公众号：李院长聊房
院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进投资群。
1
上个周末，二郎某个曾经的烂尾楼盘开盘，采用的是网上选房的开盘形式，结果5秒清光。
5秒？
烫块毛肚好歹也要10秒好吧？
据说这次开盘一共推出了220套房源，但来抢房的客户达到了1000多组。
如果要用一个词来形容当前的重庆新房市场，那就是：一房难求。
现在的开发商开个盘好像当天没有卖光，出门都不好意思跟别人打招呼。
重庆的新房竟然出现了短缺？！
这要放在两年前是不可想象的。
用奥派经济学的理论来解释，世界上一切的短缺都只有一个原因：价格不够高！
为什么价格不够高？因为限价！
2
从去年年底到现在，重庆的新房市场一直处于政府限价政策的控制之下，备案价格超过房管部门要求的楼盘一律不发预售证。
由于限价，很多楼盘甚至出现了一二手房价格倒挂的现象。
购房者心中自然明白：限价就相当于政府在帮我们向开发商砍价啊！都帮你帮到这个份上了你还不上车，是不是傻？
于是不管有钱没钱，大家都开始抢新房。在这种热烈的抢房氛围之中，购房者哪里还有功夫去慢慢挑楼层、朝向、户型，更不用说找开发商慢慢磨折扣了。
能抢到就不错了，限价房，买到就是赚啊！
但真是买到就是赚吗？还真不一定！
3
有人把这种抢购新盘的行为称为“打新房”。
用股市里“打新股”的概念套用到房地产市场，那是没有搞清楚在当前的政策环境下房地产的投资逻辑。
人人都知道“打新股”会赚钱。但如果哪天出来一支新股，告诉你5年之后才能上市交易，你还敢玩吗？
新股和新房之间最重要的差异在于：新股开盘之后你是可以马上抛掉的，发行价与开盘价中间的利润可以马上变现。
而新房不可能！
现在房交所禁止变更网签，把“炒号”这条路基本堵死了。而目前重庆的两年限售政策更是把新房的投资周期拉长到了4-5年。
新股只用考虑发行价与开盘价中间有多少价差，而新房的逻辑却是完全不同的。
4
之前有人把主城各个新盘与同小区或周边二手房的价格进行了一个对比，还专门做了一张表，意思是与二手房价差越大的新盘越值得买。
先不说这张表里选取的对标楼盘是否有可比性，单从逻辑上来讲这种做法就是错误的。
要知道，重庆的房价在5年的时间里是完全有可能上涨不止一倍的。如果这个假设成立，去追求现在与二手房之间的那点差价是完全没有意义的。
因为决定你赚多赚少的关键，根本就不是现在与二手房价格差多少，而是这个楼盘在5年的周期里能够涨几倍！
5
说一个真实的例子。我有个客户在去年年初买过一套抵款房，价格的确有诱惑力，比市场价便宜整整20万左右。是不是觉得赚到了？
但当他今年想卖的时候发现，当其它板块的房子都已经涨了50%以上甚至的时候，这个小区的房价居然纹丝不动。
前几天终于好不容易把这套房子卖掉了，赚到的基本也就是之前那20万的差价而已。
从值上看，这个客户从这笔投资中赚了20万；但从机会成本上看，这笔投资是亏的。因为如果把相同的钱投到其它楼盘，赚到的钱会远远不止这20万。
这还只是一年的投资周期，如果放大到4-5年，他会亏得更多。周期越长亏得越多。
看到这里，大家可能明白我想说什么了：
在新房投资周期4-5年的大背景下，买新房更多地应该考虑板块和楼盘在未来的成长性，而不是眼前比二手房是便宜5%还是10%。
如果5年之后重庆主城的均价会从现在的1万这个档涨到3万这个档，那现在便宜的那2-3000块钱，早就被2-3万的涨幅给抹平了。
现在院长就来给大家盘点一下，在4-5年的投资周期里，主城哪些板块和楼盘具有的成长性。
主城高成长性板块及楼盘推荐
1渝中半岛
成长动力：核心地段与土地稀缺
说重庆是一个没有中心的城市，那是扯淡。从还被称作“巴州”、“巴郡”、“巴县”的时候开始，重庆的中心就一直没有变过，这个中心就是现在的渝中半岛。
即使是到了现在“中心”遍地开花的时代，不管是从地理位置，人口集中度、商业集中度、还是人均GDP任何一个维度来看，渝中都仍然是重庆的中心。
