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昨天去参加北区某知名楼盘主办的区域发展对话论坛，我在论坛上分享了一些关于在重庆投资房产的心得体会，引起了在座所有人的强烈兴趣。
现在我就把昨天在论坛上讲的内容分享给大家。
投资的“道”与“术”
讲到如何在重庆投资房产，这个话题可能讲三天三夜也讲不完。但昨天的论坛时间有限，所以我只能讲一些房地产投资当中关于“道”的东西。
和“道”相对应的是“术”。
古人说过：道为体，术为用。有道者术能长久，无道者术必落空。如果只讲“术”而不讲“道”那就是本末倒置，一世殆矣。
同样的道理也适用于房地产投资。我们平时讲得的楼盘、板块、**、轨道、地价、房价、供应量、成交量等等其实都停留在“术”的层面。
但如果没有正确的投资理念或者投资之“道”作为指导原则，你就会像一个无头苍蝇一样，在各种纷繁复杂的楼市资讯中四处乱撞，最终搞得自己筋疲力尽。
所以投资房产需要明确的“道”作为指导思想，时刻纠偏。
要买房！要贷款买房！
昨天我问了大家一个问题：在全球货币贬值，通货膨胀的大背景下，什么东西最快？
答案是：负债！
这个话不是我说的，是欧成效说的，但我非常认同。因为只有通过杠杆和负债才能把你的资产规模放大，实现几倍于别人的资产。
我曾经在一篇文章中做过一个论断：富人就是借别人的钱实现自己资产增值的人，而穷人就是通过银行把钱借给富人的人。
（见文章《全款 or 按揭？一念之差决定你是富人还是穷人！》）
而房产就是负债的载体。
一方面是由于古往今来房子本身都具有其它资产无法比拟的使用价值；另一方面则是因为目前的按揭贷款政策让房子成为获取杠杆和负债的渠道。
我的投资群里有一位群友的话让我的印象非常深刻：除了买房，谁会借给你一两百万让你分30年慢慢还？
所以要买房，要贷款买房！
买房不贷款跟买一个率高点的理财产品没什么区别，流动性还不好。
要买大房子
负债越多，越高，但随之而来的风险也就越大。如果不对杠杆率进行有效的控制，最终会给国家的金融体系带来系统性的风险。
美国的次贷危机就是一个活生生的例子。在各种眼花缭乱的金融衍生品的掩盖下，金融杠杆率大幅上升，最终导致泡沫破灭，经济硬着陆。
有了美国的前车之鉴，这两年国家也开始实行“去杠杆”的方针，以降低国家的金融风险。
对于房地产市场而言，影响的控制措施就是“限贷”政策。
在范围内，以家庭为单位，每个家庭只能按揭贷款两套房，第三套就贷不了款了。
于是对于很多投资者来讲，现在的投资瓶颈并不是首付款不够，而是没有贷款名额，也就是我们俗称的贷票。
既然贷票成了稀缺资源，那就要把这个稀缺资源的投资效率发挥到。
同一张贷票，买一套30平米的小户型跟买一套200平米的大户型，在几年的投资周期之后，赚到的钱肯定是有天壤之别的。
如果都按1万的单价计算，30平米的小户型就算也就只能赚30万。而200平米的大户型就算只涨30%，也能赚60万。
所以同一张贷票，买的房子越大，未来赚到的钱就越多，投资效率就越高。
在自己的资金预算允许的范围内，尽量买大一些的房子，能买四房就不要买三房，能买两房就不要买公寓。
房住不炒，买有人住的房子！
虽然我提倡买大房子，但并非所有大房子都值得买。很多以前的单位集资房、还建房面积都做得很大，但楼龄很长，没有小区，建筑外观老化严重，周边环境差，有些甚至还是楼梯房。
这种被称为“老破大”的房子，我是不建议买的。
很多人都说重庆人有“新房癌”，但这个新房癌的形成是有原因的。
一方面，重庆城市一直是多中心组团式发展，从最开始的解放碑，到五大商圈，再到现在的大坪、加州、汽博、龙洲湾等新兴商圈的兴起，每个区域几乎都有自己的中心。因此，重庆人对传统核心区的老房子并没有那么执着。
另一方面，重庆有着大量的新房供应，整个市场仍然是新房市场，新房成交占比达到65%以上，这和北京、上海、深圳这种已经进入二手存量市场的城市相比，是完全不一样的。
因此，在其它城市受人追捧的老破大在重庆并不受人待见，幅度也要远低于新房。
既然老破大不能买，那应该买什么？
其实我在之前多次提到过这个概念，现在我把这个概念再优化一下。重庆最快的房子是：
优势地段具有多重属性的品质楼盘。
什么是优势地段？现在的城市核心地段是优势地段，未来将会成为城市核心的地段也是优势地段。像商圈、CBD、滨江路、重要交通节点这些区域都算是优势地段。
而多重属性则是指的商圈、轨道、**、公园、江景等外部加成因素。你是商圈房还是轨道房？是**还是江景房？这些因素越多，价值加成越大。
品质楼盘一方面指的是品牌开发商，另一方面则是指楼盘自身的小区、环境、建筑、物管等品质。尽量不买没小区的楼盘，尽量不买被用作办公室的楼盘。
国家提出房住不炒是有深意的。住宅最终还是要回归到它的居住属性。在限售，投资周期拉长的背景下，一定要买在未来有人住的房子，有人抢着想住的房子。
寻找价格洼地
另一种我不推荐买的大面积房子就是所谓的CEO盘，寰宇天下就是一个活生生的例子。
当隔壁的融景城卖8000的时候，寰宇天下卖2万6；现在融景城卖到2万了，寰宇天下卖3万。并且在这个过程中还套死过很多投资客，让寰宇天下成为法拍名单中的大户。
比市场均价高出1倍甚至以上的“豪宅”显然不应该是投资者的菜。目前重庆市上仍然找得到不少这样的楼盘。
你的成本是别人的两三倍，一但市场出现下行，逃都没处逃啊！
所以作为投资者在选房时一定要擦亮双眼去寻找价格洼地。这个价格洼地并不是越便宜越好，而是价格相对于价值是够低的，主要有以下几个参照物：
，土地价格。
有一个**叫做“地房比”，是指当前同区域土地成交价格与房价的比值。这个值越高，表明未来房价上涨的压力越大，现在的房价也就越“洼”。
第二，周边楼盘或同小区房源。
在淘宝上买东西大家都会货比三家，买房也是一样，千万不要怕看房麻烦。
大家需要注意的是价格的可比性。淘宝上的“高仿”“原单”自然比正品要便宜得多，但这个价格就不具有可比性。
同样的，有些房子虽然看似便宜，但却有各种各样的“硬伤”，比如没有花园的一楼、正朝主干道、离高速太近，离地铁线太近等等。这些房子虽然便宜，但未必是好货，未来的和流动性会受较大影响。
第三，未来价值。
如果在你计划的投资周期内，这个板块可以成为下一个XXX，那么当前这个板块里楼盘的价格与现在XXX板块之间的价差，就是利润的空间。
一定要把握好板块成熟的时间周期，因为有些区域前景虽好，但成长周期却非常长，等你准备出手的时候，区域还半熟不熟，房价还未开始起步，这就比较悲催了。
以上就是昨天我在论坛上给大家分享的重庆投资之道，所有的房子都可以按上面的投资心法来对号入座。
现在有没有觉得选房的思路清晰多了？
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院长聊房2018-04-24 10:04:25
