机器对各个模块构件进行流水线生产,并且还有像BIM这种黑科技时刻监督和记录生产的每一个过程。

这种工厂化的生产和装配精度,绝非传统的靠人工的施工工艺可比,也能避免手工盖房中出现的梁、墙不平直的种种弊端。

以安装窗子为例。传统房子都是先盖房,再装窗。

一旦遇到某个安装工人中午喝了点小酒,或者头天晚上打牌输了钱心情不好,都有可能造成安装质量不稳定,在安装过程中产生缝隙。

但装配式成品住宅是在工厂里,窗墙一体化生产,窗户和房子严丝合缝,不管是隔热保温还是隔音效果优势都会非常明显。

由于房子里的部件都是工厂里生产出来的,所以成品住宅还有质量追溯机制。每个模块都有严格的操作和验收记录,不仅确保品质和安全,而且一旦发现问题也可以追根溯源,找出问题所在。


05

影响之三:避免浪费,减少建筑垃圾

装配式成品住宅采用一体化设计,对材料需求会更,而建筑材料在工厂可以得到反复利用,大大减少了浪费。

传统工地给我们的印象总是建筑垃圾堆成山、粉尘随着大货车漫天飘,施工工地噪音扰民。

而装配式成品住宅的现场只负责装配,没有建筑垃圾、粉尘、噪音。就算有,也是在工厂里,而不会在现场。

举个小日本的例子。

日本的装配式住宅普及程度很高。如果到日本的建筑工地上去参观,你会发现进入工地的装配区域竟然是需要穿鞋套的!

这不是我们这里样房间才有的待遇么?也许以后我们看房就不需要看样板间了,直接看工地就行了。

减少材料浪费一定会带来更低的建造成本么?

至少现在不是。因为建筑质量、工艺、标准更高,目前这种装配式住宅的建造成本也要比一般住宅高出20%以上。

但我相信这只是暂时的。

就像20年多前一台586要卖两三万,而如今一台配有酷睿6核CPU、8G显存GTX独显和26寸大屏液晶显示器的台式机只卖几千块一样。

当装配式住宅的普及程度越来越高,规模效应越来越明显的时候,房子的建造成本一定会远远低于传统的人工盖房。


06

除了这三大影响之外,成品住宅的普及还会对楼市甚至是整个社会带来诸多影响。

比如一些开发商有可能会转型成为住宅生产商;

又比如由于装配式住宅对人力需求量更少,对专业要求更高,会导致大量的传统建筑工人失业等等。

1789年法国大革命,从睡梦中惊醒的国王路易十六,惊讶地问:“这是一场叛乱吗?”

大臣明确地告诉他:“不,陛下,这是一场革命。”

成品住宅掀起的,既是一场房子建造方式的革命,也是改变所有人的购房、投资、居住的模式的革命。

这注定会成为房地产市场一次里程碑式的变革。



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