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重庆的房产税什么时候取消?

重庆楼 2018-03-08 04:11:27

1

每年的两会,房地产税都是人们关注的热点,今年也不例外。

今天(3月7日),财政部副部长史耀斌在回答记者提问时,史耀斌说房地产税有四大共性:

一是对所有的工商业住房和个人住房,按照评估值来征税。

二是所有国家的房地产税安排中,有一些税收优惠,具体的方式和水平不一样。

三是属于地方税,收入归属于地方政府,满足教育、治安等公共基础设施的提供。

四是因为房地产税的税基确定比较复杂,所以需要建立完备的税收征管模式,才能征得到,征得公平。

房地产税既包括房产税,也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税,而是把整个房地产行业链条的税费简并。

其中的难点还是房产税。

2

为什么房产税这么难?

部长的第四点已经说了。税基确定比较复杂,不能保证征得到,征得公平。

我国房产比较复杂,各种房产类型有几十种。

如果对商品房征税,经济适用房征不征?还建房征不征?小产权房征不征?

如果就商品房征税,经济适用房没有税,最后经济适用房价格可能超过商品房。

有产证的商品房征税,没有产证的小产权房没税,早知道不办证了,又是不公平。

税率怎么确定?

如果1%,北京一套房就1000万了,一年征个10万块,一般北京市民的收入也不高,这个税怎么交得起?一年交5万,行么?也不行。交0.1%,一年一万还差不多。没有收入,只有一套房的市民怎么办?这么低的税率,房价低的城市收起来的钱根本不够成本的。

那北京收0.1%,长沙收0.5%。长沙人民会问个为什么。

最关键的是,人民没有交直接税的习惯。商品里都有税,那不是直接向消费者收取的。

可以向开发商收税,可以通过公司代扣个人所得税,但如果面对千千万万个家庭让人们主动把钱交出来的难度不可想象。

3

有人说,可以免税,让大部分人不纳税。

按套数,家庭的第一套免税,第二套开征。

那第二天就有几百万家庭排队到民政局离婚,不要低估为了避税人们所采取的一些手段,为了买房跟老婆婆结婚的都不少。

这一壮观现象会对房产税的开征,造成多大的道德困境和舆论压力。

那就按面积免征。如同一个人讲的:每个人免征30平米。

乱棍打出系列:

1.原来一家三口,住了个100平的房子,后来孩子结婚成家,少了一个人:

“bingo!恭喜恭喜,人均面积超过30平,每年交3万房产税”

有了喜事,估计还能接受吧?

2.一对80岁的老夫妻住了100平的房子,突然有一天,老头不幸得病去世了。老婆婆正陷入悲痛之中。

“bingo!你家的面积超了,从今天开始每年要交4万房产税哦”

老太太会不会找人拼命?

3.一对年轻夫妻的孩子突然夭折,这边夫妻双方都悲痛欲绝,不想活了;那边一算,人均房子面积又超了:

“bingo!记得今后每年要交3万房产税哦“

想想人们会不会疯掉?

税能不能收上来?从情理上公不公平?会不会有道德压力?

那我在房产税条款中,把各种情况全部排除,就好收了。

把全部情况排除,就是一个全是破洞的锅。限购这么严,都可以破。一个全是洞的房产税,最后是竹篮打水,收不到几个钱来,怎么来替代土地出让金?

