原创 2018-04-15 浮云
来源：微信公众号 重庆新一线城市
这一篇文章本来年前就写好了，也发出来了。但是因为某些数据有问题，所以删了重新调整了一次。今天整理之后，又把它发出来了。如果看过此文的朋友，就当回顾文，谢谢大家支持！
01 本次调研板块分析
本次调研的南滨路板块也是大家很关心的板块，在这个板块里面最为活跃的楼盘大概就是这几位：**水岸、东原1891、长嘉汇和国际社区。
A、南滨路中段板块介绍：
南滨路中段属于紧邻南坪商圈，又可分享南滨路一线江景的绝佳地段，这在重庆是不可复制的地段。这一板块目前的问题就是没有通轨道，环线和十号线二期预计也要2020年之后才会开通了。所以很多产品都倾向于利用地缘优势打造豪宅产品，因为一般有钱人都不坐轻轨。
B、南滨路弹子石板块介绍：
南滨路弹子石，这里曾经一个“鸟不拉屎”的，无人问津的蛮荒之地。南岸区通过这几年打造弹子石总部CBD经济区，打通了联通茶园的慈母山隧道，开通了与两江新区相连的朝天门长江大桥、大佛寺长江大桥和寸滩长江大桥。使得这一块“弹丸之地”，摇身一变成为了南岸区经济的前沿阵地。
而如今，南岸区的发展也随着老区南坪土地的逐渐稀少，转而北上弹子石，东跃茶园。所以这个版块的兴盛繁荣，也关系着南岸区的经济发展。如今洋人街确定要搬迁了，这个板块又可以腾出超过1000亩的土地，对于带动南岸区弹子石板块的经济发展，这是一步好棋。
这样一来，这一带的还是有不少供人挑选的好产品。
02 南滨路中段点评
先说两个南滨路中段产品：**水岸和东原1891。
A、**水岸。说起这个楼盘，可以说很多重庆人都要吐槽了：12年的时候，这个楼盘随便一套江景房都要卖150万，这个价格我完全可以去买一套花园洋房了（12年重庆很流行花园洋房，就像17年的大平层一般受欢迎），又或者说我们加50万买套经济型别墅都可以了。 包括我，12年那段时间也是这样认为的。心想谁会花这么多钱买**水岸呢？虽然**水岸地段是不错，但是也是劣迹斑斑： 1、小区外立面确实不够洋气，红棕色的样子显得不够时尚； 2、小区配套商业一直人气冷淡，很多商铺都是空置； 3、停车位设计得很不合理，有部分楼栋不可以停车场； 4、如果把高大上的南滨路和**水岸的美食街联系在一起，感觉**水岸糟蹋了一块； 5、这个小区空置率极高，很多业主买来不住也租不出去。 就是这样一个现状的楼盘，2017年它一样的涨了！
简单分析一下：从2016年开始，**水岸的市场价值被“水库论坛”的网友发掘，在该论坛网友的轮番光临之下，这个楼盘瞬间成了市场上的宠儿。其独特的GPGD模式+无敌江景还在源源不断地吸引的“婆罗门”前往。就拿重庆新一线城市的小密圈提问数量上看，此楼盘的出现次数也是位列前三。所以，这般人海战术用下来，解放五年前的那批高岗站位的房东也是情理之中的事了。
B、东原1891。地处南滨路中段黄金位置，几乎所有来到南滨路上的人，都会被东原1891时尚大气的外立面给深深吸引：
而在2017年里，东原1891的价格也是一路高走不回头，从1月的35000元/平米一直到12月的50000元/平米，KFS似乎从来都没担心过销量的问题。更像是把自己CEO的身价坐高，向北上广的标准看齐，一切只等“佛罗门”般的有缘人。
03 南滨路弹子石段点评
C、长嘉汇。它是真正意义上被重庆人定义为“豪宅”的楼盘。它地处长江和嘉陵江交汇的地方，正好在这里可以看到两江交汇的江景奇观！这种地段是不可复制的地段，所以注定了这里必须打造豪宅产品，才对得起这么优质的江景地段。
