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2013房地产政策:宏观稳 微观活 不同城市有保有压

中指研究院   2014-01-07 15:34

[摘要] 2013年,“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。

展望2014年,中央层面将更加注重分类指导,同时将长效机制作为宏观调控工作更为重要的核心。随着集体土地确权不动产登记统一、金融市场化等改革先行措施的逐步落实,影响房地产市场发展的土地、人口、金融及财税等多个方面将迎来改革新局面。

1.中央调控思路转变,推进全面深化改革,促长效机制建立健全

1.1年初国五条加码调控,主要从需求端抑制房价上涨预期

“国五条”细则确定坚持房地产调控基调。在2013年初房地产市场持续火热的背景下,2月20日,国务院召开常务会议研究部署房地产市场调控工作,会议提出五条调控措施即“国五条”,并在3月1日发布国五条细则(《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】)。作为两会前上届政府最后一次重要会议,此次会议旨在释放继续调控房地产的信号,强调政策的连续性,稳定市场预期。

1.2 **全会强调全面深化改革,促长效机制建立健全

**全会全面深化改革,强调市场的决定作用,促房地产长效机制建立健全。11月,十八届**全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。决定强调进行全面深化改革,虽然决定中并未明确提及房地产业,但已从顶层设计上为房地产业长期健康发展指明了方向,财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用,而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。在全面深化改革的大背景下,房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战,市场供需关系将更趋良性,保障行业的长期健康发展。

1.3 年末进一步落实改革,调控思路转为以市场为主,优化供应

领导人发声推进住房保障和供应体系建设。10月,中共中央总书记习近平在主持加快推进住房保障体系和供应体系建设第十次集体学习[ 详见2013年10月30日《习近平政治局讲话解**:政府市场齐动员,实现住有所居美好愿景》。]时强调,只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。同时,政府必须为困难群众提供基本住房保障。“从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。习近平同志此番讲话表明,中央调控思路正发生转变,未来将更多的话语权交予市场,由市场调节供需结构,将居民的住房需求进一步差异化;与此同时,对于确实存在住房困难的居民,由政府做好充分保障。

2.地方新局面:政策由坚持房地产调控逐步转向市场化、差别化

2.1 上半年坚持调控不动摇:各地落实国五条细则,北京政策最严厉

“国五条”后各地细则纷纷出台,落实力度不一,北京政策最为严厉。根据“国五条”要求,各地纷纷落实相关措施。大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标,部分**城市公布了“国五条”细则,主要包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等方面。但在公布细则的城市中,对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异,仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。

2.2 下半年市场促政策分化:热点城市继续收紧,部分城市出现放松

调控政策日趋市场化,城市间政策差别化明显。对于房价快速上涨的热点城市,坚持调控仍然是主基调,在房价反弹压力较大、年度房价调控目标难以实现的情况下,部分城市的政策进一步升级。而对房地产市场持续低迷的城市,在不突破调控底线的前提下,政策可能出现放松,以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。

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