4

前文已经说了,房屋的寿命是几百年,人是不断变化的。

跟人打交道的成本是最高的,把税收到人头上,就会产生各种负面影响。

把税收到房子头上,才是稳定的。

最能广泛接受的方式是所有房子都收税,有的收有的不收,就不公,有不公就有争议。

其他国家的收税的方式大部分就是所有房子都收税,最公平。

这是避免矛盾的最好的处理方式。

法理上也可以衔接得很好,土地出让年限完毕以后,土地是国家的,使用国家的土地当然要缴费。任何人都不会有异议。

就相当于再向政府交一个物管费,物管费用在改善本地区的生活条件上。

比如房价高的地方,房产税高,但是更安全,更漂亮,学校更好。就如同部长所说第三点,房产税用来”满足教育、治安等公共基础设施的提供“。这个税就好收了。

因为税是按照评估价收的,政府更有动力去会维持房价上涨,收的税才多。

这跟降房价半点关系都没有呀。

这只是未来的征收收方式,同国际社会接轨,这个时间会很长很长,需要各种条件具备才行。

5

现阶段我国对住宅征收的房产税只是个试点。试点有两个城市:上海和重庆。

2011年1月28日,上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案,并开始施行。

上海强调限制房产数量,重庆强调限制“豪宅”。

2011年2月,上海的房产样本均价为26211元/㎡,重庆为7243元/㎡,但到了2016年11月,上海的样本均价升至45847元/㎡,重庆为7507元/㎡。

近6年里上海的房价上涨了74.9%,重庆上涨了3.6%。

表面上看,上海的房产税没有阻止房价上涨;重庆的房产税效果明显,6年才涨3.6%,赶不上一年的通货膨胀。

这个数据的背后,是重庆是在这6年里面大量供地,其中在房产税开征得2011年,卖地数量达到历年最高。

由于两地都没有怎么对存量住房征收,对新增的征收面也很低,上海一年的房产税收入在几十亿,重庆在几个亿的水平,跟出让土地动辄上千亿根本不能比。

后来,提出房产税试点扩围,但又没有下文。各地政府对房产税试点的兴趣不高,原因可能就在于收不到几个税,副作用倒不小。

值得注意的是,上海特别针对人才有房产税减免条款:符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

重庆则没有这一条。

近期,许多人抱怨重庆高端人才少,那如果按照重庆房产税的政策,比如从北京引进一个学科带头人到重庆某研究院工作。但他一般是不想放弃北京户口的。在北京买的是8万每平米的房子,到重庆买个1万5一平的房子不算过分吧?

“bingo!你这个房子价格达到高档房的价格了,要收豪宅房产税。每年去申报,不交征信拉黑。”

那我买一个价格低点的房子,我在北京交社保了,重庆就不交了。

“bingo!那你要交“三无”房产税。虽然你在重庆工作,但你没在重庆交社保,是不被承认有工作的。”

这个人才会怎么想?会有一种被歧视的感觉。

原国税总局副局长许善达在一次研讨会上说:

”一征房产税,比如上海征房产税了,最高兴的是谁?最高兴的是苏州、杭州。它们说你们上海征吧,你们一征,大家到我这来买房,我希望我的房子卖的好。这个是开放的是流动的,钱、人、财产是可以流动的。其实上海是非常明白,所以你们要注意的话,在上海试点房产税的方案里面,有一个特殊的条款,就是凡是纳入上海市人才引进计划的,一律不征,不管买多大的房子,不管多少钱,只要你在我上海市人才引进计划名单上有你的名字,什么随便买房子,多大多小多少钱,保证不征你税,他们已经意识到,如果没有特殊的安排的话,很可能会影响上海市人才引进的计划。所以这边征房产税,那边人事局就成了一个免房产税的一个发文单位。在全国财政会议上,当时的部长,曾经说过这样的话,说你们哪个省,你们来试点,凡是愿意试点的,我给你们补贴,拿补贴做吸引试点的一个条件。但是开了会以后,没有一个说,我们来试点,统统拒绝。“

上海的对人才的税收减免当然不只是少了多少钱,而是一种被尊重的感觉。现在的重庆房产税客观上好像就是针对看好重庆的有识之士的。一般的炒房客精明着呢,一般不买高价盘。有豪宅税的比如来福士都是看好重庆的有识之士买的,这些盘是重庆的门面却被限制。

我们往往善于把坏事变好事。

房产税对上海的吸引力是坏事,但上海把它当成一个工具,当成对人才重视才减免的,成为吸引人才的法宝。

限购对成都也是坏事,去年4月成都一限购,一个女研究生被限住了,在房交所失声痛哭,舆论哗然,成都就马上酝酿放开人才落户,3个月后实施,成都楼市迎来了第二波。限购变成了好事。

6

重庆的房产税客观上限制住了外地人才的流入,造成了对重庆不包容,不友好的观感,它限制住了重庆,消弱了重庆吸引力。

有学者将中国经济的成功归结于区域经济的互相竞争。

最近,宪法修正提出把一些立法权下放各省市,增加各地因地制宜的法律权限。

今后的竞争是各大城市的竞争,也是资金、人才、产业的吸引力竞争。

房产税是一个竞争工具。

不患寡而患不均,如果其他城市房价不涨,重庆的房子涨价的呼声就不会强烈。

在其他周边城市没有开征房产税的前提下,7年前开征的重庆房产税看起来跟目前”打造内陆开放高地“的目标不协调。应该取消或放松。

国家统一的房地产税出台,重庆房产税试点就会取消或者更早。

担心房产税对多余的,天塌下来有高个子顶着,重庆是全国房价中的小学生。

对全国的房产税开征,应该保持一种乐观。

起码你应该相信,当全国房产税实施的时候,我国绝对已经发展得更平衡更充分,房价的差距也不会像现在这么大。

重庆还有很大的成长空间。

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