[摘要] 2月29日，据证券时报报道，上海一位不愿具名的信托公司人士表示，信托公司对于质押物的风控至少要符合两点要求，即抵押物充足、质押率足够低。但事实却是，一些信托公司却在这两方面奇招迭出。
2月29日，据证券时报报道，上海一位不愿具名的信托公司人士表示，信托公司对于质押物的风控至少要符合两点要求，即抵押物充足、质押率足够低。但事实却是，一些信托公司却在这两方面奇招迭出。
在质押物方面，有些项目质押物的性质和估值都存在一定问题。例如，去年11月募集完毕的“吉信·长白山26号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划”，募资规模3000万元，预期年率为11.5%。该产品的“独特”之处在于，是以当地3座水库的水面用地作为质押物，其估值“结合集安市房地产市场的实际情况，采用成本逼近法，以89.96元/平方米计算，水库水面土地价值为7318万元，质押率为40.99%，可以覆盖本信托计划的本金和利息。”
这一看似合规的信托案例，却受到信托业内人士和水产专家的质疑。有水产专家表示，信托计划的发行人拥有的仅是水库使用权而非所有权，不可能实现其“配建廉租住房项目建设”的信托资金使用计划。
在质押率方面，部分项目的设置比业内平均水平高，如“上海森泽股权投资集合资金信托计划”，是以国家房地产调控政策中受影响的别墅作为质押物，但设置的质押率却达68%。
然而，向信托人士咨询了解到，自国家宏观调控以来，为防范房地产市场风险，目前业内的普遍做法是将投向住宅领域的房地产信托的质押率控制在50%以下。对于不存在刚性需求、价格波动受市场影响较大的别墅而言，68%的质押率显然偏高。
值得注意的是，据诺亚财富预测，在今年面临千亿集中兑付压力的房地产信托中，在上半年到期的产品平均质押率要高于行业平均水平。诺亚财富发布的研究报告显示，2012年一、二季度有220亿元房地产信托到期，到期的房地产信托质押率平均超过50%。诺亚财富研究总监李要深表示，当房屋销售不足以应对信托还款时，质押物的处置可能会面临不足值与处置困难的问题，“这在一定程度上加剧了我们对今年上半年到期房地产信托的担忧。”
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