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业内:中国商业地产短期仍是“散售”时代

房天下综合整理  2013-06-08 15:49

[摘要] “我们近期做了一个规模较大的调研,有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产,42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金,95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前,高和资本董事长苏鑫在接受记者专访时表示。

“我们近期做了一个规模较大的调研,有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产,42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金,95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前,高和资本董事长苏鑫在接受记者专访时表示。

2009年10月,为潘石屹立下“赫赫战功”的苏鑫辞任SOHO中国[简介动态]执行董事,转而创立国内首只人民币商业地产私募股权基金——高和资本。3年多时间,高和资本已在北京和上海核心区域拿下6个商业地产项目,其中部分已实现退出,收购资产规模超过60亿元。

高和资本旗下商业地产基金的资金主要来自于民间资本,并专注于投资一线城市和“1.5线”城市的核心区域商业不动产。苏鑫认为,通过基金的形式,把买房炒房人群的钱聚在一起,投到前端去,变成一种供给,其实是有利于稳定房价的。

散售是“逼不得已”

对于高和资本旗下基金的退出方式,苏鑫坦言,主要还是通过散售。在SOHO中国主管销售多年的苏鑫,对商业地产散卖有什么后果也是烂熟于胸。

“在中国,商业地产投资退出渠道比较尴尬。REITs是一个很美丽的故事,讲了很多年,还是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫认为,如果没有REITs的支持,商业地产所谓的春天就不会到来,在短期看可能还是一个散卖的时代。

“商业地产散卖以后成功的案例极少,我在SOHO中国10年,天天接触投资者,了解他们的心理,就是因为小业主的利益取向不一样,导致租客良莠不齐、资产贬值,商铺空置率较高,”苏鑫称,“如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’,然后带租约销售,结果可能就会不同。”

这也是苏鑫为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则,名曰“资产非毛坯”,即业主购买房子后,高和资本会把资产管理权拿过来,成为项目的管理人。

苏鑫解释称:“资产非毛坯说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定,我们会给两个点左右的处罚。这个罚则,实际上相当于一个筛子,把认同资产管理的人筛进来。而且在筛之前,我们还做了一道过滤,80%都按层销售,并没有一套一套地卖,就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念,抗经济波动的风险能力比较强。”

2010年底,高和资本以近20亿元收购了金澳国际大厦,创下当年北京的写字楼并购案。第二年,北京CBD写字楼租金大幅上涨,金澳国际大厦结案租金接近翻番,从4.5元/平方米·天涨到8元/平方米·天,最初开盘价为29500元/平方米,一年后结案售价上涨至52400元/平方米。

地产基金增长迅速

截至目前,高和资本已经在北京收购了5个项目,分别是凯德华玺、中莎广场[消息价格户型点评]、金澳国际、博瑞大厦[消息价格户型点评](高和萃)、望京悠乐汇。去年10月,高和资本正式进军上海,斥资7.9亿元收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦[消息价格户型点评]。目前,高和正在对这座“老楼”进行改造。

“以前大家都认为增值型基金是短线,买完楼,改一改,卖掉就完了,实际上在中国不一样。再往前推进,对政府而言就是楼宇经济。上海的商业地产已率先进入了存量时代,土地很少,像静安都没有土地了。这个时候城市要发展,就需要对老楼进行改造。从我们自己的角度来说,则是把这个资产改造以后怎么赚钱,降低风险就必须提高资产的水平。”苏鑫表示。

苏鑫告诉记者:“几年前,不少个人投资者还不知道什么是房地产基金,但他们买了高和资本的房子并从中获得了不少,渐渐地也认可了我们的模式,后来不少人干脆就把资金投到了我们的基金里。目前,地产基金行业的平均年化可达15%~20%。”

因为在SOHO中国多年的工作经验,令苏鑫非常熟悉中国的新富阶层,尤其是山西、内蒙古一带的北方能源企业主。“以山西为例,70%煤炭已实现规模化和国有控股,在缺乏更好出口的情况下,煤炭整合后的山西民间资本正在向基金等方向转移。”

“我们主要在做增值基金,也就是资产非毛坯后通过散售的形式退出,同时,也在做‘类持有’基金。”苏鑫表示,“类持有”基金须和机构投资者合作,高和资本目前还不急于扩规模。

住建部政策研究中心与高和资本联合发布的报告称,房地产企业直接融资占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%,资金总额在8年间增长高达6.5倍。

其中,房地产基金自2010年开始蓬勃发展,新募基金数41只,募集规模164亿元。2011年新募基金数97只,募集规模712亿元。2012年进入市场调整,新募基金63只,涉及金额370亿元。

 

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