房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

重庆综合体在建项目超30个 解放碑观音桥成热土

——如何投资它的住宅、商铺、写字楼

重庆时报   2014-11-20 07:09

[摘要] 当前重庆综合体建设进入前所未有的爆发期,据不完全统计,主城在建综合体已经超过30个。然而,体量巨大、区域新兴、人气欠缺又是困扰着大多数综合体的魔咒,如何评价一个综合体的成功或者失败?购买综合体的住宅,投资综合体的商铺、写字楼有什么窍门?

当前重庆综合体建设进入前所未有的爆发期,据不完全统计,主城在建综合体已经超过30个。然而,体量巨大、区域新兴、人气欠缺又是困扰着大多数综合体的魔咒,如何评价一个综合体的成功或者失败?购买综合体的住宅,投资综合体的商铺、写字楼有什么窍门?

主城在建项目超30个 解放碑观音桥成热土

9月,重庆档次的商业综合体万象城开业;专注住宅开发的万科,入渝6年来的综合体项目即将在江北嘴登场;目前国内发展规模最快的房企融创,其开发的融创·白象街,也即将亮相渝中区解放碑,预打造重庆乃至统领性和代表性的中心……

据不完全统计,在重庆,目前已有超过17个已经开业或即将开业的综合体,和超过30个在建及规划中的综合体。解放碑、观音桥、江北嘴……都已经成为综合体开发的热土。

据戴德梁行的统计,去年和今年有超过200万方的**端商业供应集中放量,其中综合体项目比较多,如今年投入运营的万象城、时代天街2期等。未来建设的商业地产项目,也以综合体居多。

重庆万达广场置业有限公司的副总经理邓孝华表示,组团式发展的重庆,每个区域中心,都需要一个经济中心,这给综合体的生存发展提供了较大的空间。

已达超阶段发展程度 供应量爆发但好的仍稀缺

“综合体的出现是城市经济高速发展的需要。”市开发办主任徐千里认为,从前几年来看,修建数量与城市和区域发展基本契合,布局也较为合理。徐千里称,最近一两年,即使在横向比较,重庆的商业体新增量都算较大的,在西部,仅次于成都。另一方面,电商的出现,对商业地产造成了一些冲击。如果在修建前不加以严格论证,建成后运营缺乏,都可能出现问题,尤其是更为“考水平”的城市综合体。

在市社科院区域经济研究中心主任李勇看来,问题更为严峻。“目前城市综合体已达到超阶段发展的程度,与城市经济和消费总量水平出现错位。”他认为,由于综合体内部的住宅和办公人群无法完全支持其消费力,它仍要依托商圈消费力。按目前的建设速度,多数商圈未来综合体的供应都会超量,有些商圈甚至超量。而在一些没有依托商圈消费,单打独斗做的综合体,李勇认为操作难度更大。

戴德梁行北亚区行政总裁张国正认为,由于住宅市场的波动起伏,房企纷纷开发持有型商业物业,是寻求多元化发展以谋取利润的一种战略转型,客观上确实导致供应量爆发。但从另一个角度看,包括重庆在内,很多城市虽然都进入短期综合体集中开发期,但真正“好的城市综合体”还是稀缺。并不是一个项目体量稍大,各种业态都多少有一点就能称之为综合体。

怎样才算“好的城市综合体”?

怎样才算是“好的城市综合体”?业内尚无权威的衡量模型。但是参照深圳万象城等目前国内做得比较成功的综合体项目来看,还是具备一些共性的。对于投资人来说,现在对综合体的选择,直接影响未来的。

交通的便利性

在邓孝华看来,“首先是交通的便利性,项目除了要紧密接驳城市主干道之外,轻轨、地铁类城市交通快线也很重要。”根据世邦魏理仕近期发布的对超万名消费者调查结果,约80%的受访者倾向于前往30内能到达的地方购物。

购物中心体量达15万平米以上

张国正称,例如综合体内的购物中心,国际惯行标准,体量达到15万平米以上才能真正承担起综合体的商业功能,推动项目影响一个区域。依据重庆的经济发展和消费水平,至少也要接近这个水平。

位于核心商圈,拥有强大消费人群

戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为,位于核心商圈,拥有强大消费人群的项目,是成为一个成功的城市综合体的最重要先天条件,这涵盖了地理位置、交通通达性、周边购买力、区域规划定位等众多因素。

