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下半年重庆买房思路:抱团、追“白马”、控风险!

大卫聊地产2021-07-14 03:03:35

半年过去了。

波云诡异的重庆楼事，如今在很多人眼里，其实有点迷雾重重....

行情，到底好不好？

未来，到底趋势如何？

房，到底还买不买？

变化

上半年的重庆，有两个关键的月份。

一个4月，一个6月。

看数据吧。

（图源铭腾数据公众号）

这是铭腾数据发布的重庆主城住宅供销情况。

今年最显著的变化，是5月，有一个“成交井喷”的轨迹。

5月的行情，实际上是4月底，新一轮土拍，对人们预期的刺激。

但是，到6月，成交突然就下坠明显！

按理说，供应逐步增加，且6月份开发商冲半年报，成交不该快速下滑。

用周的变化看，就更加明显。

（图源铭腾数据公众号）

从5月高点，到6月底，均是下落趋势。

于是，真相，很明朗。

4月份，刺激了一下，但6月，供销趋于平稳之后，市场，也平缓了。

市场分化，情绪博弈，很严重！

分化之后，该怎么办？

股市今年的分化也很大。

市场热点，高潜力版块。比如新能源车、芯片等；

“白马”版块。质地好，有价值支撑，稀缺性明显；

这些，表现都不错。

市场形成“抱团股”涨，“冷门股”跌的分化。

之所以涨，是因为资金进入，是因为潜力预期，是因为价值支撑。

买房，其实同理。

即便今年上半年，也都有分化。

而最近重庆平稳之后，就更加明显。

有些盘，开始淡了下来，而有些盘，却依然很火爆；

市场占比，进一步提升。

（图源网络）

作为普通购房者，该怎么办？

了解市场真相之后，其实不难。

抓热点，找潜力“白马”！

从市场数据看，如今重庆，“一路向北”仍然是重头。

（数据来源于重庆锐理）

参考锐理的统计，上半年成交量前十板块里，北区惊人的占到了7个！

大家，真的太爱北区了。

但是呢，北区现在也很微妙。

部分热门版块，在舆论造势之下，“价格冲高”趋势明显！

尤其二手房，动不动来个3W/㎡+！

热是热，但大家开始纠结，怕接盘...

一些聪明的朋友，就开始寻觅下一个洼地、增长潜能更强的地方...

因为，北区的轮动效应明显。

于是，以水土为代表的的一些区域，很快的崛起，成交生猛。

尤其像水土的万科四季花城，仅仅凭着中低总价的轨道臻装小户型，销量一直排在全重庆的前列。

堪称“神盘”。

翻了一下数据，就更意外！

万科四季花城，是2019年6月次开盘。

但一期去年7月就清盘了，比原计划节点提前了半年！

二期轨道臻装洋房，2020年8月30才首开，还不到一年，也快要售罄，比原计划节点又提前了五个月...

2021年上半年，万科四季花城在水土，住宅成交套数、成交金额，又都是；

二季度，卖出1007套，其中5月份，单月成交464套，约占区域31%...

（数据来源于铭腾）

从数据而言，这就是大家找到的潜力“白马”？

他有什么特别的地方呢？

“开挂”

按的销售信息：

总价约133万起的轨道臻装洋房，即将全面卖光！

首付约29万起轨道装修小高层，几乎是被客户追着，不断新加推...