（两江交汇实景）
而长嘉汇购物公园、弹子石老街、弹子石广场也算是给长嘉汇锦上添花，外地人来这里吃个饭，看看江景还是不错的选择。
但就是这样一个豪宅地段，上一期它居然开出了建面均价13000元左右的限价新盘，很多人想买都没买到。而他们目前也没有在售房源了，下一期不知道又要等到猴年马月。
D、国际社区。弹子石在没有国际社区之前，很多朋友对它的印象还是：
脏乱差！
事实上，弹子石板块在国际社区的带领下，已经从落后的弹丸之地，逐渐和高大上的生活社区接轨。走在弹子石国际社区这段宽广的马路上，你很容易认为你在其他城市生活。
（国际社区）
不仅如此，这里的子女还可以**中海**，中海**初中部由重庆市第11**管理，**部由弹子石**管理，由两所**整合资源组建团队办学，此办学性质及办学模式长期不变。所以国际社区的子女**问题也得到了很好的解决，难怪这里的入住率也越来越高了。
04 本文总结
如今南坪商圈的土地很少了，南岸区有意**打造弹子石了。这一点我们从最近的新闻：搬走洋人街就可以看出一二！
所以我们今天要**的讲讲弹子石：
之前我因为弹子石CBD的一些调整，给出了一个比较消极的看法。但是南岸区搬走洋人街这么重量级的大事件，让
我对弹子石的看法有所改观了！
我们先从去年11月开始回忆：去年11月下旬，南滨路管委会传出消息，“重庆名片”南滨路将继续延长，至弹广路。目前已完成立项、选址、环评、水保以及水利相关手续，取得了方案、初设、概算批复，正在进行施工图设计和国土划拨手续办理，预计2018年下半年开工建设。
如今的南滨路弹子石段，是重庆内环外最有可能暴击的地段！
理由如下，首先：
1、这种旧城改造项目，本身就没有太大的风险。弹子石板块本身就有了一定的原住民了，旧城改造有充足的人气。比起去新区开拓一块地，再打很多广告去吸引人买房，要容易多了；
2、洋人街将腾出1000多亩土地，可供好几个开发商开发一些优质产品出来，作为南滨路延长线区域，这里是重庆内环附近，的豪宅项目用地了；
3、环线、十一号线将通过这个区域，所以这里的轨道交通也是可以满足居民的生活需求的。再加上朝天门大桥、千厮门大桥、东水门大桥、大佛寺大桥、寸滩铁路大桥和黄角沱大桥（规划中）为这个区域的人民快速分流。比起传统商圈观音桥的“过桥限号”的尴尬局面来说，通行压力小了很多。
4、其次，不管弹子石的CBD如何打造，它始终还是重庆的CBD啊！这个CBD规划是与解放碑、江北嘴CBD齐名的！比起很多重庆新区来说，又多了一重保障！
5、去年在弹子石这边拍出了一块高价地，某开发商曾以接近10000元/平方米的土拍价，拿下弹子石。好像就是从这块地开始，掀起了重庆一波又一波的土拍“万元地”。而金地那块地也快规整好了，它的登场也可以激活这个版块的价值。
6、这里极好！这里也是一块玉带环腰的，长江和嘉陵江两条巨龙在此交汇，在这里形成了一条玉带环腰状的格局。听说这块地主商，利于商者。（本文不做具体分析）
南滨路沉寂已久，我相信在南滨路延长线的规划下，在洋人街土拍价的刺激下，在轨道交通开通之际，在一个个新项目登场之时，这里的一块块蓝图也会逐**现。相比很多遥不可及的二环新区，我更愿意选择弹子石这个离解放碑、江北嘴最近的一颗：
“南滨遗珠”！
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重庆新一线城市2018-04-16 16:07:29