区域的未来发展潜力

邓孝华介绍,其次是所在区域的未来发展潜力,是否处于重庆这座城市发展的重要轨迹上,“综合体周边的常住人口有多少,也是考量综合体未来人气和消费力的重要因素。”

自身的规划、设计与运营也不可或缺

另一方面,城市综合体自身的规模、规划、设计、建造与运营,都是其突围而出不可或缺的环节。更为重要的是提升商业项目的运营能力,包括:前期的合理定位,招商执行上的到位,设计上的合理规划,后续经营能力的保障等。商家资源好、品牌号召力强、运营体系已成型的开发商,无疑成功几率要更高,李勇认为。

政策支持与好的商业配套

一些表现突出的产业类综合体,也值得考察,如绿地保税中心、力帆红星国际广场、晋愉江岸中心、华润凯旋天地、泽科弹子石中心等。绿地集团重庆公司营销总监助理李洋介绍,“绿地保税中心进驻的企业在进出口贸易方面,享受的是国家的优惠政策。”在商业配套方面,拥有12万方自建商业配套和周边奥特莱斯、宜家的大商业氛围。

它的住宅、商铺、写字楼有什么特点?

中国房地产注册估价师王庆表示,配套完善的城市综合体内的产品,与区域内非综合体的同业态产品相比较来说,表现更为活跃,不管是租金还是出售价格,都会高不少。那么综合体的住宅,投资综合体的商铺、写字楼有什么特点,购买时我们又应该注意哪些窍门呢?

多为年轻人居住,租金高于一般社区

综合体的住宅在绿化、园林景观方面不一定有大型社区强,但综合体住宅在商业配套和交通方面的优势是非常大的。这就决定了综合体的住宅基本上多数都是年轻人在居住,或者不少投资者买来后出租给上班一族,所以综合体的住宅多以中小户型为主。但综合体住宅的租金普遍高于社区。

投资门槛更高,但养租期更短

比起一般的社区商铺,虽然综合体商铺的投资门槛更高,但因为有不少的大品牌支撑,且开发商运营能力较强,所以它的养租期更短。

交通、餐饮的自身配套更方便

与专业的甲级写字楼相比,综合体的写字楼自身配套更方便一些。综合体的写字楼对于上班一族来说,四通八达的交通网络让员工们的上班更为方便,而且综合体内的各类餐饮服务,也让写字楼中的员工饮食问题更容易解决。

主城主要综合体

项目动态

商圈 项目名称 动态

解放碑 协信中心 在建

解放碑 重庆协和城 规划

解放碑 来福士广场 在建

解放碑 融创白象街 在建

解放碑 隆鑫重庆中心 规划

江北嘴 越洋广场 在建

江北嘴 九龙仓IFS 在建

江北嘴 俊豪ICFC 在建

江北嘴 金融城 在建

江北嘴 鸿兆项目 规划

江北嘴 国金中心 在建

江北嘴 星耀天地 在建

商圈 项目名称 动态

江北嘴 溉澜溪万科广场 在建

江北嘴 华城国际金融中心 在建

观音桥 龙湖新壹街 在建

观音桥 财信广场 在建

渝北区 重庆公园大道 在建

渝北区 融创中央广场 在建

新牌坊 中渝国际都会 在建

南滨路 长嘉汇 在建

南滨路 东原1891二期 在建

弹子石 泽科弹子石中心 在建

弹子石 华润凯旋天地 在建

商圈 项目名称 动态

照母山 金科时代中心 在建

龙洲湾 巴南万达广场 在建

北部新区 力帆红星广场 在建

北部新区 龙湖两江新辰 在建

保税港区 绿地保税中心 在建

西永 龙湖拉特芳斯 在建

大渡口 晋渝江岸中心 在建

大坪 龙湖时代天街二期即将开业

大石坝 东原中心       即将开业

大学城 龙湖u城在建(1期已开)

大坪 瑞安天地二、三期 在建

【报名】11月为买房期 跟着11.22看房团去抄底!

房企拿地热情提高 一线城市土地市场成交破3千亿

买房子一定要这样还款 一为你省下10几万

售楼小姐提醒注意 重庆高层住宅住几层最舒服

开发商内部员工怒揭楼市内幕 看完表示惊呆了

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注重庆特价房官微

有专业有态度有房源有优惠

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com