2017年2月5日，中央一号文件将“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施提出来。2017年5月24日，国家财政部发布《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，进一步为田园综合体的开展指明方向。
经过一年时间的发酵，范围内已涌现出众多具有代表性的田园综合体项目，比如河北唐山的“花香果巷”、山西襄汾田园综合体、浙江绍兴的“花香漓渚”、四川都江堰的“天府源田园综合体”……
在房地产市场“限”声不断、商业地产市场竞争又不断加剧的大环境下，“田园综合体”已成为一片潜力无限的新蓝海。那么，究竟什么是田园综合体？田园综合体的定位、构成是什么？其运营关键又该如何把控？本文将进行逐一解答。
打造理想乡村生活模型 四大问题成田园综合体崛起诱因
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新兴产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。
所谓田园综合体，要姓“农”，要以农业为本，以田园为根。太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事李绅认为，田园综合体其实是一个理想乡村生活模型。在他看来，农业园区发展面临的4大问题正是田园综合体崛起的诱因，包括：国土资源部2014年发布的127号文件对土地政策的严格要求，进一步明确了设施农用地的政策要求与使用监管；各级政府地产经济疲软，增长乏力；传统产业固化，瓶颈明显出现；有限空间的区间变窄。
五大功能板块撑起田园综合体 如何有机结合是成功关键
据李绅介绍，田园综合体由五大功能板块体系构成，其中，景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键；休闲聚集区是田园综合体休闲化主要功能部分；农业生产区是生产性主要功能部分；居住发展带是城镇化主要功能部分；社区配套网是城镇化支撑功能部分。而所有功能的承载对象则是高效农业、乡村休闲与文化创意。
在政策的大旗下，各路资本都在积极抢占田园综合体这片蓝海。但并不是每一个项目都能获得成功。田园综合体的核心要素在于田园气质与氛围，注重的是田园体验与其空间特质。“如果不能在此基础上下工夫，注定会失败。” 李绅认为，田园综合体的运营关键是要注重“三个结合”，即：田园空间与居住或工作空间的有机结合，农业产业功能与休闲功能的有机结合，农业产业功能与文化产业的有机结合。
六种定位三个外延 田园综合体的因地制宜与因势利导
不同的环境及资源决定了田园综合体的不同呈现方式。所谓“定位先行”，对于田园综合体而言同样如此。李绅认为，田园综合体通常可以有六种定位方式：
1、市场青睐 纵情自然。注重多样性、便捷性，以及对自然生态和传统文化的体验；
2、巧借东风 顺应大势。主打生态、文化、绿色、环保、现代化；
3、气候宜人 土壤肥美。可依靠其光照充足、四季分明、水源充沛、土壤种类丰富的天然优势大力发展种植；
4、东西纵贯 2生活圈。以畅达交通的先决条件进行产业化布局，发展旅游业；
5、历史悠久 民风淳朴。在文化嫁接的同时注入灵魂，提升调性，充分利用噱头进行传播；
6、片区联动 产业集群。以不同产业发展进行优势互补，形成相得益彰的效果，从而助力战略布局，提升区域价值。
此外，田园综合体还有别的“玩法”。比如将循环农业、创意农业与农事体验融为一体，比如将现代农业、休闲旅游与田园社区进行有机结合，再比如让农业和特色小镇相互借力相互促进……
总之，田园综合体并非凭空产生，而是在农业现代化、新型城镇化等发展历程基础上，结合新形势下农业增效、农民增收和农村生态环境保护的多重客观需求而提出的，有其现实背景与意义。随着政策的不断完善，以及更多有实力的开发企业不断入局，田园综合体这片蓝海也必然会呈现出更为稳定有序的局面，并逐渐走向繁荣。
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