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政策解读 | 调控政策密集,调整一下买房姿势

好房上上千 2018-07-13 09:15:42

有人说,猜中本届世界杯前面几场冷门比赛的,估计现在都住别墅了。

文/邦妮(公众号:好房上上千

被称为「冷门杯」的本届世界杯进入到四分之一决赛,谁赢都不再是冷门。而今年楼市也进入到下半场,调控之声密集,重庆5天内连发2套调控政策,接下来到底走势如何,我们该如何买房卖房,通过政策的声音,捋一捋。


1.调控加码

先看看全国的动向。

对一二线城市,6月28日,传出了住建部等七部门重拳出击整治房地产市场乱象的消息,称将从7月初到12月底,对30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。重庆名列其中。这被视为中央对房地产调控全方位加码的信号。


对三四线城市,国开行收紧了棚改审批,货币化安置比例减少将成为大势所趋。三四线城市去库存到尾声,很多小城市房价可能开始裸奔。

对房地产开发企业,6月27日,发改委紧急收紧了房企海外融资限制,要求房地产企业外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务。同时,禁止向企业卖商品房。 

进入6月下旬,多地又再次出台房地产市场调控举措:西安、长沙、杭州相继宣布限制企业购房;7月1日,昆明宣布向非本省户籍人士限售新建商品住房;武汉出台针对刚需购房家庭优先选购的政策,并要求开发商受理意向购房登记的时间不得少于48个小时;长沙也出台楼市新政,对上千家问题中介门店停业整顿……坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举,正成为地方楼市调控政策的重要趋势。

那,下半年房价会跌吗?有人认为中美贸易战让股市、债市都大幅下挫,楼市「真正的拐点」也快到了。邦妮则认为,越是这样的时候,楼市的「稳定」更重要——不是涨,也不是大跌,是稳住。


2.政策关键词

具体看看重庆。

6月28日、7月2日,重庆连续出台了两套楼市调控政策。大部分是对已有政策的汇总重申,但也有一些新的内容。

「三无」限贷

政策规定:对不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

解读:外地三无人员入渝买房,更多只能全款了。加上国家七部门的整治,一些「灵活」的操作也会收敛,如何破?欢迎落户成为重庆人啊——大专以上,45岁以下。

回头看,这一轮外地人入渝抢房始于2016年下半年,2017年1月重庆就出台政策,规定外地「三无」(无户籍、无企业、无工作)人员新购的首套及以上普通住房,要交房产税,界定门槛是半年重庆社保。现在购房贷款门槛提高到了一年。

外地购房者到底有多少?有数据显示,重庆主城成交量的20%左右是外地人购房。

提高中低价位、中小套型住房比例

政策规定:增加普通商品住房及其用地供应,新供应住宅用地中普通商品住房用地供应比例不低于70%,新建商品住房要提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例。

解读:刚需购房者的福音。但新建商品房的价格取决于容积率和土地成本,如果土地成本居高不下,又要提高中低价位住房的比例,开发商可能只有把户型做小、品质做低,以降低总价。到时候,高品质的改善型产品就成稀缺了。

住房套数全市范围认定

政策规定:自2018年7月1日起,对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房(住房)的个人所得税等税收优惠政策中,涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。

解读:以前对家庭房屋套数的认定,是以区为单位,理论上你在每个区买一套房都可以享受到契税和个税税收优惠。现在,全市范围认定。以一套150万的房屋计算,首套房契税1%为1.5万,多套房契税3%,就会多出3万的契税。而以后,房产信息全国联网,「长效机制」的各种手段就真的来了。

取消按揭补贴

政策规定:自2018年8月1日起,不再执行个人首次购房按揭财政补助政策。

解读:很多人看到这条都惊讶:按揭还有补贴?!我怎么不知道!莫急,很多人其实都不在享受补助之列——

享受首次购房按揭财政补助的对象是2008年12月1日至2022年12月31日签订正式购房合同的,仅限主城、缴纳了个人所得税、以按揭方式购买属其唯一住房的购房产权人。这个优惠政策本来要执行到2022年12月31日,现在提前终止,2018年8月1日停止执行。

向核心区以外的中心组团集聚

政策规定:强规划布局、土地供应等政策引导,遵循轨道交通引领城市发展格局、城市规划引领土地配置的原则,做好主城区土地出让和配套设施建设。大力疏解主城核心区的非核心功能,疏缓核心区房地产供求关系,引导产业和人口向主城核心区以外的中心组团集聚。 

解读:核心区房产供应将减少——稀缺多半会引起价值(格)提升;多组团、多板块协调发展的思路更明确——轨道交通开路的城市新组团将加快建设,投资和自住可以自行判断各取所需。

最后,看看近年来国家对地产调控的脉络,邦妮想说,在政策宽松期错过买房的人,现在也不必焦虑急着上车,在购房的「量」和「质」上都需要理性把控,买房做好长线持有的准备,杠杆做到自己能力可控;卖房可以适价出手了。

来源:恒大经济研究院。


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重庆楼市下半场,你来猜一下?


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