[摘要] 上周刮起的房贷新政“风暴”,在实施“更加严格的差别化信贷政策”，积极实施“去杠杆化”的同时,也将当下最热门的另一个政策悬念留下:“合理引导个人住房消费的税收政策”会如何实施，何时会出台？
上周刮起的房贷新政“风暴”,在实施“更加严格的差别化信贷政策”，积极实施“去杠杆化”的同时,也将当下最热门的另一个政策悬念留下:“合理引导个人住房消费的税收政策”会如何实施，何时会出台？
昨日,记者从财政部获悉,重庆“房产特别消费税”方案已获批,国家将在一些城市试点开征个人住房消费税。
特别消费税剑指何方
调控楼市的税收政策,之前一直停留在各方猜测中:先是4月初风传物业税即将获批,继而上海官方也变相承认了在研究“类物业税”的“房产保有税”,随后有媒体报道重庆“特别房产消费税”试征方案已获财政部批复。
财政部相关部门官员向记者证实,不同于此前热议的房地产暴利税和物业税,重庆的“房产特别消费税”的征收对象既有购买多套房产的,又有单价高、户型大的“高端房产”。
似乎是为了回避繁琐的立法程序,重庆将征收的“房产特别消费税”归类于消费税行列,不会开征新的税种，实施起来程序上不会太复杂。财政部财科所研究员孙钢称,物业税必须经过人大批准才能施行,过程较长,因此以房产消费税形式先在个别高房价城市试点,无论从操作层面,还是从理论层面来看,都比较容易实施。
“个人住房消费税实质是在住宅保有环节征收税费,目标直指投机,增加炒房者的持有成本,让投机者少买或不买房子。”孙钢说。
“类物业税”预期增加
国务院常务会议的表态为下一步相关税收政策出台埋下伏笔,但部分业内人士认为,抑制投机购房最有效的仍是房贷政策。
孙钢认为,房地产在中国是一种特殊的消费品和投资品,在“供不应求”的背景下,房地产税在实际操作中往往被转嫁到普通买房者一方,抑制投机的作用有限。
中金公司研究报告认为,在市场流动性充裕状况未逆转的情况下,本轮房地产紧缩调控的难度,将远超上一轮。刚出台的二套房贷政策将产生比较明显的市场效果,但本次调控政策仍预留空间,如税收调整仅针对购房炒作,并未指向紧缩投资。
美银美林证券中国经济学家陆挺表示,部分城市拟出台的“类物业税”一方面为传闻中的房产税出台埋下伏笔,另一方面也给市场增加了预期,即调控力度将越来越大。如果说信贷调控的主要作用是阻止新的投机行为,房产税的作用则是迫使原有的投机炒房者将其房产抛售出空。
物业税“空转”6年,华泰证券房地产分析师刘成刚认为,国内已到了开征物业税的时机,虽然技术层面繁琐,但并非不能解决。
重庆方案的可能模式
重庆方案是一种什么模式？据权威人士透露，重庆市设想:通过征收特别房产税,对高端住房房价和消费加以必要约束，重庆市与财政部税政司共商,特别房产税的政策设计是:
(一)征收对象。方案一:凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米,且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。方案二:住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。
(二)计税办法。拟按评估价值的70%至80%计算。对评估值实施一定折扣后作计税依据,是国际通行的普遍做法。同时,计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。
(三)税率。拟采取分档累进税率。方案一:(1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的,税率为1%;300平方米至500平方米的,税率为1.5%;500平方米以上的,税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房,评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的,税率为1%;4倍至5倍的,税率为1.5%;5倍以上的,税率为2%。方案二:住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的,税率为1%;4倍至5倍的,税率为1.5%;5倍以上的,税率为2%。
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