城市不断向外扩张，而中心的价值反而会越来越高。并且由于渝中区面积小，土地少，城区又主要以老房子为主，因此城市核心的品质楼盘在未来的价值会非常高，成长性非常好。
推荐楼盘：罗宾森尚城华府、重庆天地翡翠天麓、合景天銮
2两滨一嘴
成长动力：一线江景与CBD的成熟
两滨一嘴是外地投资客户最喜欢的区域，虽然目前价格被炒得有点虚高，但从4-5年的投资周期来看，成长性仍然是非常好的。
南北滨路，特别是南滨路是整个重庆江景的地段，深受外地人喜欢。并且目前两条滨江路的核心位置都已经被各个楼盘占满了，再也插不进去空位了。
而江北嘴是重庆CBD三个板块中价值的一个。随着CBD的日渐成熟，北滨路和泛江北嘴区域楼盘价值的速度必然会快于其它普通区域。
推荐楼盘：融景城、恒大中央广场、保利观澜、江北嘴壹号院、长嘉汇、铂悦澜庭
3礼嘉-大竹林-九曲河
成长动力：城市重心向北偏移、地价上涨、新商圈的发展
十几年来，主城一路向北的发展步伐从来没有停止过。而两江新区的成立和发展又大大加快了重庆向北的发展进程。
在城市的发展进程中，必然会形成新的中心，而礼嘉会是北区未来的新中心之一。整个礼嘉半岛是两江新**开发的区域之一，会与大竹林和九曲河一起，连接成为未来城市价值的滨江高端居住带。
再加上由政府和龙湖共同打造的礼嘉商圈，在5年内，这里会成为未来整个城市最宜居也是价值的区域。
目前礼嘉成交地块的楼面地价基本都在1万以上，房价的成长性是非常明显的。
推荐楼盘：昱湖壹号、两江新宸、天元道、华侨城、礼悦江山
4悦来-中央公园
成长动力：城市重心向北偏移、新中心的形成
重庆向北的另一个中心应该就是中央公园，而作为中央公园板块的产业支撑，悦来会和中央公园形成一体。
目前中央公园板块依靠公园和**的配套已经吸引了大量的购房者，板块热度已经非常高了。而去年龙湖、中粮、新城、合景泰富等开发商又相继在中央公园拿下商业地块，将打造天街、大悦城、吾悦广场、悠方购物中心等国内一线的商业品牌，对区域价值会有极大的提升。
中央公园会和礼嘉竞争北区的新中心，成长空间比较好。
推荐楼盘：北辰悦来壹号、悦江国际、公园大道、富春山居、公园九里、景粼玖序
5二郎-彩云湖
成长动力：西站、环线与5号线的通车
二郎板块的主要利好来自于西站。西站的建成会给周边区域引入大量的服务业需求，改善周边的地段价值。而二郎和彩云湖板块是西站辐射区域中最宜居的板块。
此外环线和5号线通车之后会加强板块与西站，以及与主城其它区域的联系，形成商业的辐射和人口的虹吸效应。
目前板块内已经有像九龙天颂这样的高端楼盘入市，对于区域的房价有非常大的带动作用，价值成长性非常好。
推荐楼盘：九龙天颂、V时代
6李家沱-龙洲湾
成长动力：大体量集中开发、巴南整体价值提升
今年开发体量的板块不在北区，而是在南区的李家沱，像龙湖、碧桂园、金科、保利等品牌开发商全都扎堆龙洲湾，会彻底改变区域的价值。
随着李家沱的集中开发和大量的人口导入，作为巴南区中心的龙洲湾板块的核心价值也会更加明显。
龙洲湾是除了核心区和北区之外，我最看好的板块之一。这里有巴南区政府、万达广场、轻轨、海洋公园等配套，是整个巴南区的商业中心和行政中心，价值会随着巴南区整体价值的提升的提升。
推荐楼盘：千江凌云、龙洲湾一号、旭辉城、中交锦悦、宗申金蓝湾
最后总结一下：
1. 重庆新房的投资周期在4-5年；
2. 在这个投资周期当中，重庆的房价是有机会翻不止一倍的；
3. 在这样大背景下，投资新房应该首先考虑板块和楼盘成价值成长性而不是当前与二手房的价差。
能买到限价房当然好，但不要因为贪图便宜而忽略了楼盘自身的价值成长性，否则就是丢了西瓜捡芝麻。
公众号：李院长聊房
院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进投资群。
院长聊房
2018-04-16 23:13:15