梳理了一下，我看出了其中的原因：

因为他的价值支撑，十分的清晰。

是一个典型的楼市“白马”+“潜力股”。

（1）区域潜力和洼地效应

水土，热度不如中央公园、礼嘉、照母山。

这是其“先产后城”的理念而定。

作为两江新区的核心产业版图之一，2010年成立之后，水土一直在低头做产业。

而不是一上来就发展房地产。

高新技术产业区、数据处理中心、医药外包服务中心、电子信息软件研发中心、高端人群居住区，是水土的官方定位；

在此定位下，通过10年光景，目前已经形成以大数据及云服务、光电显示、半导体、生物制药及数字医疗、机器人与智能装备五大产业聚集区。

（水土产业布局）

落地的企业，都很优质，包括川崎重工等11家世界500强企业；

包括京东方、紫光集团、浪潮集团等中国500强6家。

（数据来自水土高新园官网）

（水土新城图源两江新区官网）

根据规划，未来水土的常住人口大约30万，就业人口约60万。（数据来自水土高新园官网）

高新技术产业的聚集，已经带来了大批的年轻人；

按照推算，未来二-三年，水土的常住人口，或就将达到20万左右！

需求，也就随之将大幅崛起。

“产”逐步成型，“城”这两年在开始加速落地。

以重庆万科、融创、龙湖等为代表，你会发现头部开发商，都在持续拿地，深耕！

轨道六号线去年通车；

连接水土和蔡家的水土嘉陵江大桥，已经合龙。

未来水土-蔡家-照母山，还将形成一条快速线路。

（水土嘉陵江大桥效果图图源网络）

而万科四季花城，就在水土的“门户”地带。

（大卫制图仅供参考）

项目二期，最近大约200米，三期最近约50米，就是6号线“刘家院子”站。

占了一个非常好的地段。

（2）轨道

（6号线列车图源网络）

6号线串联起了重庆从南至北，七大核心区域。（礼嘉、悦来、新牌坊、观音桥、江北嘴、解放碑、茶园）

还神奇的涵盖了光电园、观音桥、江北嘴、解放碑几个大型集中商务区！

3站悦来、4站中央公园、7站欢乐谷、8站礼嘉...

一路全是高帅富。

6号线的品质盘，从来都是硬通货...

而四季花城，产品的定位，很好的切中的这一点！

（3）产品定位

以现在还在售的产品为例。

二期，建面约85-101㎡轨道臻装洋房；
三期，建面约70-86㎡的带装修小高层。

都是市场紧俏型的两房、三房。

产品面积不是太大，但却通过小高层、洋房的形态，控制密度、容积率，从而确保了舒适感和品质感；

这样的产品，太讨喜。

例如像即将清盘的洋房产品。

（建面约101㎡洋房装修示意图本图所示空间布局、尺寸、户型结构等均为过程方案示意，仅作为要约邀请，最终以商品房买卖合同约定的为准。）

建面约101㎡，三房双卫；

面积中等，但却采用纯板式结构，前后通透、对流；

舒适度很高。

四季花城的产品，覆盖了品质刚需-刚性改善，市场受众面更大的主流需求群体！

因为面积不大，总价自然就不会高，在首付不高的情形下，一步到位，大品牌、轨道附近的装修房。

是真香。

（4）设计和品质感，很出彩

除了产品，就整体上而言，我看到万科四季花城，非常注重设计感与功能性的融合。

主打了“健康”+“运动”+“休闲”的“潮流文化”生活。

轴线仪式空间、归家动线、雕塑节点；
精致温馨的花园感，花灌、草坪、乔木...
叠加各类不同场景的生活空间。

比如二期洋房，已经有部分实景呈现出来。

（二期实景）

打造了：

包括阳光草坪和会客厅等在内的的活力汇；
业主的社交空间--邻里集；
全民情景体验场景--生活里；

三大主题景观。

（二期实景）

大都会风格的外立面，也颇具品质感。

又比如三期，设计有充分的生活体验式场景：

动力环（有氧健康跑道）
星光游乐园（儿童复合化活动场地）
全龄段健身场所
萌宠园

...

还比如一期小高层。

已经开始陆续交房，从实际情况看，相当不错。

（一期实景）

公共区域，有丰富的活动空间；

园林、景观，也都实际呈现。

（一期实景）

公区、建筑的品质感，都实际看得见摸得着。

让人信服。

（一期实景）

园林、景观、建筑品质，是大家抢着买的重要原因之一！

这也就是品牌的保障性。

（5）大品牌

今年上半年，重庆万科在销售金额上，超越融创、龙湖、金科等开发商，拿下了。

这实际上说明了两点：

其一，万科在重庆投资布局规模很大；其二，重庆万科很受欢迎。

（来自重庆房地产协会）

在水土，重庆万科先后拿了5块地！

建立了品牌力、口碑，自然进一步推动销售火爆。

给我们的启发

好了，综合下来捋一捋，你发现了什么？

如今，你想在北区，买一个轨道旁、有品质的、中小户型。

新房已经不太好找到；

二手房，又往往是夸张的价格...

但万科四季花城：

万科大社区
轨道旁边
建面约85-101㎡洋房、约70-86㎡小高层，都带装修
首付不高，总价可控

如万科四季花城，他是通过地段选址、产品定位、实景呈现等，形成了一种明显的「相对稀缺性」。

而这样的产品，很显然，既是“大白马”，又有概念和预期。

从数据看，大家都是在拿钱投票。

两年时间，几乎是被一直「追着买」...

不到一年，臻装洋房，已经就要卖完了！

首付仅29万起的装修小高层，也很快就要加推！

对于有需求的朋友，机会窗口，越来越紧迫。

似乎，真的没什么可犹豫的啊...

-END-

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